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2023年4月

本月五區(qū)普通住宅供應(yīng)量環(huán)比上月大幅上漲至高位水平，成交量環(huán)比下滑明顯，成交均價則穩(wěn)中微漲；本月閩侯普通住宅單盤供應(yīng)0.85萬㎡，下滑至低位水平，成交量環(huán)比小幅下滑，持續(xù)低位徘徊，成交均價高位維穩(wěn)。開盤方面，目前客戶觀望情緒濃厚，項目蓄客量普遍不足，房企開盤意愿極低，基本以順銷為主，本月無項目開盤。

樓市政策（2023.4）

1、省城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域碳達(dá)峰實施方案出臺，從建筑、住宅等7個方面提出具體任務(wù)；2、福州下發(fā)“關(guān)于預(yù)售資金監(jiān)管有關(guān)事項的通知”，優(yōu)化商品房預(yù)售資金的監(jiān)督管理

市政規(guī)劃（2023.4）

1、投資約30億，長樂將開發(fā)“首鉆歡樂世界”游輪商旅綜合體項目；2、福州地鐵中的f1線與S1線將實現(xiàn)互聯(lián)互通；3、高新區(qū)興業(yè)支路計劃2024年10月通車；4、福州機場第二高速公路項目先行用地獲批；5、福建師范大學(xué)第二附屬小學(xué)擴建，預(yù)計2024年投入使用；6、長樂高級中學(xué)新校區(qū)即將啟動建設(shè)，建設(shè)工期預(yù)計為36個月；7、福州屏東中學(xué)五四北校區(qū)建設(shè)項目獲批；8、橫嶼小學(xué)工程公開招標(biāo)，有望今年開工；9、福州現(xiàn)代物流城規(guī)劃方案過審，福州即將新增一“新城”；

10、文山洲特大橋最新進展，項目已啟動招標(biāo)；

11、晉安區(qū)將新辦3所九年一貫制學(xué)校，2所今年投入使用；

12、麥頂小學(xué)三江口校區(qū)計劃今年秋季建成投用，可提供3000個學(xué)位。

01

五區(qū)市場熱度

1、本月市場熱度

本月供應(yīng)環(huán)比上漲72.6%，成交量環(huán)比下跌33%，銷售均價環(huán)比微跌1.4%?？傉J(rèn)購650套，環(huán)比下跌46%，供求增長動能轉(zhuǎn)弱，整體市場縮量明顯；本月無項目開盤；二手房成交量保持高位，月度成交3755套。

統(tǒng)計范圍：五區(qū)普通住宅、別墅、SOHO

2、五區(qū)市場板塊熱度

本月板塊認(rèn)購占比：東區(qū)、北區(qū)、金山板塊認(rèn)購占比分別為29.5%、16%、12.3%，位列前三甲。

近12個月認(rèn)購占比：東區(qū)、北區(qū)、中心板塊認(rèn)購占比分別為21.1%、16.3%、13.7%，位列前三甲。

本月板塊盤均套數(shù)：南站、金山、東區(qū)板塊盤均套數(shù)分別為23.3、13.3、10.1套，位列前三甲。

統(tǒng)計范圍：五區(qū)普通住宅、別墅、SOHO

板塊認(rèn)購指標(biāo)：當(dāng)月板塊認(rèn)購/當(dāng)月城市總認(rèn)購-板塊年度認(rèn)購占比

盤均套數(shù)指標(biāo)：板塊盤均認(rèn)購-城市盤均認(rèn)購

3、五區(qū)市場項目聚合度

4月整體認(rèn)購650套，整體市場增長動能不足，下跌46%，前十項目合計認(rèn)購544套，近郊板塊表現(xiàn)優(yōu)秀，遠(yuǎn)郊跌出前十，市場聚合度為45%。

4月無新增項目開盤，房企表現(xiàn)謹(jǐn)慎、消極；熱銷項目占比大幅萎縮至7%，市場活躍度明顯降低。

統(tǒng)計范圍：五區(qū)普通住宅、別墅、SOHO

4、月度認(rèn)購TOP50

統(tǒng)計范圍：五區(qū)普通住宅、別墅、SOHO。

02

開盤監(jiān)測

本月房企推盤意愿不足，福州以順銷為主，無項目開盤，也是2022年2月以來的首個零開盤月。

本月閩侯繼續(xù)零開盤，已連續(xù)9個月零開盤。

03

土地監(jiān)測

本月福州主城區(qū)供應(yīng)5幅涉宅地塊，供應(yīng)總建14.09萬㎡，八縣僅福清供應(yīng)一幅宅地；成交方面，主城區(qū)無土地成交，八縣中僅福清成交5幅宅地。

