經(jīng)歷三道紅線與集中供地，地產(chǎn)業(yè)終結(jié)20年來的“高杠桿、高儲(chǔ)備、高周轉(zhuǎn)”模式，進(jìn)入“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”時(shí)代。樂居財(cái)經(jīng)推出《韌性——對話經(jīng)理人》系列，聆聽時(shí)代轉(zhuǎn)折中的心聲！本期【見地】對話嘉賓：融信福建區(qū)域集團(tuán)總裁郎輝先生。

 “接受現(xiàn)狀，調(diào)整狀態(tài)，把手上現(xiàn)有的牌打好。活得樂觀和有趣，不要浪費(fèi)每次的危機(jī)和挑戰(zhàn)，讓未來更有力量?！边@是融信福建區(qū)域集團(tuán)總裁郎輝在接受樂居財(cái)經(jīng)獨(dú)家報(bào)道時(shí)說的話。

隨著房企債務(wù)危機(jī)頻發(fā)，幾乎所有地產(chǎn)民營房企都無能幸免，面對市場的輿論壓力，更是避之唯恐不及。而郎輝則是其中少數(shù)的、敢于坦率對外發(fā)聲的房企高管。和郎輝的對話，約在融信國公館。這是融信繼上下杭?xì)v史文化街區(qū)之后打造的又一城市更新巨作。融信基于對地塊地貌、歷史古建、人文特質(zhì)等深入調(diào)研，將歷史古建復(fù)興與中國院落設(shè)計(jì)相融合，打造的極具東方魅力的國宅。目前，融信國公館尚未正式對外，卻已圈了一波“院墅”忠粉。在當(dāng)下房企融資捉襟見肘、樓盤減配成風(fēng)的市場，竟仍有開發(fā)商如此舍得投入，這更凸顯融信難得的對產(chǎn)品的堅(jiān)持。在郎輝看來，當(dāng)下現(xiàn)狀是過慣了好日子的行業(yè)要開始過苦日子，但“苦”并不意味著就要拋棄企業(yè)賴以生存的核心競爭力。持續(xù)關(guān)注產(chǎn)品升級迭代、不斷提升自身產(chǎn)品的核心競爭力，才能以過硬的產(chǎn)品實(shí)力穿越行業(yè)周期。而十指握成拳，融信正在進(jìn)行一場突圍。

圖 / 郎輝接受樂居財(cái)經(jīng)獨(dú)家采

做難而正確的事情

“當(dāng)下，房企普遍遭遇不曾有過的困難。”郎輝直言不諱，去年5月，融信現(xiàn)金流還較為充裕，在積極擴(kuò)張與拿地。隨著政策收緊，地產(chǎn)紅利弱化，銷售業(yè)績下滑，加之國內(nèi)融資受阻，而今民營房企幾乎都面臨現(xiàn)金流的枯竭。

在郎輝看來，民營企業(yè)面臨的問題都比較一致：第一，從去年下半年開始，整個(gè)金融市場也就是融資端，不管是境內(nèi)還是境外，基本上都已經(jīng)做不了新增的融資，開發(fā)貸的投放也越來越艱難。第二，在市場下行的環(huán)境下，銷售難度越來越大。今年半年度銷售數(shù)據(jù)同比去年，幾乎是腰斬；而每個(gè)月環(huán)比上月銷售額也在持續(xù)下跌，現(xiàn)金回流越來越慢，越來越少。第三，在銷售本身就不多的情況下，還面臨著比較普遍的資金監(jiān)管。而上述三個(gè)因素的疊加，最終導(dǎo)致房企普遍面臨現(xiàn)金流問題，表現(xiàn)在債務(wù)上，就是出險(xiǎn)，這也是融信面臨的一個(gè)難題?！斑@點(diǎn)我們并不避諱去談?！崩奢x表示，即便如此，在過去一年里，融信始終堅(jiān)持在做著難而正確的事，在踐行著融信的“信”字。一方面，融信積極采取多項(xiàng)措施保障平穩(wěn)經(jīng)營和提升流動(dòng)性，包括但不限于加強(qiáng)銷售和回款力度、拓展多樣化的融資渠道、合理節(jié)約經(jīng)營成本、對部分現(xiàn)有債務(wù)商討展期、出售若干資產(chǎn)等。另一方面，在流動(dòng)性壓力下，?？⒐?、保交付成為企業(yè)共識(shí)。融信內(nèi)部已將“穩(wěn)交付”作為首要重任，希望能“以時(shí)間換空間”，將更多的資金投入到項(xiàng)目交付方面，通過持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流入，保障經(jīng)營的穩(wěn)定，不讓購房者的利益受損。尤其自上個(gè)月公司爆出流動(dòng)性危機(jī)以來，很多利益相關(guān)方都表示焦慮，尤其購房者，擔(dān)心樓盤交付。為此，融信主動(dòng)曬出交付成績單，以“穩(wěn)交付”給市場注入信心。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年，融信陸續(xù)完成杭州、廈門、成都等地的19個(gè)項(xiàng)目的交付，累計(jì)交付戶數(shù)1.5萬。其中福建區(qū)域就完成融信海月江潮、融信雙杭城地塊三、平潭瀾宸、廈門世紀(jì)、鷺西郡、璽灣，長樂瀾山的交付。事實(shí)上，不僅如此，年初以來，融信一直很努力對所有關(guān)聯(lián)方負(fù)責(zé)。比如積極妥善處理歷史上的一些跟投的問題，在規(guī)模收縮同時(shí)也保障離職員工的權(quán)益，積極解決合作方款項(xiàng)、工程款尾款結(jié)算等問題，踐行信用。

