??今天帶大家看一個塔頭路沿線的樓盤，該樓盤位于市中心中板塊，屬于福州二環(huán)內，推廣名為玖榕臺。近些年，隨著金雞山路的擴寬改造、湖東隧道的建成使用、地鐵4號線的建設，該片區(qū)的交通路正在不斷完善。周邊也集合了優(yōu)質的醫(yī)療、教育、商業(yè)等配套，整體生活便利性較高。

??據樂居數(shù)據查詢，2019年12月30日，藍光地產以18.29億競得宗地2019-71號（晉安金雞新苑五期地塊），樓面價12941.78元/平。社區(qū)需配建80%安置型商品房（約102260.16平），按18430元/平均價銷售。

??據悉，玖榕臺目前主推建面約75㎡三房戶型，參考均價31000元/㎡，以及建面約30-200㎡商鋪，參考價格85萬/套起。適用于對有市區(qū)需求的剛需購房者。那性價比如何？一起來看看吧！

??一、區(qū)位分析

??玖榕臺位于市中心板塊，項目以一條湖東路隧道，拉近了與鼓樓的地理空間的距離，沿三八路經塔頭路，即可以到達東二環(huán)泰禾廣場，向東則可直達鼓樓東街口，向南則可達王莊商圈，整體來說地理位置不錯。

??社區(qū)周邊路網完善，有湖東路隧道、塔頭路、金雞山路等城市主干道，便捷連接全城；距離社區(qū)約350米（C5樓棟直線距離）有地鐵4號線三角池站（在建中），可與地鐵1、2、5、6號線換乘；社區(qū)北側是金雞山公園（A1樓棟直線距離約200米）、牛崗山公園、晉安湖公園等公園環(huán)伺，可以說是衣食住行一應俱全。

??二、樓盤特色分析

??玖榕臺占地約95畝，共規(guī)劃18棟12-20F小高層、6棟商業(yè)，容積率約2.2，毛坯交付。其中僅8棟住宅可售，共計287套房源，項目安置比例達80%。

??社區(qū)由A、B、C三個地塊構成，其中A地塊規(guī)劃8棟高層住宅、4棟功能房；B地塊規(guī)劃5棟小高層住宅、3棟商業(yè)；C地塊規(guī)劃5棟高層、3棟商業(yè)、2個配套用房。

??在產品方面，住宅有三種不同的面積段，分別是建面約75㎡戶型、三房兩廳一衛(wèi)；建面約90㎡戶型、三房兩廳兩衛(wèi)；建面約120㎡戶型、四房兩廳兩衛(wèi)，商業(yè)方面有建面約30-200㎡商鋪，主要集中在C地塊。

??在建筑工藝方面，樓板采用抗震、抗裂、保溫隔熱性好的預制疊合板設計；門窗采用可以有效防止室外雨水滲入的鋁窗干法工藝；排水采用有效防滲漏的預埋止水節(jié)工藝；社區(qū)出入口采用生態(tài)仿石材鋪裝等等。

??三、戶型分析

??玖榕臺建面約75㎡戶型，三房兩廳一衛(wèi)設計。大面寬、短進深，結構方正，動靜分區(qū)、功能空間合理。

??從玄關入戶，舉步即達廚房、餐廳、客廳、陽臺和走廊，整體上動區(qū)從北到南連成一線、靜區(qū)從西到東連成一線，形成十字型，動線非常明晰。約5m的雙聯(lián)陽臺，可在西側預留洗衣機位、洗手臺盆，滿足日常洗衣、晾曬；余下的東邊可賞景、種植花草，作為日常休息娛樂的場所。

??雙臥室朝南，主臥及書房可做大飄窗的設計，增加日常生活的日照采光，使室內空間得到更大擴展。

??整體而言，在該面積段做到了少有的三開間朝南，全明結構，且南向客廳外銜接雙聯(lián)陽臺，提升整體的視野和通風采光效果以及整體居住舒適度。

??四、價格分析

??玖榕臺參考價格3.1W/平，對比周邊新房價格，榕發(fā)悅樂郡3.7W/平、正榮世茂棠悅山南3.3W/平，周邊在售新房多以安商房為主，純商房較少。

??對比周邊二手房，麗景東方掛牌均價2.77W/平、九龍城掛牌均價2.59W/平、華慶花園掛牌均價2.2W/平，房齡均在10年以上，受房齡影響，新房一般比板塊內同品質的對標二手房溢價10%~20%，綜合來看，優(yōu)勢較為突出。

??五、價值潛力

??玖榕臺位于市區(qū)二環(huán)內，金雞山腳下，周邊交通商圈配套好。加上小戶型的三房設計，對于部分想留在市中心的剛需客群具有較大吸引力。而且，近年來中心板塊的價格有明顯提升，漲幅約為5%-10%，未來社區(qū)還是具有一定保值能力。

??整體而言，該社區(qū)目前整體的地段優(yōu)勢正在顯現(xiàn)，具有一定的購買價值。但玖榕臺社區(qū)存在80%的安商房配建比例，居住體驗感有一定影響。