近兩年來漫長(zhǎng)的“樓市寒冬”，或即將迎來拐點(diǎn)。據(jù)多方報(bào)道，央行、銀保監(jiān)會(huì)于近日聯(lián)合發(fā)布銀發(fā)〔2022〕254號(hào)文——《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》。

《通知》的16條措施被業(yè)內(nèi)稱作“金融十六條”。包括穩(wěn)定開發(fā)商、建筑商的貸款投放，支持購(gòu)房者的合理個(gè)貸需求，房地產(chǎn)項(xiàng)目的并購(gòu)金融支持，鼓勵(lì)依法自主協(xié)商延期還本付息等內(nèi)容，消息引發(fā)市場(chǎng)廣泛關(guān)注。

兩部門聯(lián)合印發(fā)“金融十六條”

日前，多家主流媒體密集關(guān)注并報(bào)道房地產(chǎn)行業(yè)的一則重磅利好消息：央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，即銀發(fā)〔2022〕254號(hào)（下文簡(jiǎn)稱254號(hào)文）。

據(jù)悉，254號(hào)文落款為中國(guó)人民銀行辦公廳，印發(fā)時(shí)間為11月11日。內(nèi)容包括保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務(wù)、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置、依法保障住房金融消費(fèi)者合法權(quán)益、階段性調(diào)整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度等六個(gè)大點(diǎn)。

來源克而瑞福州

具體來看，通知可細(xì)分為16條措施，因此也被行業(yè)稱為“金融十六條”，分別為：

1、穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放；2、支持個(gè)人住房貸款合理需求；3、穩(wěn)定建筑企業(yè)信貸投放；4、支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期；5、保持債券融資基本穩(wěn)定；6、保持信托等資管產(chǎn)品融資穩(wěn)定；7、支持開發(fā)性政策性銀行提供“保交樓”專項(xiàng)借款；8、鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提供配套融資支持；9、做好房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)金融支持；10、積極探索市場(chǎng)化支持方式；11、鼓勵(lì)依法自主協(xié)商延期還本付息；12、切實(shí)保護(hù)延期貸款的個(gè)人征信權(quán)益；13、延長(zhǎng)房地產(chǎn)貸款集中度管理政策過渡期安排；14、階段性優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)融資政策；15、優(yōu)化租房租賃信貸服務(wù)；16、拓寬租房租賃市場(chǎng)多元化融資渠道。

在保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序方面，《通知》要求，穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放。堅(jiān)持“兩個(gè)毫不動(dòng)搖”，對(duì)國(guó)有、民營(yíng)等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁；支持個(gè)人住房貸款合理需求、穩(wěn)定建筑企業(yè)信貸投放，保持債券融資基本穩(wěn)定、保持信托等資管產(chǎn)品融資穩(wěn)定。

業(yè)內(nèi)：房企融資標(biāo)志性的轉(zhuǎn)變

本次出臺(tái)的254號(hào)文，覆蓋了全金融市場(chǎng)各品類，全面且系統(tǒng)化，如按揭貸、開發(fā)貸、建筑類貸款、租賃貸款等。對(duì)于房企、建筑商、購(gòu)房者均作出了利好支持和保障。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是一年多來監(jiān)管部門紓困房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)志性動(dòng)作。

嚴(yán)躍進(jìn)分析表示：從工作優(yōu)化方面，政策提及了兩個(gè)內(nèi)容，即允許展期1年、可不調(diào)整貸款分類，此類規(guī)定意義重大。

丁祖昱觀點(diǎn)則認(rèn)為：房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境發(fā)生了根本性改變，短期內(nèi)政策的核心在于穩(wěn)地產(chǎn)。“金融十六條”，疊加近期一些積極政策，對(duì)行業(yè)信心提升注入了強(qiáng)心劑。

來源丁祖昱評(píng)樓市

值得一提的是，對(duì)于關(guān)注度較高的“保交樓”相關(guān)內(nèi)容，文件指出：

在專項(xiàng)借款支持項(xiàng)目明確債權(quán)債務(wù)安排、專項(xiàng)借款和新增配套融資司法保障后，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)特別是項(xiàng)目個(gè)人住房貸款的主融資商業(yè)銀行或其牽頭組建的銀團(tuán)，按照市場(chǎng)化、法治化原則，為專項(xiàng)借款支持項(xiàng)目提供新增配套融資支持，推動(dòng)化解未交樓個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于商業(yè)銀行按照本通知要求，自本通知印發(fā)之日起半年內(nèi)，向?qū)ｍ?xiàng)借款支持項(xiàng)目發(fā)放的配套融資，在貸款期限內(nèi)不下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)分類；對(duì)債務(wù)新老劃斷后的承貸主體按合格借款主體管理，對(duì)于新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員已盡職的，可予免責(zé)。

商業(yè)銀行加入支持保交樓貸款陣營(yíng)，意味著很大程度上將提升金融機(jī)構(gòu)放貸積極性，實(shí)質(zhì)性緩解保交樓資金困境。“相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員已盡職的，可予免責(zé)”，也提升了各銀行的底氣，行業(yè)信心有望進(jìn)一步得到修復(fù)。

央行“第二支箭”已經(jīng)發(fā)射

我們注意到，在央行、銀保監(jiān)會(huì)“254號(hào)文”發(fā)布的前幾天，央行射出“第二支箭”，即：11月8日，在人民銀行的支持和指導(dǎo)下，交易商協(xié)會(huì)繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具，支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資。

“第二支箭”政策始于2018年，是指民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具?！暗诙Ъ庇扇嗣胥y行再貸款提供資金支持，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化、法治化原則，通過擔(dān)保增信、創(chuàng)設(shè)信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證、直接購(gòu)買債券等方式，支持民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資。預(yù)計(jì)可支持約2500億元民營(yíng)企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進(jìn)一步擴(kuò)容。

受此利好，11月9日早盤，地產(chǎn)股全線拉升。港股旭輝控股集團(tuán)漲34%，弘陽(yáng)地產(chǎn)、龍光集團(tuán)、碧桂園、時(shí)代中國(guó)控股等漲超20%。

利好疊加之下，今早，多家內(nèi)房股開盤拉升，其中旭輝控股漲35%、龍湖集團(tuán)漲24.45%、碧桂園漲30.8%，金地、新城等也均有10%左右的上漲。

央行頻頻出手，投資人投資民營(yíng)房企債券的信心也在持續(xù)修復(fù)。有媒體認(rèn)為，目前政策從需求和融資兩端同時(shí)發(fā)力，在民營(yíng)企業(yè)逐步恢復(fù)“造血”功能前及時(shí)對(duì)民營(yíng)房企“輸血”，可以起到穩(wěn)住處于風(fēng)險(xiǎn)邊緣民營(yíng)房企的作用。

可以預(yù)見的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍存在問題，民營(yíng)房企也仍存在困難，及時(shí)、果斷采取措施，提供必要的流動(dòng)性支持，才能幫助民營(yíng)房企渡過階段性難關(guān)、穿越周期。