最近一張海報(bào)刷屏了福州地產(chǎn)圈，文案標(biāo)題寫著“福州一套SOHO，這里一套別墅”，并放出了3套“東二環(huán)東”別墅售價(jià)：建面約130㎡房源的總價(jià)在59-66萬/套，單價(jià)在4500-5000元/㎡之間。

看似低總價(jià)就能實(shí)現(xiàn)福州別墅夢，真實(shí)情況又是如何？

59萬起買福州五區(qū)別墅

近日，福州某樓盤出街一張海報(bào)，推出3套建筑面積大約在130㎡、使用面積約180㎡的別墅房源?？們r(jià)最低59萬，最高66萬，折合單價(jià)在4516-5052元/㎡之間。

59萬一套別墅的噱頭，確實(shí)讓人心動。在鋪天蓋地的宣傳之下，該樓盤“福州五區(qū)別墅”的屬性也被作為焦點(diǎn)關(guān)注。而真實(shí)情況是，該樓盤的確位于福州五區(qū)范圍內(nèi)，具體位置則是在馬尾瑯岐。距離福州中心城區(qū)的直線距離大概還有20多公里。

該樓盤推廣的另一張海報(bào)中，則是為項(xiàng)目打出了“東二環(huán)東”的標(biāo)簽。雖說從地理位置上來看“福州五區(qū)”、“東二環(huán)東”這些表述都是正確的，但實(shí)際如何相信大家自有評判。

產(chǎn)權(quán)類型并非70年住宅

看完宣傳資料里的地理位置情況，我們再來看看項(xiàng)目推售房源本身的屬性。

宣傳資料稱推出的三套房源（即2#、3#、5#）為“別墅”，但從不動產(chǎn)中心的登記備案信息中對應(yīng)的樓棟號來看，房源實(shí)際為商業(yè)類型，并非70年住宅產(chǎn)權(quán)別墅，稱其為“疊拼、商墅”或許更合適。

為了確定有沒有可能開發(fā)商方面，對房源所在的樓棟號，并非按備案樓棟號來進(jìn)行標(biāo)示推廣，我們特地查找了該項(xiàng)目內(nèi)標(biāo)注為住宅產(chǎn)權(quán)的3棟樓、66套房源。結(jié)果顯示這66套房源中的65套已辦理網(wǎng)簽登記，另有1套被限制。也就意味著這個(gè)樓盤里已經(jīng)沒有住宅可售。

當(dāng)然，開發(fā)商方面也沒有在海報(bào)中說這批房源是住宅70年產(chǎn)權(quán)，只說是別墅，沒有什么太大問題。只不過說者有心，聽者更應(yīng)該有意。

至此，對于為何這批“別墅”的價(jià)格如此之優(yōu)惠，似乎也并不難理解了：地理位置、產(chǎn)權(quán)類型。

寧可虧本也要撤出瑯岐市場？

不到5000元/㎡的單價(jià)，對于開發(fā)商來說一定是沒有利潤空間的，甚至還要虧本。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目的拿地凈樓面價(jià)就達(dá)到了8017元/㎡，加上各種建設(shè)費(fèi)用，按5000元/㎡的價(jià)格來買幾乎要虧損一半。至于具體到底要虧多少，只有開發(fā)商自己算得清楚賬。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至2022年6月底，瑯岐板塊廣義庫存量達(dá)47.8萬㎡，在福州市區(qū)范圍內(nèi)屬于較高水平。

對于距離中心城區(qū)位置較遠(yuǎn)的瑯岐來說，除了島上自住需求的居民和少量外來的客戶需求，很難再吸引到其它購買力，去化不會太快。而對于房企而言，即便降價(jià)促銷十分肉疼，但盡快回籠資金才是現(xiàn)階段最重要的。