??近日，繼首開香頌之后，首開地產(chǎn)布局東二環(huán)的一住宅產(chǎn)品對外亮相，推廣名為首開香悅。據(jù)樂居福州中心土拍數(shù)據(jù)查詢，2021年5月12日，首開競得福州宗地2021-20號（晉安后嶼片及周邊舊改地塊六）。

??據(jù)悉，該項目將于12月份開盤入市，戶型面積89㎡三房兩廳兩衛(wèi)、110㎡四房兩廳兩衛(wèi)，適合剛需、剛改購房群體，未來售價多少合適呢？性價比如何？一起來看看吧！

??一、區(qū)位分析

??首開香悅位于茶會-福興片區(qū)，是東區(qū)板塊的主要發(fā)展片區(qū)之一。近年來，隨著東二環(huán)泰禾廣場、三創(chuàng)園、晉安湖公園、三甲醫(yī)院等配套的規(guī)劃的落地，片區(qū)內(nèi)的居住氛圍日漸濃厚，是目前福州置業(yè)的一大熱門區(qū)域。

??該片區(qū)距離市中心近，同時北側聯(lián)動東二環(huán)泰禾商圈，南側聯(lián)動臺江金融街CBD，整體的區(qū)域擴展性較好。

??從配套上看，社區(qū)周邊交通路網(wǎng)完善，北側有城市主干道福馬路，貫穿福州東西，銜接三江口大橋、五一廣場與馬尾自貿(mào)區(qū)，向西經(jīng)五里亭立交橋，可快速鏈接二環(huán)、三環(huán)，通達全城各地；距離社區(qū)約500米（直線距離）有地鐵2號線前嶼站，可與地鐵1、4、5、6號線換乘；社區(qū)周邊有牛崗山公園、鶴林公園、晉安湖公園等生態(tài)公園環(huán)伺以及東二環(huán)泰禾廣場，世歐王莊商業(yè)區(qū)、宜家商業(yè)廣場等商業(yè)配套環(huán)伺，可以說是衣食住行一應俱全。

??二、樓盤特色分析

??首開香悅占地約27.1畝，總建約5.5萬方，容積率2.4，共規(guī)劃4棟17-25F的高層住宅（1#、2#，17F；3#，25F）以及沿街底商，劃分為2個區(qū)域，其中可售住宅為1#、2#、3#樓，共224套；5#樓為社會租賃房。戶型方面主推建筑面積約89、110㎡三至四房。

??社區(qū)共設置三個出入口，分別位于西側人行入口及東側兩個車輛出入口。東側除地庫入口設置管控外還設有地面停車管控保證車輛不進入人行入口區(qū)域，實現(xiàn)人車分流。

??除此之外，巧妙利用社區(qū)架空層打造全齡休閑娛樂活動空間。將室外道路、景觀園林、室內(nèi)架空層相互鏈接，比如3#樓西側是青年健身和兒童互動場所、南側是戶外會客廳；1#與2#樓間是青年健身區(qū)、會客洽談區(qū)、閱讀空間。社區(qū)裙樓還設有社區(qū)沿街商業(yè)，滿足小區(qū)業(yè)主的日常生活需求。

??據(jù)悉，在物業(yè)方面采用首萬物業(yè)（以北京首都開發(fā)股份有限公司、萬科物業(yè)發(fā)展有限公司及北京首開鴻城實業(yè)有限公司作為股東，三方共同投資設立一家物業(yè)服務公司），不僅能保障社區(qū)安全、業(yè)主舒適度等，更是未來樓盤保值升值的關鍵因素。

??三、戶型分析

??首開香悅89㎡戶型，中間戶，三房兩廳兩衛(wèi)設計，戶型方正，動靜分離，全明采光，三開間朝南，屬于當前市面上主流的三房戶型。

??從玄關入戶，舉步即達廚房、餐廳、客廳、陽臺和走廊，整體上動區(qū)從北到南連成一線、靜區(qū)從西到東連成一線，形成十字型，動線非常明晰。

??入戶左側有較長的靠墻區(qū)域，可設計到頂?shù)男P柜，豐富玄關區(qū)域的收納功能。餐客廳一體化設計并連接南向陽臺，讓整體空間更加寬敞。陽臺的東側可以預留洗衣區(qū)放置洗衣機，西側則可以作為一個休閑陽臺，放置書籍/花草，且南向次臥連接陽臺，十分宜居。

??三個臥室、空間靈動舒適，三口之家的時候可以改造為獨立書房，三代同堂的時候可以改造為兒童房。

??還有一種戶型，則是110㎡戶型，端頭戶，四房兩廳兩衛(wèi)設計，布局方正大氣，做到了少有的四開間朝南，采光面較大，適合一家三代一起居住。

??約7m陽臺將客餐廳合并成一個貫通完整的空間，形成一個LDK布局方式；L型廚房設計，洗滌區(qū)、烹飪區(qū)、操作區(qū)、貯藏區(qū)應有盡有，操作流程更合理，分段式衛(wèi)浴，空間利用率高。

??主臥室配備獨立衣帽間、衛(wèi)浴和休閑區(qū)可形成室內(nèi)小家的感覺，其余的三個房間，面積較大且靈活性較高，可滿足家庭不同時期的居住需求。

       四、價格分析

??首開香悅價格尚未公布，參考周邊在售價格，預計將在3.2-3.3w/平。可能存在小額優(yōu)惠（首付款有限，且想在東二環(huán)內(nèi)置業(yè)新房的購房者可關注），對比周邊新房價格：

??①大東海晉棠府：3.05W/平（分棟安商房，安商房占比70%）

??②瑞嶼軒：均價3.24W/平（分棟安商房，安商房占比80%）

??③建發(fā)君蘭和鳴：均價3.5W/平（帶裝修）

??④融僑望云：均價3.6W/平（帶裝修，配建公租房）

??⑤綠城美的桂語映月：均價4W/平（帶裝修，配建公租房）

??周邊二手主要集中在安置房或老舊小區(qū)，房齡老、環(huán)境差，居住舒適度不佳，無法與新房相比。

??五、價值潛力

??近年來，五里亭附近新房價格一路高漲，片區(qū)新房在3.1萬/㎡-3.5萬/㎡，部分樓盤加精裝甚至達到4.5萬/㎡。在近5年的土拍中，茶會-福興片區(qū)逐漸成為眾多開發(fā)商的必爭之地。該區(qū)域目前已有融僑、龍湖、綠城、世茂、金輝、中海、宏發(fā)、旭輝、首開等許多實力開發(fā)商進場布局。

??在2021年福州第三次“兩集中”供地土拍中，五里亭片區(qū)共有5塊宅地出售。其中，宗地2021-58、59、63號三幅地均無回購配建要求，憑借其優(yōu)越的地理位置和地塊要求，也能吸引到不少開發(fā)商競拍。

??整體而言，首開香悅位于東區(qū)板塊，臨近地鐵2號線、4號線（在建中），戶型設計符合目前市場需求，對于不少年輕人而言較為友好。戶型面積合適、總價友好，為不少年輕人留在東二環(huán)板塊提供了絕佳的機會。據(jù)悉，首開香悅將于12月開盤，有意向的購房者可以關注。