在福州南江濱，佇立著一個頗有故事的樓盤！一家主營光電照明、景觀工程、電子技術(shù)產(chǎn)品開發(fā)等的企業(yè)，似乎突然心血來潮，成立一家開發(fā)企業(yè)，便上馬地產(chǎn)開發(fā)。

而后10余年間，該樓盤歷經(jīng)風雨：被資管公司拍賣、商業(yè)改住宅、頻繁更換物業(yè)等，如今，有網(wǎng)友爆料，該樓盤新?lián)Q了馬甲，又準備入市銷售，它便是：梅嶺觀海。

▎網(wǎng)友爆料梅嶺觀海換個馬甲近期將入市

近日，有網(wǎng)友在公開平臺爆料：位于南江濱的梅嶺觀海一手房又開始出售了，不過，已經(jīng)換了個名字，現(xiàn)在叫觀瀾薈，由寧波資產(chǎn)管理有限公司處理剩余E棟、B棟房源。

根據(jù)爆料信息，觀瀾薈B棟、E棟均為辦公公寓。其中，B棟層高3.8米，房源面積約63-73㎡；E棟層高3.9米，房源面積39-144㎡，均價2.4萬/㎡-2.7萬/㎡。

而就業(yè)內(nèi)反饋來看，該信息基本屬實。

項目一線臨江，舉步煙臺山，遠眺中洲島，位處福州“閩江之心”兩江四岸景觀帶的核心段，地段價值不言而喻，其樓盤動態(tài)自然也備受關(guān)注。

▎拿證10年，房源均被抵押或限制交易

梅嶺觀海（現(xiàn)叫觀瀾薈）位于倉山區(qū)南江濱西大道。2009年12月，鴻博集團以6.96億競得該宗地塊，樓面地價10521元/㎡。2015年，鴻博再次項目規(guī)劃路地下空間地塊。

項目占地面積約36.58畝，共規(guī)劃5棟樓，其中觀井地塊建設一棟11F商業(yè)綜合建筑（E座）；觀海地塊建設兩棟商辦樓（A座、B座）、兩棟住宅（C座、D座）及商業(yè)裙房。

根據(jù)福州市不動產(chǎn)登記與交易中心數(shù)據(jù)顯示，該項目最早于2013年取得預售許可證，如此算來，項目再次開售，距離最早一批房源售賣已過去整整10年。

而就備案信息來看，該項目除了已登記部分，剩余房源已全部被抵押或者限制交易，主要分布在A棟、B棟、E棟，以及裙樓和地下停車位。其中，A棟剩余房源約36套，B棟、E棟剩余辦公房源約114套。

▎項目A棟商業(yè)改住宅，可劃片麥頂小學

2019年5月17日，《福建日報》曾刊登一則“公示”，擬將“江城錦繡商務住宅（即鴻博梅嶺觀海項目）A塔樓商務辦公性質(zhì)調(diào)整為住宅。

根據(jù)公示內(nèi)容，因地鐵一號線施工影響，為推進福州市歷史遺留商業(yè)辦公房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)型調(diào)整，根據(jù)省市關(guān)于處理歷史遺留商業(yè)辦公房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)型調(diào)整的相關(guān)政策意見，以及建設單位福建鴻博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托市規(guī)劃院編制的《福州市倉山區(qū)江城錦繡商務住宅項目控規(guī)調(diào)整論證及地塊主要規(guī)劃指標變更》，擬將觀海地塊已建A塔樓內(nèi)商務辦公功能調(diào)整為居住功能。

而根據(jù)福州市自然資源和規(guī)劃局回復，商業(yè)改住宅后的梅嶺觀海A塔，在房產(chǎn)證上是屬于普通住宅，孩子及父母一方戶口也落在該房產(chǎn)內(nèi)，且購買的該房產(chǎn)是一手房，便可以劃片麥頂小學。

▎房產(chǎn)被拍、物業(yè)撤場，鴻博深陷困擾

今年6月，福建方圓拍賣有限公司受中國信達資產(chǎn)管理股份有限公司福建省分公司委托，公開拍賣鴻博集團有限公司債權(quán)項目，合計超12.18億元。不過未能順利拍出。

值得一提的是，這并非鴻博集團有限公司債權(quán)項目首次拍賣，去年9月、11月，該筆債權(quán)歷經(jīng)二次拍賣均無果。該債權(quán)項目抵押物包括鴻博梅嶺觀海項目約3.1萬㎡在建工程及現(xiàn)房。

資料顯示，鴻博集團是一家擁有光電照明、景觀工程、電子技術(shù)產(chǎn)品開發(fā)、國際貿(mào)易等多家子公司的綜合性集團公司。前身是浙江一家多年經(jīng)營國際貿(mào)易業(yè)務的民營企業(yè)，而后鴻博從浙江搬遷到福建，該公司在福州開發(fā)地產(chǎn)項目寥寥無幾。

目前，該公司已成為被執(zhí)行人，被執(zhí)行總金額超2300萬元。

資料顯示，梅嶺觀海小區(qū)物業(yè)曾多次變更。最早交房時為鴻博國貿(mào)物業(yè)，2018年11月簽約引入綠城物業(yè)，2022年7月更換為宜家福物業(yè)，而后又傳來物業(yè)撤走的消息。期間，據(jù)傳地產(chǎn)挪用了物業(yè)的資金。

▎“捂”了10年再入市，或已錯過好時機

梅嶺觀海小區(qū)在入市之初，絕對稱得上是一個豪宅項目。開發(fā)商以約1.05萬/㎡的樓面價競得了項目地塊，而在當年福州市區(qū)的住宅成交均價最高峰值，也才剛破9000元/㎡的大關(guān)。

在產(chǎn)品類型方面，項目主力戶型更是做到150㎡以上，此外，還有220㎡的大平層復式產(chǎn)品和頂層500㎡以上的復式產(chǎn)品。2014年梅嶺觀海住宅入市售賣，項目打出2.7萬/㎡的價格，而當年的融僑外灘售價也才不過2萬/㎡出頭。

福州二手房平臺貝殼網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，目前，項目5套房源在售，僅有一套為住宅，掛牌單價57740元/㎡，近180㎡，總價1037萬，這在福州也屬于天花板的存在。此外，辦公類型房源掛牌單價則在2.4萬/㎡左右，單價不及住宅的一半。

資料顯示，2019年，梅嶺觀海辦公房源現(xiàn)房開售，均價已達3.2萬/㎡-3.3萬/㎡，如今，項目再上市，價格下調(diào)后，市場認可度將如何？

來源：福州房產(chǎn)