圖 / 郎輝接受樂居財(cái)經(jīng)獨(dú)家采訪

長期主義的踐行者

在目前行業(yè)盤整期，融信深知，除了要解決眼前的問題，更要為活得久一點(diǎn)想得多一點(diǎn)?！爱?dāng)下，不是說為了活下來，我們就會(huì)拋棄企業(yè)賴以生存的核心。”在郎輝看來，只有過硬的產(chǎn)品實(shí)力才是穿越行業(yè)周期的法寶。

而顯然，融信·國公館就是沉淀出來的作品?！斑@個(gè)項(xiàng)目的基因跟融信高度契合，融信除了‘品質(zhì)地產(chǎn)’這個(gè)標(biāo)簽外，還是一家深耕城市更新板塊十二年的企業(yè)。我們既有對古建修舊如舊的能力、還是能運(yùn)營好古建社區(qū)，使其煥發(fā)新生的時(shí)代房企?！崩奢x表示。
一直以來，融信都作為城市建設(shè)的長期參與者，深度捆綁城市發(fā)展，從王莊的破舊立新到上下杭?xì)v史文化街區(qū)的修舊如舊，再到如今的郭宅，融信一直致力于“城市更新”和“古建修復(fù)運(yùn)營”。國公館既是“公館”之上再進(jìn)一步的TOP系最高定位，也是融信擇址郭宅，人文昌盛，對國公的致敬之作?！皣^”之于融信，更有深遠(yuǎn)的意義。隨著福州城市東拓南進(jìn)，融信在南二環(huán)已落五子，涵蓋剛需、改善、投資型產(chǎn)品。融信19年，源起倉山回歸倉山，更希望能給城市帶來一座值得收藏的作品。

圖 / 融信·國公館實(shí)景拍攝

于產(chǎn)品上，融信·國公館不是純粹的去照搬所謂的中式院子，而是請來非遺國匠“香山幫”和修復(fù)海月江潮古建的老師傅一起，將真正的蘇式古典園林和福州的閩派古厝文化相融合，復(fù)興賦能這座福州文脈中軸上的“歷史活化石”，打造一個(gè)高端的，新舊并融的項(xiàng)目，也是福州第一個(gè)全新合院型產(chǎn)品。“對于這個(gè)項(xiàng)目，我們依舊很有信心。不能去浪費(fèi)這么珍貴的具有人文屬性的土地資源。在這個(gè)求快的時(shí)代，融信依舊愿意不吝成本及時(shí)間，為福州呈現(xiàn)一個(gè)市場上沒有過的‘香山幫集成作品’?！崩奢x表示。

煥新城市商業(yè)繁華

近期，福州大力培育建設(shè)國際消費(fèi)中心城市，打造“1+9”重點(diǎn)片區(qū)——1個(gè)地標(biāo)性商圈和9個(gè)國際特色消費(fèi)空間，“閩江之心”將成地標(biāo)性商圈，令世界矚目！海月江潮，對望“閩江之心”，背靠上下杭，每當(dāng)夜空降臨，這里熠熠生輝。融信與政府?dāng)y手，共同打造福建省首個(gè)“?！拔幕黝}街區(qū)，規(guī)劃“一心，一環(huán)，兩軸，三門戶，多節(jié)點(diǎn)”的富有福州特色的福文化國際品牌，成為世界商業(yè)新地標(biāo)。這是融信給福州這座城市的獻(xiàn)禮?！皶r(shí)間是最好的答案，也是最好的禮物。海月江潮是2014年的項(xiàng)目，8年磨一劍，前4年我們在研究產(chǎn)品，在古厝、古樹中進(jìn)行‘城市拼貼’的新舊空間處理手法。后4年我們專注在古建修復(fù)和運(yùn)營上。融信做了正確的事，而這個(gè)正確的事，幸運(yùn)地趕上了好時(shí)候。感謝政府的大手筆加持?！痹诶奢x看來，海月江潮的出圈，正是順應(yīng)天時(shí)地利人和。

