??自拿地之日起，龍湖迪鑫九里晴川就頗受爭議，該樓盤位于鷺嶺路以南，長安山北麓，處于老倉山上渡區(qū)域內(nèi)，靠近“三件套”，坊間一致看衰，可是這個樓盤卻意外的去化成績不錯。

??截止2022.1.4日，該樓盤共上市328套住宅，其中已售188套，去化率已達57%。與同板塊其他樓盤相比，成績不錯。一起來看看性價比如何？

??一、土拍溯源

??據(jù)樂居福州新聞中心土拍數(shù)據(jù)查詢，2020年12月16日，龍湖地產(chǎn)以起始價6.36億元競得福州宗地2020-64號（倉山原閩東電泵廠及民天食品廠出讓地塊）。樓面價約7563.86元/㎡，出讓面積84.08畝，容積率1.5，需建設(shè)3.34萬平自持社會租賃住房。

??該地塊為純住宅地塊，且位于福州二環(huán)內(nèi)，土拍時僅龍湖一家參與競得，將其開發(fā)成低密洋房社區(qū)。龍湖以別墅的標(biāo)準(zhǔn)造洋房，其口碑在市場上是有目共睹，同時，2字頭均價、超90%得房率，對于剛需群體具有一定吸引力，面市后取得的去化效果不錯。

??二、樓盤分析

??龍湖迪鑫九里晴川為二環(huán)內(nèi)少有的純商低密洋房社區(qū)。項目占地約85畝，共規(guī)劃14棟9F-11F洋房、小高層，共492戶，樓間距比約1：1，樓層低、較高層而言通風(fēng)采光效果好。

??此外，據(jù)現(xiàn)場置業(yè)顧問介紹，社區(qū)西北處另做隔斷，配建3.34萬方自持社會租賃住房，龍湖冠寓，后期由龍湖運營。

??在社區(qū)安防上，采用人車分流的社區(qū)管理模式，并且注重業(yè)主的居住安全隱秘性，小區(qū)門、單元門、入戶門均需要刷卡才可以進入。

??在社區(qū)規(guī)劃上，利用社區(qū)架空層及綠地打造兒童游樂區(qū)，健身區(qū)，瑜伽區(qū)、品茶區(qū)、閱讀區(qū)等功能區(qū)域，滿足不同年齡群體的活動需求。

??在社區(qū)外觀打造上，采用真石漆材質(zhì)及基座多彩漆，入戶門頭局部干掛石材，配合玻璃欄板，整體外立面較為美觀。并且入戶首層大堂背景墻均采用定制仿大理石陶瓷薄板，更為典雅。整體來說，項目由龍湖操盤打造，整體居住品質(zhì)較好。

??三、戶型分析

??龍湖迪鑫九里晴川共規(guī)劃三種戶型，建面約89㎡三房兩廳兩衛(wèi)戶型、建面約125㎡四房兩廳兩衛(wèi)，建面約168㎡（頂層復(fù)式）三房兩廳三衛(wèi)，一梯兩戶、南北通透，得房率約90%以上。

??建面約89㎡戶型，三房兩廳兩衛(wèi)設(shè)計，該戶型共兩個單元，一梯兩戶設(shè)計，摒棄了以往中間套受到北側(cè)連廊及采光井的影響，整個戶型無過道浪費空間，近100%空間利用率。入戶設(shè)計了外開門，擠占戶內(nèi)空間；獨立玄關(guān)，隱私性更好，得房率在90%左右。

??建面約125㎡戶型，四房兩廳兩衛(wèi)設(shè)計，該戶型套內(nèi)面積達117㎡，得房率約94%，相當(dāng)于市面上建面約140㎡產(chǎn)品的實得空間。主臥套房式設(shè)計，步入式衣帽間、干濕分離衛(wèi)生間，居住舒適度高，北側(cè)的房間可以作為多功能空間，可以是客臥，也可以改造成茶室、娛樂廳，甚至健身房，滿足不同時期的居住需求。

??建面約168㎡ 頂層復(fù)式，三房兩廳三衛(wèi)設(shè)計，上下兩層空間，獨立入戶，空間更加私密，實際得房率高達118%，完全負(fù)公攤。上下樓層實現(xiàn)了良好的功能分區(qū)，一層可以作為大尺度的接待空間，二樓作為起居空間，樓上樓下動靜分離，老人與夫妻臥室分層布置，便捷了老人起居，又減少了作息差異的互相干擾。

??四、區(qū)位分析

??龍湖迪鑫九里晴川位于福州二環(huán)內(nèi)，老倉山上渡區(qū)域內(nèi)。項目周邊配套齊全，有上渡中心幼兒園、南臺實驗小學(xué)、倉山萬達、萬寶商圈、省立醫(yī)院（金山分院）等各項教育、商業(yè)配套，片區(qū)內(nèi)多以住宅用地為主，居住氛圍濃厚。

??公共交通路網(wǎng)成熟，多條公交線路可通達全城。如果自駕也很便利，通過北側(cè)的鷺嶺路向東可連接鰲峰大橋到達福州海西金融中心和臺江萬達、上下杭、老倉山；向西可以直達二環(huán)，到達閩江北CBD、蘇寶萬商圈。并且北側(cè)還與閩江大道連接，可以到達浦上商圈，前往倉山萬達、愛琴海購物。唯一不足的是，片區(qū)短期內(nèi)無地鐵配套加持，較為遺憾。未來將有地鐵6號線、10號線經(jīng)過。

??五、價格分析

??龍湖迪鑫九里晴川參考價格2.5w/平，該樓盤以小高層、純商房、低容積率、中小戶型為主，且位于福州二環(huán)內(nèi)，相較于部分外圍區(qū)域的樓盤，具有一定價格優(yōu)勢。對比周邊在售新房價格：

??①奧體金茂悅：2.6W/平（安商房）

??②水晶榕著：2.6W/平

??③旭輝江山雲(yún)出：2.8W/平（配建公租房、安商房）

??④正祥鳳林別舍：2.9W/平

??⑤中駿世界城：3.3W/平（帶裝修）

??與周邊二手房相比，該片區(qū)多以安置房、次新房社區(qū)為主，二手房掛牌價格約3.5萬/平。如：融僑美域3.6萬/平、禹洲金輝里3萬/平，海潤尊品3.2萬/平，社區(qū)品質(zhì)與龍湖還是有一定差異。

??該社區(qū)僅僅規(guī)劃了14棟9-11層洋房，一共492戶。低密+住戶少帶來的直接好處就是，能擁有遠超高層或是其他同類產(chǎn)品，更多的園林綠化。加上龍湖良好的品牌口碑，在市場上的認(rèn)同度更高。

??總而言之，2.5w/平的價格在該板塊內(nèi)較有優(yōu)勢，加上該樓盤距離“三件套”有一定距離，受其影響有所降低。項目主打89㎡的中小戶型產(chǎn)品，在二環(huán)內(nèi)并不多見，對于部分剛需群體而言，有一定吸引力。