??江南CBD是福州近幾年新興的一個板塊，因其占據(jù)一定的地理區(qū)域優(yōu)勢，也承擔(dān)著部分鼓樓臺江的外溢需求，成為不少剛需、剛改置業(yè)的熱門板塊。如今該板塊有所變化，首次出現(xiàn)了250㎡的大平層住宅。該項(xiàng)目由融信、鑫鵬凱佳、中設(shè)天俊三家房企聯(lián)手打造，案名定為——海月江南，打造海月系新作。

       據(jù)福州不動產(chǎn)交易信息公示，該套戶型共計(jì)21套，位于D1#樓棟，最高總價788萬/套，最低總價583萬/套，套數(shù)不多，彌補(bǔ)了該片區(qū)平層住宅的空白，可算是眼光獨(dú)到。

??由于在網(wǎng)絡(luò)上公示的信息不多，也是板塊內(nèi)難得的純商社區(qū)，有不少網(wǎng)友意向該項(xiàng)目，樂居通過實(shí)地探訪，帶大家一起來了解一下這個項(xiàng)目。

一、土拍溯源

??據(jù)樂居福州新聞中心土拍數(shù)據(jù)查詢，2021年2月3日，中設(shè)天俊以起始價6.96億元競得福州宗地2021-05號（倉山江南CBD出讓地塊一）。樓面價約7326.12元/㎡，出讓面積101.79畝，容積率1.4，同時須配建商貿(mào)樓建筑面積10900平及配套停車位53個，集中位于E地塊；須配建全齡化養(yǎng)老設(shè)施建筑面積2000平、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心建筑面積2000平；修繕保留在該地塊內(nèi)的10處歷史建筑。

??該地塊無安商房配建要求，是片區(qū)內(nèi)少有的純商社區(qū)。當(dāng)時以底價拿下確實(shí)有點(diǎn)令人吃驚，但地塊有不少配套建設(shè)且占據(jù)了大部分的面積，存在了10處的古建筑需要修復(fù)，住宅部分并不多，加上還要配建政府回購的配套用房，對于開發(fā)商而言，周期較長，利潤回報率并不算高，有一定壓力。

??雖然，地塊由中設(shè)天駿拿下，但最后變成了中設(shè)天駿、融信、凱佳三家聯(lián)發(fā)開發(fā)，由融信負(fù)責(zé)營銷操盤。融信在古建修繕方面具有一定經(jīng)驗(yàn)，營銷能力也比較出眾，操盤的不少樓盤都做到了高去化。

二、樓盤分析

??海月江南位于位于倉山區(qū)蓋山鎮(zhèn)江邊洲路以南，北浦巷以西，項(xiàng)目占地101.79畝，共分五個地塊開發(fā)，規(guī)劃有4棟高層住宅、4棟商業(yè)大平層、160棟商墅，容積率1.4，綠化率24%。

??目前首推D地塊，占地約28畝，規(guī)劃有4棟11-14F的瞰江高層住宅，沿江、東西錯開布局，南北的視野非常開闊。其中D1#為建面約250㎡大平層；D2#和D3#為建面約126㎡、170㎡戶型，兩梯兩戶設(shè)計(jì)；D5#為建面約96㎡戶型，一梯兩戶設(shè)計(jì)。其余地塊信息，暫未公開。

??據(jù)福州市自然資源和規(guī)劃局信息公示：A地塊為商業(yè)商務(wù)混合用地；B地塊為商業(yè)商務(wù)混合用地；C地塊為公園綠地；D地塊商業(yè)居住混合用地；E地塊為商業(yè)商務(wù)混合用地，業(yè)態(tài)產(chǎn)品形式較為豐富。包含住宅、商業(yè)等業(yè)態(tài)，社區(qū)內(nèi)部還配套規(guī)劃了公園。

??在社區(qū)規(guī)劃內(nèi)，海月江南汲取蘇州四大園林精髓，還原東方美學(xué)精神，將古人《西園雅集圖》雅趣，應(yīng)用于社區(qū)場景中，打造出一江、四境、十景的園林布局。四季花卉、移步易景的場景體驗(yàn)，為業(yè)主營造出富有儀式感的江南門第生活。

??同時以“修舊如舊”的方式，將地塊內(nèi)的8棟文物古建再度煥新，在海月江南的營銷中心可見院落、屋檐、植景、水榭、拱橋、長廊等江南園林元素，體現(xiàn)東方園林的典雅。