土拍成交：

本月主城區(qū)無土地成交，八縣僅福清成交5幅涉宅用地，本次土拍以全回購地塊為主，利潤可觀，加上無需開發(fā)資質(zhì)亦可參拍，熱度較高，共吸引50家競買人爭搶，其中2幅宗地觸頂搖號。

04

商品住宅市場

1、普通住宅市場

新增預(yù)售：

本月普通住宅11個項目取得預(yù)售證，新增面積16.33萬㎡，供應(yīng)量環(huán)比大幅上漲，居近一年中位水平。

五區(qū)普通住宅量價走勢

本月五區(qū)普通住宅供應(yīng)量環(huán)比上月大幅上漲至高位水平；成交方面，量跌價穩(wěn)，成交量環(huán)比下滑明顯，主力成交項目為【保利招商和樾風(fēng)華】，成交均價則穩(wěn)中微漲。

4月五區(qū)普通住宅存量環(huán)比上月下降，去化速度加快，去化周期降至16.2個月。東區(qū)板塊存量最大，但去化速度加快，去化周期14.9個月，在合理范圍內(nèi)；桂湖、亭江、瑯岐去化速度慢，去化周期最長。

閩侯普通住宅量價走勢

本月閩侯普通住宅單盤供應(yīng)0.85萬㎡，下滑至低位水平；成交方面，成交量環(huán)比小幅下滑，持續(xù)低位徘徊，主力成交項目為【國貿(mào)江嶼原】，成交均價高位維穩(wěn)。

4月閩侯普通住宅庫存環(huán)比小幅下滑，去化周期約12.9個月；板塊方面，竹歧庫存量最大，但流速加快，去化周期較上月下降；上街、青口、甘蔗去化周期均不超過10個月；南嶼南通存量相對較大，但去化周期在合理范圍內(nèi)。

2、別墅市場

本月五區(qū)別墅無供應(yīng)；

本月五區(qū)別墅成交0.65萬㎡/46套，成交量環(huán)比下滑明顯，成交主力為【旭輝江山雲(yún)出】，均價環(huán)比維穩(wěn)；

本月閩侯別墅無供應(yīng)；

本月閩侯別墅成交0.19萬㎡/8套，成交量環(huán)比下滑，主力成交為【樾榕灣】，均價受其影響環(huán)比大幅上漲。

3、區(qū)域成交走勢

成交量方面：僅鼓樓區(qū)有所上漲，其余區(qū)域下滑幅度均超過30%；

成交均價方面：僅晉安區(qū)價格小幅上漲，其余區(qū)域均有所下滑，倉山、馬尾價格波動小，相對維穩(wěn)。

4、成交結(jié)構(gòu)分析

【五區(qū)】

本月五區(qū)70-90㎡面積段占據(jù)主力，主力項目為【國貿(mào)象嶼星璟原】；

350-400萬總價產(chǎn)品因【泰禾福州灣】取證集中網(wǎng)簽，占比提升顯著，居于首位；

【閩侯】

本月閩侯70-90㎡面積段產(chǎn)品占比7成，主力項目為【國貿(mào)江嶼原】。

閩侯110-150萬總價段產(chǎn)品占比提升，合計占比46%，其主力成交為【國貿(mào)江嶼原】【保利閱江臺】。

5、排行榜

【建發(fā)璽云】占據(jù)金額榜榜首，【和樾風(fēng)華】占據(jù)面積榜榜首；各區(qū)域中，晉安、倉山多個項目上榜，表現(xiàn)尚可。

05

SOHO市場

本月五區(qū)SOHO市場恢復(fù)供應(yīng)；成交方面，成交量下滑明顯，主力成交項目【萬科云城】，成交均價受其影響環(huán)比大幅下跌，至近一年第二低位。

上月五區(qū)SOHO庫存48.34萬㎡，庫存有所下滑，去化周期26.4個月；各板塊中，三江口存量較高，去化速度較慢，去化周期長。

本月閩侯SOHO市場恢復(fù)供應(yīng)；成交方面，成交量環(huán)比上漲明顯，主力成交項目為【閩侯半島一品】，成交均價環(huán)比持續(xù)小幅上漲。

注：文中內(nèi)容僅代表克而瑞業(yè)務(wù)板塊福州團隊觀點，僅供參考。

本文完

文|克而瑞 福州

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