福州二手寫(xiě)字樓市場(chǎng)正遭遇寒冬。4月28日，臺(tái)江金融街申發(fā)大廈寫(xiě)字樓2層01-06合計(jì)6套辦公房源在阿里法拍平臺(tái)公開(kāi)拍賣，最終，因無(wú)人出價(jià)而流拍。房源建筑面積2995.59㎡，起拍價(jià)約3209萬(wàn)，折合單價(jià)僅10712元/㎡。值得注意的是，這是一棟標(biāo)榜5A甲級(jí)光合寫(xiě)字樓，如此價(jià)格卻無(wú)人問(wèn)津，令人意想不到。

▎申發(fā)大廈1萬(wàn)/㎡出頭單價(jià)房源遭遇流拍

據(jù)阿里法拍網(wǎng)信息，位于福州市臺(tái)江區(qū)鰲峰街道曙光路的申發(fā)大廈，二層01集中式商業(yè)辦公及02-06辦公已于4月28日進(jìn)行公開(kāi)拍賣，因無(wú)人出價(jià)遭遇流拍。

該房源評(píng)估價(jià)4011萬(wàn)，起拍價(jià)3208.8萬(wàn)，保證金，600萬(wàn)，增價(jià)幅度5萬(wàn)元。根據(jù)建筑面積2995.59㎡推算，折合單價(jià)僅10712元/㎡。

評(píng)估報(bào)告信息顯示，申發(fā)大廈2012年建成，價(jià)值時(shí)點(diǎn)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命50年，按直線法測(cè)算成新率為83%，成新度較新。目前，該房源已騰空。

該房源權(quán)屬人為福建申發(fā)置業(yè)有限公司。公開(kāi)資料顯示，該公司成立于2010年3月，經(jīng)營(yíng)范圍包含：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)的投資，物業(yè)管理，建材的銷售以及對(duì)外貿(mào)易。目前該公司已成為被執(zhí)行人，被執(zhí)行金額30510萬(wàn)元。

▎福州中小企業(yè)多，承受租金能力較差

在評(píng)估報(bào)告中，福建華審資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)土地估價(jià)有限責(zé)任公司認(rèn)為，近年來(lái)，購(gòu)置寫(xiě)字樓做投資的人越來(lái)越多，但是隨著市場(chǎng)新增大量供應(yīng)，福州寫(xiě)字樓空置率逐步上升。

評(píng)估公司認(rèn)為，租金上不去，還要下跌，空置的寫(xiě)字樓還需承擔(dān)物業(yè)費(fèi)用，這給一些購(gòu)置了寫(xiě)字樓的人帶來(lái)壓力。隨著大量新增供應(yīng)入市，市場(chǎng)處于供應(yīng)高峰，導(dǎo)致項(xiàng)目間競(jìng)爭(zhēng)加劇，使未來(lái)租金承受壓力。

在評(píng)估公司看來(lái)，近年來(lái)，金融、科技與專業(yè)服務(wù)業(yè)為福州寫(xiě)字樓市場(chǎng)的主導(dǎo)需求，其中金融居首位，受宏觀政策影響，其需求相比往年有所下降。

此外，福州以中小企業(yè)居多，中高端寫(xiě)字樓單價(jià)均價(jià)在3.5萬(wàn)/㎡到4萬(wàn)/㎡之間，總價(jià)高，加上產(chǎn)業(yè)園創(chuàng)意園等興起，購(gòu)買寫(xiě)字樓自用的企業(yè)較少。

“還有一些創(chuàng)業(yè)者更喜歡可住可辦公的辦公室公寓和SOHO辦公空間，市場(chǎng)需求的改變?cè)斐杉准?jí)寫(xiě)字樓的出租率下降，去庫(kù)存的壓力驟然提高?！?/span>該評(píng)估公司表示。

▎當(dāng)年2.5萬(wàn)/㎡購(gòu)買，如今已縮水過(guò)半

為了更準(zhǔn)確獲得估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值，此次拍賣，評(píng)估公司采用比較法與綜合收益法測(cè)算出結(jié)果。其中，比較法專門(mén)收集一些交易實(shí)例。只是，評(píng)估報(bào)告中并未體現(xiàn)。

事實(shí)上，最可比案例，就在金融街，比如華浦·華爾街。2022年10月，華浦·華爾街項(xiàng)目被拍賣，最后，由廈門(mén)象嶼旗下公司以約7.858億元的價(jià)格競(jìng)得。該項(xiàng)目的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)約10.25億元，折合單價(jià)僅1.19萬(wàn)/㎡。

華浦華爾街現(xiàn)更名為利煜，是金融街CBD區(qū)域的一幢高級(jí)瞰江寫(xiě)字樓，總建筑面積約65958㎡，定位為面向500強(qiáng)企業(yè)的一線領(lǐng)江5A寫(xiě)字樓。

申發(fā)大廈標(biāo)榜為5A甲級(jí)光合寫(xiě)字樓，與華浦華爾街寫(xiě)字樓價(jià)值相當(dāng)，2層辦公評(píng)估價(jià)1.25-1.3萬(wàn)/㎡間，應(yīng)該來(lái)說(shuō)，價(jià)格相對(duì)合理。

只是，當(dāng)年花2.5萬(wàn)/㎡左右購(gòu)買申發(fā)大廈辦公用房的業(yè)主，不僅沒(méi)有實(shí)現(xiàn)保值、增值，還出現(xiàn)資產(chǎn)大幅貶值，心里該有多難受。