三、戶型分析

??海月江南產(chǎn)品涵蓋建面約96-176㎡住宅、250-270㎡平層、200-260㎡院墅。因?yàn)槠綄印⒃菏膽粜蛨D暫未公開，一起先來看看住宅的戶型吧！戶型設(shè)計(jì)尚可，空間上基本沒有什么浪費(fèi)，大陽臺、大橫廳布局較為符合改善置業(yè)的需求。

??建面約96㎡戶型，做到三房兩廳兩衛(wèi)，一梯兩戶設(shè)計(jì)。三開間朝南，南北通透，并且屋內(nèi)承重墻較少，可改造空間大。

??整體而言，與動靜分離戶型相比，包心布局，能夠避免過道造成的空間浪費(fèi)，得房率相當(dāng)高。而且該套戶型滿足不同階段的居住需求。與該戶型類似的還有126㎡四房戶型?？臻g上較為闊綽。

??建面約176㎡戶型，做到四房兩廳三衛(wèi)，一梯一戶設(shè)計(jì)。三開間朝南，南北通透，采光通風(fēng)效果好。

??客廳寬敞，活動空間充裕，而且搭配L型轉(zhuǎn)角陽臺，觀景優(yōu)勢不錯。采用南向雙主臥設(shè)計(jì)，給出了較大的空間，也搭配了書房，雙臺盆衛(wèi)生間等設(shè)計(jì)，居住舒適度高，能滿足家庭不同時期的居住需求。

四、區(qū)位分析

??江南CBD板塊地處新城區(qū)與老城區(qū)連連接處，與海西金融街CBD隔江相對，東南毗鄰會展商圈，西部與煙臺山歷史風(fēng)貌區(qū)銜接，區(qū)位優(yōu)勢明顯。板塊內(nèi)配套眾多，地鐵4號線、福州高級中學(xué)小學(xué)部和中學(xué)部也將落位于此，又有東部辦公區(qū)政務(wù)資源加持，未來升值空間可觀。

??在2021年福州市政府和倉山區(qū)政府報告中，更是多次提到江南CBD作為重點(diǎn)區(qū)域要加快建設(shè)，板塊整體的宜居屬性正在不斷提升。

??而海月江南位于江南CBD中北部，周邊配套齊全，有地鐵4號線花海公園站（在建中，直線距離約400米）、南江濱小學(xué)（在建中）、花海公園、金融街萬達(dá)等各項(xiàng)教育、商業(yè)配套，片區(qū)內(nèi)多以住宅用地為主，居住氛圍濃厚。

五、價格分析

??海月江南高層住宅參考價格約2.75萬/㎡，沒有溢價，且該樓盤位于南江濱鰲峰橋頭區(qū)域，與金融街CBD隔江相望，部分高層樓棟有一定的瞰江效果。同時還是區(qū)域內(nèi)少有的純商房。對比周邊的新盤而言，有一定的稀缺性。

??從價格走勢來看，從2019年祥浦苑2.45萬/㎡，到2020年禹州融信璽灣2.6萬/㎡以及后來入市凱佳江南里的2.75萬/㎡，江南CBD的房價一直在漲，漲幅達(dá)到近20%。對比周邊在售新房價格：

??①海納新潮：2.9萬/㎡（帶裝修）

??③建總領(lǐng)筑：2.5萬/㎡

??④正祥鳳林別舍：2.9萬/㎡

??⑤融創(chuàng)福州府：2.75萬/㎡（帶裝修）

??與周邊二手房相比，二手房掛牌價格約普遍在2.5萬-3.3萬/㎡，存在倒掛現(xiàn)象。如：祥浦苑3.1W萬/㎡，世歐江上城3.6萬/㎡，三盛巴厘島3.08萬/㎡，社區(qū)品質(zhì)與新房還是有一定差異。

??整體而言，海月江南具有一定性價比。同樣的預(yù)算在東區(qū)、市中心買房，只有安置型商品房社區(qū)和部分老舊社區(qū)可選擇。海月江南2.75萬/㎡的價格具有一定優(yōu)勢，加上房源總量較小，從去化和操盤難度來看都不大。據(jù)悉，目前以取得預(yù)售證樓棟的房源，基本已售罄。