??2021年是房地產(chǎn)業(yè)最為艱難的一年。三道紅線與集中供地，終結(jié)了20年來(lái)地產(chǎn)業(yè)“三高”發(fā)展模式。樓市傳統(tǒng)的“資源獲取+高周轉(zhuǎn)+高杠桿”商業(yè)模式已經(jīng)難以為繼，于激進(jìn)著稱的閩系房企而言，多家房企都遭遇生死劫。

??即便如此，當(dāng)我們復(fù)盤(pán)2021年福州樓市發(fā)現(xiàn)：雖風(fēng)起云涌，世事多變，但仍舊伴隨著破局與新生。

??“零門(mén)檻落戶”推動(dòng)樓市回暖

??但市場(chǎng)依舊信心不足

??2021年，福州陸續(xù)出臺(tái)了影響樓市的相關(guān)政策，釋放多重樓市利好，其中，涉及“零門(mén)檻”落戶、“兩集中”供地、福州都市圈獲批、“六年一戶學(xué)位”政策公布等。

??1月1日，《關(guān)于進(jìn)一步降低落戶條件壯大人口規(guī)模的若干措施》正式實(shí)施，福州打響全省“零門(mén)檻落戶”第一槍，這意味著，福州的戶籍門(mén)檻將不復(fù)存在。

??按照之前政策，在福州，五城區(qū)戶籍家庭可最多購(gòu)買(mǎi)1-2套的商品住房，而無(wú)房的非福州五城區(qū)戶籍家庭必須2年內(nèi)連續(xù)繳納1年個(gè)稅或社保，才能購(gòu)買(mǎi)1套商品住房，條件較為嚴(yán)苛。

??一旦零門(mén)檻落戶開(kāi)始實(shí)施，所有人都可獲得購(gòu)房資格，限購(gòu)就土崩瓦解。該政策對(duì)樓市直接影響便是推動(dòng)市場(chǎng)的一波行情，帶來(lái)上半年成交回暖。

??到了2月份，福州正式成為全國(guó)22座實(shí)施“兩集中”供地模式重點(diǎn)城市之一，影響巨大。直接把土地市場(chǎng)帶入了土拍2.0時(shí)代。對(duì)福州地市而言，尤其在2021年第二輪、第三輪兩次拍地上有著肉眼可見(jiàn)的降溫。

??5月、9月、12月三輪集中土拍，六區(qū)也僅成交390億元，伴隨而來(lái)的卻是地塊取消出讓，溢價(jià)率走低，國(guó)、央企進(jìn)場(chǎng)兜底等現(xiàn)象。

??7月9日，福建省正式發(fā)布《關(guān)于印發(fā)福州都市圈發(fā)展規(guī)劃的通知》。福州都市圈由以福建省福州市為中心、聯(lián)系緊密的周邊城市共同組成，陸域面積2.6萬(wàn)平方公里。

??福州都市圈正式獲批，意味著福州成為全國(guó)第二個(gè)獲得國(guó)家批復(fù)的都市圈，城市能級(jí)再上一個(gè)臺(tái)階。對(duì)福州樓市而言算是一大實(shí)質(zhì)利好，然而，市場(chǎng)卻反應(yīng)相對(duì)平淡。

??11月30日，福州市教育局發(fā)布了關(guān)于實(shí)施“六年一戶學(xué)位”政策的通知。通知政策對(duì)于福州樓市影響有限，該項(xiàng)政策僅針對(duì)傳統(tǒng)學(xué)區(qū)房，“六年一學(xué)位”將延長(zhǎng)讓學(xué)區(qū)房轉(zhuǎn)手周期。

??市中心板塊房?jī)r(jià)居高不下

??城市外圍爭(zhēng)相內(nèi)卷

??據(jù)樂(lè)居大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年全年福州五區(qū)共計(jì)發(fā)出預(yù)售許可證489張，總許可面積達(dá)674萬(wàn)㎡，業(yè)態(tài)包括住宅、安商房、SOHO、別墅、商鋪、辦公、車(chē)位等，對(duì)比2020年的399張呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。

