??關(guān)于房價是否合理，有許多不同角度的衡量標(biāo)準，其中房價收入比是最重要的衡量指標(biāo)。房價收入比指標(biāo)主要用于衡量房價是否處于居民收入能夠支撐的合理水平，直接反映出房價水平與廣大居民自住需求相匹配的程度。

??據(jù)國家統(tǒng)計局與易居研究院最新數(shù)據(jù)顯示，2021年，全國商品住宅房價收入比為9.1，相比2020年的9.2小幅回落。2022年房價收入比預(yù)計將繼續(xù)回落至8.7左右。

??房價收入比八年來首跌

??今年或繼續(xù)回落

??2021年，全國商品住宅房價收入比為9.1，相比2020年的9.2小幅回落。房價收入比回落主要有兩個原因：一是房價漲幅連續(xù)三年不斷收窄；二是經(jīng)濟穩(wěn)定恢復(fù)，2021年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增速出現(xiàn)了較大幅度的回升，收入增速遠高于房價漲幅。

??2022年房價收入比預(yù)計將繼續(xù)回落至8.7左右。2022年市場繼續(xù)回歸理性，預(yù)計全國樓市成交將整體下降，商品房成交均價將會出現(xiàn)小幅下跌，跌幅在1%左右，全國城鎮(zhèn)居民可支配收入同比增長6%～7%。雖然收入漲幅回落，但房價轉(zhuǎn)跌，使得房價收入比將繼續(xù)回落至8.7左右。

??房價收入比是指家庭住房總價與居民家庭可支配收入的比值。對于房價收入比的計算，不同的統(tǒng)計指標(biāo)和不同的計算方法，本報告采用的數(shù)據(jù)皆來自于國家統(tǒng)計系統(tǒng)，其中商品住宅特指一手房，不包括二手房，但包括銷售型保障房與安置房。房價收入比具體計算公式如下：

??注：根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，我國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積2018年為39平方米，2019年為39.8平方米，根據(jù)過去幾年增速推算，2020年和2021年我國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積將分別達到40.5和41.5平方米左右。

??新房價格漲幅連續(xù)三年收窄

??人均可支配收入增速回升

??2021年，全國商品住宅成交均價10396元/平方米，同比增長4.2%，漲幅比2020年收窄3.3個百分點。

??2021年，全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入47412元，比2020年名義增長8.2%，增速擴大了4.7個百分點。

??根據(jù)房價收入比公式，計算得出2021年全國商品住宅房價收入比為9.1，相比2020年的9.2小幅回落。從房價收入比的絕對水平看，2021年仍處于偏高區(qū)間。2016年以來的本輪樓市短周期上行期，房價收入比上行趨勢與2004～2009年（2008年除外）的大行情時較為接近。

??預(yù)計2022年全國房價收入比

??將繼續(xù)回落

??展望2022年，在堅持“房住不炒和房地產(chǎn)長效機制”的政策前提下，為支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)，2022年房地產(chǎn)政策會繼續(xù)呈現(xiàn)寬松走向，但不會出現(xiàn)大面積救市政策。

??在本輪樓市下行周期中，全國商品房成交均價將會出現(xiàn)小幅下跌，預(yù)計全年跌幅在1%左右。主要原因有：一是房價與成交量高度相關(guān)，受樓市繼續(xù)下行、消費者買漲不買跌等因素影響，預(yù)計2022年全國商品房銷售面積將會下降。二是房價與供求關(guān)系高度相關(guān)，預(yù)計2022年市場總體呈現(xiàn)供大于求的形態(tài)，庫存有所增長，去化周期有所拉長。三是新房價格還受開發(fā)商的銷售策略影響，預(yù)計2022年部分房企經(jīng)營仍然未走出困局，為回籠資金而繼續(xù)在部分城市降價促銷，從而拉低銷售均價。四是全國商品房均價有較強的黏性，不太容易明顯下跌，另外商品房價格會跌一點，但可售型保障房、拆遷安置房價格仍然繼續(xù)小漲，二者有所對沖。所以總體來看，這個指標(biāo)不會明顯下跌。

??1月25日，國際貨幣基金組織（IMF）在最新發(fā)布的《全球經(jīng)濟展望報告》中將中國2022年的經(jīng)濟增長預(yù)期下調(diào)至4.8%。從歷年城鎮(zhèn)人均可支配收入名義增速與GDP增速的關(guān)系來看，前者比后者高1-2個百分點，預(yù)計2022年中國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入名義增速將回落至6%-7%。

??綜合以上因素，預(yù)計2022年全國房價收入比有望小幅回落至8.7左右。2021年房價收入比雖然有所回落，但仍處于偏高區(qū)間，隨著“房住不炒和房地產(chǎn)長效機制”的延續(xù)和過去幾年購買力的透支，市場將會繼續(xù)回歸理性。