??近日，位于東區(qū)板塊橫嶼片區(qū)的龍湖觀宸首次取證，據(jù)樂居福州中心土拍數(shù)據(jù)查詢，2021年5月12日，龍湖以6.44億+競自持社會租賃住房900平競得福州宗地2021-13號（晉安鶴林商會總部地塊一），樓面地價16677.89元/㎡。

??該項目位于橫嶼片區(qū)，從化工路由西往東，分別落成了東二環(huán)商業(yè)區(qū)、生態(tài)公園、住宅區(qū)等，片區(qū)內(nèi)住宅較少，而近期晉安湖公園周邊基本也無宅地供應(yīng)。

??近期取證的樓棟為6#樓、7#樓，共計83套房源取證，毛坯均價約為31829元/㎡，套均總價約為485萬/。（數(shù)據(jù)來源：克而瑞福州）套均總價近500萬，符合目前市場價格嗎？是否值得入手呢？一起來看看吧！

1. 區(qū)位優(yōu)勢

??龍湖觀宸位于東區(qū)板塊橫嶼片區(qū)，經(jīng)十年發(fā)展，東區(qū)組團的產(chǎn)業(yè)、交通、醫(yī)療、教育等配套更多元、更宜居，又緊鄰三創(chuàng)園，未來的發(fā)展?jié)摿o限，是福州目前改善型客戶置業(yè)的一大熱門區(qū)域。

??從配套上看，社區(qū)周邊交通路網(wǎng)完善，有化工路、前橫快速路、二環(huán)快速路等城市主干道，便捷連接全城；距離社區(qū)約600米（直線距離）有地鐵4號線橫嶼站（在建中），可與地鐵1、2、5、6號線換乘；社區(qū)周邊有牛崗山公園、鶴林公園、晉安湖公園等生態(tài)公園環(huán)伺以及東二環(huán)泰禾廣場，晉安湖商務(wù)區(qū)（在建中），三創(chuàng)園（在建中）等配套環(huán)伺，可以說是衣食住行一應(yīng)俱全。

2. 樓盤特色分析

??龍湖觀宸占地29畝，社區(qū)規(guī)劃3棟建面約148-190㎡復(fù)式住宅（2#、6#、7#樓，18F，一梯兩戶，117套）、1棟公寓（1# 龍湖冠寓）以及3棟建面約205-241㎡商業(yè)別墅。社區(qū)容積率為1.99，為低容積率社區(qū)，綠化率30%。

??據(jù)悉，在1#、2#、6#、7#樓社區(qū)底部將打造沿街商業(yè)，方便后期日后業(yè)主日常生活采買，1#樓的公寓也將與住宅采用分開式管理，避免人員混雜等問題，后期的社區(qū)服務(wù)由龍湖物業(yè)管理。

??在社區(qū)管理上，采用人車分流，小區(qū)路面除消防車輛通道外，不額外設(shè)置的車輛通行道路，車輛只能從地下車庫進入小區(qū)，最大程度上保證了社區(qū)居民的活動空間。

??在建筑上，采用一字型排布，建筑密度25%，南向基本無遮擋，通風(fēng)采光通暢；在園林景觀上，仿造安縵式酒店園林，并構(gòu)建酒店式度假泳池、兒童樂園、運動空間、社區(qū)泛會所等五大功能空間，滿足不同年齡階層的活動需求。

3. 戶型分析

??龍湖觀宸建面約148㎡戶型，采用一梯兩戶板式結(jié)構(gòu)，保證居室通風(fēng)采光，實現(xiàn)南北通透，打造無暗間陽光格局，保證所有空間具有更合理的采光空間。

??據(jù)介紹建面約148㎡戶型的空間尺度等同于180㎡，多了將近32㎡的空間可用于打造多功能廳、茶室、書房等。

??一層設(shè)計為活動區(qū)，帶有南向大陽臺，約40㎡南向大橫廳連通餐廳與廚房，不僅使得室內(nèi)的空間感得以延伸，空氣對流也更為順暢；同時一層也設(shè)計了臥室，可作為長輩房，減少老人上下樓梯的不方便。還帶有一個公共衛(wèi)生間，方便家人使用。

??二層設(shè)計為休息區(qū)，主臥面寬約5.2m，配置主衛(wèi)，增加私密性。次臥面寬約3.3m，每個房間都可以放得下衣櫥、梳妝臺、床頭柜，且擁有高窗戶比，保證室內(nèi)室內(nèi)大面積采光。每個單層面積都達到近80㎡，每層都相當(dāng)于一個三房的空間尺度。

??復(fù)式住宅適合適合三代同堂、二胎家庭居住，花一層的面積可以得兩層的使用。樓上樓下動靜分離，老人與夫妻臥室分層布置，便捷了老人起居，又減少了作息差異的互相干擾。

4. 價格分析

??龍湖觀宸毛坯均價約為31829元/㎡，對比周邊新房價格，比如，聯(lián)發(fā)君樾府3.55w/平；保利和光塵樾3.13w/平；首開香頌2.95w/平，新房價格大多在3w/平以上，多以安商房為主，純商房較少。由此看來，龍湖觀宸的價格還是具有優(yōu)勢的。

??與周邊二手房相比，泰禾金尊府4.77w/平；融信后海4.05w/平；香開新城3.79w/平；陽光城檀悅2.9w/平等，整體房價呈現(xiàn)“4-3-2”格局，單價在3.5-4w/平的主要集中在泰禾廣場片區(qū)，這兩個區(qū)域商業(yè)、交通、學(xué)校配套較為成熟，而單價在2萬+的房源主要集中在安置房或老舊小區(qū)。

??綜合來說，龍湖觀宸主打改善戶型，容積率僅2.0，是目前福州東二環(huán)板塊在售樓盤中難得的低密復(fù)式樓盤。因為面積較大，總價偏高，套均總價近500萬，對購房者的資金有一定的要求。目前該樓盤已經(jīng)正式開售，有需要的購房者可以前往選購。