??表現(xiàn)在價(jià)格上，從開(kāi)盤(pán)價(jià)格來(lái)看，由于各版塊受到區(qū)位配套、項(xiàng)目產(chǎn)品的區(qū)別，開(kāi)盤(pán)區(qū)間價(jià)跨度十分大，大體呈現(xiàn)以中心城區(qū)為核心，向外圍逐步遞減的格局。

??其中，鼓臺(tái)兩區(qū)的樓盤(pán)依然熱銷(xiāo)，哪怕開(kāi)盤(pán)無(wú)優(yōu)惠，但依舊實(shí)現(xiàn)了高去化。而位于遠(yuǎn)郊的樓盤(pán)則內(nèi)卷嚴(yán)重，價(jià)格一降再降，即使啟動(dòng)了高點(diǎn)數(shù)的分銷(xiāo)，或贈(zèng)送車(chē)位，但依舊陷入成交窘境。

??具體來(lái)看，福州中心城區(qū)，開(kāi)盤(pán)價(jià)格約在3.6-4.5萬(wàn)/平；晉安樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)價(jià)格約在1.8-3.6萬(wàn)/平；倉(cāng)山樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)價(jià)格約在1.9-3.2萬(wàn)/平；馬尾樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)價(jià)格約在1.6-2.2萬(wàn)/平；閩侯樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)價(jià)格約在1.2-1.9萬(wàn)/平。

??五區(qū)新房成交50959套

??安商房占比近四成

??根據(jù)樂(lè)居大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021全年福州新房成交50959套，環(huán)比2019年49909套，2020年50004套，均有所放大，但整體來(lái)看成交量上漲不太明顯，屬于平穩(wěn)運(yùn)行，略微上漲。

??而從成交面積上來(lái)看，2021年福州五區(qū)新房（含安商房）成交面積約478.83萬(wàn)平方米，對(duì)比2020年的380.08萬(wàn)平方米增長(zhǎng)了98.75萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)百分比達(dá)25.98%，上漲明顯。

??具體來(lái)看，自3月份起，福州五區(qū)新房市場(chǎng)迎來(lái)一輪局部行情，單月成交套數(shù)最高月份為5月，成交套數(shù)達(dá)6735套。而到9月份之后，受到多方面的影響，新房成交量急轉(zhuǎn)之下，9-12月，成交均不超過(guò)3500套。

??值得注意的是，2021年福州新房成交50959套中，剔除安置型商品房后，成交套數(shù)僅則為30765套，意味著在2021年福州五區(qū)網(wǎng)簽成交的新房中，有接近四成房源為安商房，安商房浪潮依舊洶涌。

??五區(qū)二手房成交40201套

??整體行情先揚(yáng)后抑

??樂(lè)居大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2021年1月至12月份，福州五區(qū)二手房已累計(jì)成交量突破四萬(wàn)套大關(guān)，達(dá)到40289套。這是近四年來(lái)，福州首次突破4萬(wàn)大關(guān)。

??從上圖可以看到，2021上半年，除了二月份受傳統(tǒng)春節(jié)影響外，福州二手房成交基本每月突破3000套。高峰期則出現(xiàn)在三、四月份，連續(xù)兩個(gè)月突破4千套，四月份達(dá)到峰值的4464套。隨后，七八月份，市場(chǎng)開(kāi)始回落，9-12月連續(xù)4個(gè)月成交不足3000套，在10月份跌至谷底，僅有2201套。

??進(jìn)入11月份后，市場(chǎng)觸底反彈，結(jié)束六連跌，單月成交回升至2763套。12月份成交量也有小幅攀升，達(dá)到2905套，但也僅較上月多成交139套。

??價(jià)格上看，來(lái)自國(guó)房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2021年，福州二手房均價(jià)2-5月呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)，6-12月二手房均價(jià)則逐漸走低。如果拿價(jià)格和成交量進(jìn)行比較，一個(gè)有意思的現(xiàn)象：價(jià)格越往上走，成交量越大，反之也是。這一定程度上體現(xiàn)購(gòu)房者買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的心理。

