自2019年12月榕心映月一期開盤至今，已三年有余。2022年底項(xiàng)目陸續(xù)迎來(lái)交房。近期，有網(wǎng)友發(fā)現(xiàn)，榕心映月已有大量二手房源在中介平臺(tái)掛牌交易。高樓層3.9萬(wàn)/㎡，中樓層3.6萬(wàn)/㎡，低樓層3.3萬(wàn)/㎡，目前，掛牌價(jià)格普遍3.3萬(wàn)/㎡+。而該樓盤當(dāng)年新房需搖號(hào)，售價(jià)最高均價(jià)不超過(guò)30000元/㎡，賺了嗎？"

▎交房不到半年，大量二手房掛牌

對(duì)于金山近年來(lái)的新盤，網(wǎng)紅盤代表當(dāng)屬三開三清的榕心映月，項(xiàng)目位于金祥路，地鐵2號(hào)線與5號(hào)線交接處，2022年底項(xiàng)目陸續(xù)迎來(lái)交房。

交房后的榕心映月，二手房市場(chǎng)的熱度也不減。截至目前，榕心映月在貝殼掛牌房源23套，在幸福里掛牌房源25套。扣除一些重復(fù)掛牌房源，預(yù)計(jì)有不少于30套房源在售。

從掛牌價(jià)格來(lái)看，貝殼顯示，價(jià)格為32884元/㎡-38889元/㎡，根據(jù)不同樓層不同朝向，價(jià)格有所不同。幸福里掛牌價(jià)則為32164元/㎡-39855元/㎡。

整體來(lái)看，榕心映月掛牌均價(jià)約為36000元/㎡。

▎虛高的掛牌單價(jià)，實(shí)際成交少三四千

我們知道，二手房掛牌價(jià)往往是虛高的，賣家往往會(huì)預(yù)留一定的價(jià)格空間，和買家進(jìn)行議價(jià)，也因此，二手房市場(chǎng)的實(shí)際成交價(jià)與掛牌價(jià)相差甚遠(yuǎn)。榕心映月也一樣。

貝殼顯示，3月份，榕心映月成交3套二手房源，均為該小區(qū)低樓層，成交單價(jià)分別為30653元/㎡、32319元/㎡、31804元/㎡，3套房源均價(jià)31592元/㎡。

幸福里顯示，該小區(qū)3月以來(lái)，同樣成交3套二手房源，兩套低樓層，價(jià)格分別34302元/㎡、33505元/㎡，此外，高樓層單價(jià)也并沒有掛牌的動(dòng)輒38000元/㎡，而僅為34020元/㎡。

由此可見，30000元/㎡-34000元/㎡是該小區(qū)當(dāng)下購(gòu)房者實(shí)際能接受的成交價(jià)格。

▎最高掛40000/㎡，掛牌價(jià)持續(xù)走低

去年6月初，福州市教育局公布了2022年市屬小學(xué)的招生計(jì)劃以及對(duì)口中學(xué)方案。其中，金山小學(xué)金閩校區(qū)作為新學(xué)校，自然少不了一番關(guān)注。

方案明確：金山小學(xué)金閩校區(qū)是市屬公辦校，計(jì)劃招生360人，招生片區(qū)為金山大廈、金匯豪庭、武夷國(guó)際城（錦繡江南）、凱旋楓丹花園、中庚城、世歐彼岸城（正榮融信現(xiàn)代城）、金閩小區(qū)、榕心映月等八個(gè)小區(qū)。對(duì)口中學(xué)為金山中學(xué)。

作為近年劃片金山小學(xué)金閩校區(qū)的唯一新盤，榕心映月多套二手房掛牌4萬(wàn)/㎡的價(jià)格，高出片區(qū)均價(jià)約30%。而今，掛牌價(jià)持續(xù)走低，實(shí)際成交價(jià)更是回落到34000元/㎡以內(nèi)。

▎未滿兩年就上市，賺了還是虧了？

有自媒體剛需探房曾為榕心映月某套二手房房源交易成本做過(guò)測(cè)算：該房源位于25層，房東實(shí)收，掛牌3.69萬(wàn)/㎡，當(dāng)初備案價(jià)約為3.06萬(wàn)/㎡。

2020年左右上市，按5%年利率計(jì)算，加上辦證等額外支出，保本漲幅13%，相當(dāng)于保本價(jià)：3.06*1.13=3.45萬(wàn)/㎡。

目前掛牌價(jià)對(duì)比備案價(jià)，漲幅約20%；對(duì)比保本價(jià)，差價(jià)2400元/㎡，總差價(jià)約24萬(wàn)。計(jì)算完，可以發(fā)現(xiàn)這個(gè)樓盤，賣家按36908元/㎡掛牌，保本成功，還額外賺約24萬(wàn)。

但是，必須考慮到，該房源目前未滿二年，增值稅5.3%，契稅1.5%，個(gè)稅1%，合計(jì)達(dá)到7.8%。按目前實(shí)收計(jì)算，二手買家實(shí)際支出：358*1.078=386萬(wàn)，再加上中介費(fèi)，按1%計(jì)算，支出390萬(wàn)。

相當(dāng)于成交單價(jià)：4.02萬(wàn)/㎡。

我們發(fā)現(xiàn)，未滿二年便掛牌上市，榕心映月高樓層哪怕備案價(jià)只有3萬(wàn)/㎡，掛牌達(dá)到3.7萬(wàn)/㎡，買家交易成本也已達(dá)到4萬(wàn)/㎡左右。

4萬(wàn)/㎡榕心映月，誰(shuí)買？