01

最新住房庫存排名

當(dāng)下一線之外的城市，成交量低迷，庫存高企，是最棘手的兩個難題。

克而瑞最新披露了7月份住房庫存排名。庫存量位居前20的城市分別是：

青島，武漢，沈陽，惠州，成都，太原，天津、臨沂，佛山、長春，廣州、北京，鄭州，煙臺，昆明，蘭州，大連，呼和浩特，徐州，長沙。

各城市的廣義庫存遠(yuǎn)高于狹義庫存，廣義庫存包含現(xiàn)房庫存以及正在建設(shè)尚未賣出、已經(jīng)拿地還未開建的房子。

狹義庫存與廣義庫存差距有多大？克而瑞披露了一組數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)下全國的狹義庫存總量為5.98億平方米，而廣義庫存達到驚人的38.47億平方米。后者是前者的6.4倍。如果按照廣義庫存計算，當(dāng)下除了個別城市外，幾乎沒有缺房子的城市。遍地都是房子，已經(jīng)成為了普遍現(xiàn)象。

02

去庫存成為頭等大事

庫存量的高企和銷量的下降有直接關(guān)系，其風(fēng)險性銷量直接相關(guān)。如果銷量好，庫存高就不是什么問題。

然而一旦賣不出去，積壓的庫存便會呈現(xiàn)排山倒海般的壓力，大大增加了城市的房價下行壓力。

就目前的情況來看，盡管央行又降息了，且針對與房地產(chǎn)直接掛鉤的5年期LPR超預(yù)期降息15個基點，理論上現(xiàn)在各城市首套房最低利率可以做到4.1%。

上半年紛至沓來的各種復(fù)蘇措施，比如降首付、降息、降稅，乃至于放開限購，都沒能產(chǎn)生多大效果。

國家統(tǒng)計局披露的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷量與銷售額仍在探底，房價下跌面積仍在擴大。但各城市由于過度依賴房地產(chǎn)，盡管措施效果不明顯，他們還是會樂此不疲繼續(xù)出臺，只要樓市一天沒有復(fù)蘇，新的奇招就不會間斷。去庫存，是當(dāng)下樓市的頭等大事。然而，即便假以時日解決了以上這些問題，樓市實現(xiàn)了復(fù)蘇，也難再回到鼎盛時代。因為，人口即將轉(zhuǎn)向。在結(jié)婚率不斷下降、新生兒人口不斷下降的背景下，2021年內(nèi)地31個省市自治區(qū)中，已有16個人口出現(xiàn)負(fù)增長，1個零增長。負(fù)增長省市超過一半。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)來源：各省市自治區(qū)統(tǒng)計局過去二十年的人口紅利，成就了所有城市的房價。當(dāng)人口轉(zhuǎn)向，短期內(nèi)三四線城市的人口紅利會終結(jié)，長期來看，中心城市的人口紅利也會打折扣。

從庫存和人口兩個角度來看，中國城市樓市分化未來會愈演愈烈。大多數(shù)三四線城市的房價會持續(xù)調(diào)整，樓市會褪去金融屬性，只剩下居住屬性。至于中心城市，要分區(qū)域而定。