??土地出讓金大幅下滑45.7%

??國(guó)、央企兜底明顯

??2021年，大福州宅地成交總體量為5345.4畝，環(huán)比2020年跌43.7%。分區(qū)域來(lái)看，主城區(qū)（鼓樓、臺(tái)江、晉安、倉(cāng)山）宅地在成交數(shù)量環(huán)比上升的情況下，成交體量?jī)H為2273.79畝，環(huán)比跌30.85%；高新區(qū)2021年成交宅地總體量環(huán)比跌幅最大，跌85.81%；長(zhǎng)樂(lè)、閩侯、永泰、平潭等區(qū)域在成交總體量方面也呈現(xiàn)較為明顯的下跌。

??成交金額方面，自2019、2020接連兩年大福州宅地成交總金額接連破千億后，2021年大福州宅地成交總金額為624.2億，環(huán)比2020年跌507.8億，下跌45.7%，下滑明顯。

??出現(xiàn)這種情況，一方面是由于2021年成交體量明顯不如前兩年，另一方面則是由于2021年推出的宅地在整體品質(zhì)（地塊位置、地塊建設(shè)要求等方面）相較以往也有所下滑。

??分區(qū)域來(lái)看，2021年主城區(qū)宅地總成交額368.546億，環(huán)比跌46.93%；高新區(qū)、閩侯、永泰、平潭等地宅地成交總額也有不同程度下滑。值得一提的是，今年長(zhǎng)樂(lè)區(qū)雖然在宅地成交數(shù)量、成交體量等方面均環(huán)比下跌，但成交總額方面卻有著環(huán)比10.23%的上漲，成交總金額達(dá)101.9億，表現(xiàn)較為亮眼。

??成交宅地樓面價(jià)方面，單獨(dú)到各個(gè)區(qū)域來(lái)看，高新區(qū)、長(zhǎng)樂(lè)、閩侯、福清、平潭等區(qū)域樓面價(jià)均有所上升，而四區(qū)、永泰、馬尾、連江等區(qū)域樓面價(jià)均呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)。

??縱觀2021全年土拍市場(chǎng)會(huì)發(fā)現(xiàn)，國(guó)、央企兜底明顯。樂(lè)居大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021福州房企拿地總額排行榜前十的，除了融信和海悅投資兩家民營(yíng)房企外，均為國(guó)、央企，其中，廈門(mén)建發(fā)、保利、華潤(rùn)排前3三，拿地總額超140億。

??福州房?jī)r(jià)收入比低

??不吃不喝買(mǎi)房需要18年

??一直以來(lái)，房?jī)r(jià)收入比都是備受關(guān)注的一項(xiàng)數(shù)據(jù)，甚至被房地產(chǎn)專業(yè)人士視作樓市健康與否的一項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，那么，福州房?jī)r(jià)收入比如何呢？

??根據(jù)全國(guó)房?jī)r(jià)行情往統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2021年福州新房均價(jià)26600元/㎡，按照全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房面積39.8㎡算，三口之家，一套房子面積約120㎡，套均總價(jià)約319.2萬(wàn)。

??那么，福州居民人均收入情況又如何呢？根據(jù)前程無(wú)憂最新發(fā)布的《2021年第二季度薪酬調(diào)研報(bào)告》，福州第二季度平均薪酬7356元，這意味著家庭每年可支配收入約17.65萬(wàn)元。

??由此可以算出，福州房?jī)r(jià)收入比為1：18，這意味著一個(gè)家庭，不吃不喝買(mǎi)房需要18年才能買(mǎi)得起房。當(dāng)然，這只是一個(gè)相對(duì)數(shù)據(jù)，根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，福州人居住房面積50㎡，排名全國(guó)的第一，因而，收入比不止18，還可能更高。

??租金方面，全國(guó)房?jī)r(jià)行情往統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年12月，福州租金均價(jià)約為38.54元/月，為二線城市平均租金水平，比2020年略有上升。然而，低租金、高房?jī)r(jià)兩個(gè)因素造成了福州房?jī)r(jià)租售比低，為57，租金回報(bào)率低。