圖 / 海月江潮實(shí)景拍攝

在踐行城市更新業(yè)務(wù)12年后的今天，融信城市更新項(xiàng)目體量已超1286.3萬㎡，其中福建區(qū)域就達(dá)326.3萬㎡。而海月江潮累計(jì)完成修繕了24棟古建，梳理原有風(fēng)貌區(qū)街巷形態(tài)，維護(hù)風(fēng)貌街巷的空間特征，重點(diǎn)保護(hù)街區(qū)7條，一般保護(hù)街巷7條，并將蒼霞?xì)v史風(fēng)貌區(qū)內(nèi)掛牌古樹名木全部保留。在這個(gè)過程中，融信推動(dòng)政府相關(guān)部門共同制定了《蒼霞?xì)v史建筑群保護(hù)規(guī)劃》。

圖 陳捷陽 / “閩江之心”實(shí)景拍攝

今天的上下杭?xì)v史文化街區(qū)，已成了繼三坊七巷后福州又一具有鮮明特色的城市文化IP，不但成了本地市民的休閑好去處，也成了外地游客來榕的必打卡地?！拔覀?nèi)谛鸥＝瘓F(tuán)總部、多處營銷中心，都以古厝為載體。深化古厝保護(hù)，讓歷史遺產(chǎn)活起來，融信一直都在身體力行。”郎輝表示。

圖 / 郎輝帶領(lǐng)參觀融信國公館

以下為樂居財(cái)經(jīng)與郎輝的對話精選：

樂居財(cái)經(jīng)：您有著多年地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，歷經(jīng)了樓市的幾次大周期，對當(dāng)下市場，是如何看待的？

郎輝：最近常聽說一句話，叫“百年未有之大變局”。從事地產(chǎn)行業(yè)將近15年，面對當(dāng)下行業(yè)的巨變，一開始我是難以接受的，但現(xiàn)在心態(tài)平和了許多。我認(rèn)為，中國近30年的高速城市化，一批民營房企階段性地完成了它的歷史使命，發(fā)揮了巨大的作用，而隨著企業(yè)出險(xiǎn)，接下去會(huì)有越來越多的國央企、城投公司來承接這份工作。那是不是意味著民營企業(yè)就沒有機(jī)會(huì)了呢？我不這么認(rèn)為。從行業(yè)本身來說，它未來依然是一個(gè)10萬億級以上的一個(gè)大市場，且住房租賃、住宅二次翻新改造、古建筑的活化運(yùn)營......都是可探索的有趣方向。企業(yè)也可以多嘗試。但是經(jīng)過這一次的大浪淘沙，可能80%的民營企業(yè)會(huì)退出這個(gè)市場，而依然會(huì)有20%的優(yōu)秀的企業(yè)留在這里，那它的未來的生存空間會(huì)好很多。企業(yè)的生命力是內(nèi)驅(qū)力。愿景和初心很重要。我們要更在乎，給時(shí)代、給城市留下了什么。房地產(chǎn)企業(yè)的短期目標(biāo)是為人營造一個(gè)家，長期目標(biāo)應(yīng)該是給城市造故鄉(xiāng)。

樂居財(cái)經(jīng)：過去一年，地產(chǎn)人的安全感急劇下降，焦慮似乎成了每個(gè)人的常態(tài)，在此情況下，您又是如何應(yīng)對的？

郎輝：我不能算是地產(chǎn)的老兵，但我從一畢業(yè)就進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，感觸還是非常深的。首先，我認(rèn)為還是要有一顆感恩的心，不論是說改革開放的大浪潮，還是說地產(chǎn)發(fā)展的大時(shí)代，它給了我們這一代人很好的物質(zhì)條件，我們的生活有了巨大的改變，因而心態(tài)上還是要平衡。其次，我覺得換個(gè)思路，這個(gè)行業(yè)有人還在堅(jiān)守，也有人已離開。對于堅(jiān)守的人，可以說更被這個(gè)行業(yè)所需要，那么就要讓自己更有價(jià)值，一專多能。而離開的人，也未必是一個(gè)壞事，這個(gè)行業(yè)已教會(huì)了我們很多生存技能，可以去找有興趣的，對家庭、個(gè)人更好的方向。人生的長度和未來方向都有很多的不確定性，持續(xù)自我提升、去拓寬自我能力的邊界才是當(dāng)下要做的事。最后，我認(rèn)為要習(xí)慣這種新的常態(tài)。過慣了好日子，過苦日子就不會(huì)過了，這個(gè)是不行的。時(shí)代把我們推到了今天這個(gè)境遇，那我們就欣然地去接受他，調(diào)整狀態(tài)，把手上現(xiàn)有的牌打好。要活得樂觀和有趣，不要浪費(fèi)每次的危機(jī)和挑戰(zhàn)。風(fēng)浪一直都在，如何自處很重要。