??購(gòu)房意愿明顯降低

??受訪者普遍認(rèn)為：不著急買(mǎi)房

??為了更詳細(xì)了解樓市買(mǎi)賣(mài)者的心態(tài)，樂(lè)居通過(guò)線上線下問(wèn)卷方式展開(kāi)調(diào)查，在參與調(diào)查的意向購(gòu)房者中，近69%以上的購(gòu)房者表示現(xiàn)階段房?jī)r(jià)太高了，難以接受，近22%的用戶表示現(xiàn)階段房?jī)r(jià)偏高，但是勉強(qiáng)可以接受，只有不到9%的用戶表示房?jī)r(jià)屬于正常范圍內(nèi)。

??“最近，雖然高層再次明確表態(tài)樓市‘穩(wěn)’字當(dāng)頭，但是，2021年房企接連暴雷，市場(chǎng)信心不足。開(kāi)發(fā)商為了加速回款，房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)探底。”受訪者劉強(qiáng)表示。

??而受訪者陳劍峰則認(rèn)為，高房?jī)r(jià)抑制人口增長(zhǎng)，而現(xiàn)在人口生育率急速下降，對(duì)于房地產(chǎn)的影響也非常大，要解決這一問(wèn)題的關(guān)鍵，就是讓房地產(chǎn)回歸居住屬性，房?jī)r(jià)上漲也就沒(méi)了動(dòng)力。

??和劉強(qiáng)、陳劍峰持類(lèi)似觀點(diǎn)的不在少數(shù)，近2/3意向購(gòu)房者對(duì)2022年樓市并不看好。此外，不看好的還有房企的從業(yè)人員，他們對(duì)于2021年福州樓市普遍感到失望。

??除了早期暴雷的泰禾、福晟，2021年更是閩系房企三盛、中庚、陽(yáng)光城等艱難之年，房企大量的裁員，讓不少?gòu)臉I(yè)者紛紛轉(zhuǎn)行，留崗的也普遍對(duì)行業(yè)感到失落。

??“現(xiàn)如今，房地產(chǎn)也是夕陽(yáng)行業(yè)了。”福州某案場(chǎng)置業(yè)人員王杰表示：好在，2021年行業(yè)表現(xiàn)已經(jīng)足夠差勁了，2022年希望有所改善吧。

??2022年

??“穩(wěn)”字當(dāng)頭，樓市迎來(lái)新起點(diǎn)

??2021年，對(duì)于全國(guó)的樓市而言，都是極具挑戰(zhàn)性的一年。融資管理長(zhǎng)效機(jī)制落地，可謂是拉響了房地產(chǎn)警報(bào)，房地產(chǎn)健康發(fā)展將成為未來(lái)發(fā)展的必然趨勢(shì)。

??對(duì)此，首開(kāi)股份福州城市公司黨支部書(shū)記、總經(jīng)理蘇新認(rèn)為，中央對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控主基調(diào)是良性循環(huán)和健康發(fā)展。此前，因政策從嚴(yán)過(guò)緊，導(dǎo)致出現(xiàn)房地產(chǎn)銷(xiāo)售驟然下跌和房企集中出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)等問(wèn)題，應(yīng)該會(huì)及時(shí)進(jìn)行糾偏，因而，他覺(jué)得2022年樓市大概率在政策層面上會(huì)有所回暖。

??“2021年‘三道紅線’政策效力逐步顯現(xiàn)，這是在排雷。在行業(yè)洗牌、分化加速的同時(shí)，市場(chǎng)將趨于理性發(fā)展。”融信福建區(qū)域集團(tuán)常務(wù)副總裁郎輝堅(jiān)信，房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)系到太多的上下游，也關(guān)乎老百姓的民生工程，是實(shí)現(xiàn)共同富裕的重要組成。2022年，預(yù)計(jì)融資環(huán)境、市場(chǎng)行情都會(huì)有所好轉(zhuǎn)。

??展望2022年，克而瑞福州機(jī)構(gòu)公司總經(jīng)理方明表示，房地產(chǎn)相關(guān)政策的核心仍然將以“穩(wěn)”字當(dāng)頭。在當(dāng)前錯(cuò)綜復(fù)雜的內(nèi)外部經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，防止房?jī)r(jià)大起大落，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展將是房地產(chǎn)政策的首要目標(biāo)。2022年，預(yù)計(jì)在下半年，樓市有望迎來(lái)一波局部行情。