年初，有萬(wàn)科瀾悅花園A區(qū)、C區(qū)和陽(yáng)光城悠瀾郡一區(qū)、二區(qū)業(yè)主，因難以承受安商房2.98元/㎡的物業(yè)費(fèi)，質(zhì)疑物業(yè)“強(qiáng)買強(qiáng)賣”，紛紛要求適當(dāng)降低物業(yè)費(fèi)。

日前，萬(wàn)科瀾悅花園、陽(yáng)光城悠瀾郡管轄的街道——福州市臺(tái)江區(qū)人民政府瀛洲街道辦事處發(fā)函，希望萬(wàn)科物業(yè)對(duì)上述兩個(gè)小區(qū)安置型商品房物業(yè)費(fèi)予以調(diào)整。

▎街道發(fā)函，建議萬(wàn)科調(diào)整兩小區(qū)物業(yè)費(fèi)

4月18日，網(wǎng)絡(luò)上一則《關(guān)于建議調(diào)整萬(wàn)科瀾悅花園、陽(yáng)光城悠瀾郡小區(qū)物業(yè)費(fèi)的函》廣泛流傳，落款單位為福州市臺(tái)江區(qū)人民政府瀛洲街道辦事處。

內(nèi)容顯示，萬(wàn)科瀾悅花園小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目名稱萬(wàn)科瀾悅花園，建設(shè)單位為福州萬(wàn)勛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，建設(shè)位置:福州市臺(tái)江區(qū)排尾路北側(cè)、排尾紅星及周邊地塊改造項(xiàng)目一，萬(wàn)科瀾悅花園一區(qū)(A區(qū))、三區(qū)(C區(qū))為安置型商品房，物業(yè)費(fèi)為2.98/㎡。

陽(yáng)光城悠瀾郡小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目名稱陽(yáng)光城悠瀾郡，建設(shè)單位為福州龍博光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，建設(shè)位置：福州市臺(tái)江區(qū)排尾路北側(cè)、排尾紅星及周邊地塊改造項(xiàng)目二，地塊二-1 (一區(qū))、地塊二-2 (二區(qū))為安置型商品房，物業(yè)費(fèi)為2.98/㎡。

萬(wàn)科瀾悅花園、陽(yáng)光城悠瀾郡小區(qū)安置型商品房業(yè)主自入住以來(lái)，因物業(yè)費(fèi)過高的問題多次向我區(qū)街相關(guān)部門反映，并在小區(qū)內(nèi)設(shè)點(diǎn)聚集，號(hào)召?gòu)V大業(yè)主成立業(yè)委會(huì)，更換物業(yè)公司。鑒于當(dāng)前的嚴(yán)峻形勢(shì)，為維護(hù)轄區(qū)安定穩(wěn)定，特建議貴司慎重考慮，對(duì)萬(wàn)科瀾悅花園、陽(yáng)光城悠瀾郡小區(qū)安置型商品房物業(yè)費(fèi)予以調(diào)整。

▎安商房物業(yè)2.98元/㎡，業(yè)主難以接受

今年初，有媒體報(bào)道：臺(tái)江區(qū)紅星棚改項(xiàng)目是福州市臺(tái)江區(qū)近十年面積最大的連片舊屋區(qū)之一。項(xiàng)目2017年10月啟動(dòng)，總征收戶數(shù)約6289戶，其中一部分是水上“連家船”和岸上“竹架棚”的原住戶。

根據(jù)業(yè)主反映，當(dāng)時(shí)他們與臺(tái)江區(qū)房管局簽訂了拆遷安置協(xié)議，核心內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)調(diào)換、就地安置。到了2022年4月，他們收到交付通知書，沒想到，物業(yè)費(fèi)竟高達(dá)2.98元/㎡，甚至高于周邊許多商品房小區(qū)。

有業(yè)主表示，這里的不少安置戶原本都是棚戶區(qū)里的中低收入群體和無(wú)業(yè)人員，收入有限。2.98元/㎡的物業(yè)費(fèi)加上水電公攤費(fèi)，接近4元/㎡。以一套100㎡安置房為例，每月物業(yè)費(fèi)公攤費(fèi)就要交近400元，一年就要近5千元。

相較于目前市場(chǎng)上的統(tǒng)建安置房小區(qū)，比如雙湖新城、首山麗景、臚雷新城、聯(lián)建新苑等，物業(yè)費(fèi)約1.2元/㎡左右，對(duì)比之下，不少業(yè)主抱怨，萬(wàn)科瀾悅花園A區(qū)、C區(qū)和陽(yáng)光城悠瀾郡一區(qū)、二區(qū)所繳納的物業(yè)費(fèi)明顯偏高。

▎2.98元/㎡物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，是否合理？

那么，萬(wàn)科瀾悅花園、陽(yáng)光城悠瀾郡物業(yè)費(fèi)收費(fèi)依據(jù)是什么呢？根據(jù)2023年11月27日，福建省發(fā)展和改革委員會(huì)公布的《福建省政府定價(jià)的經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收費(fèi)目錄清單》，內(nèi)容顯示，保障房物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為0.5-4.6元/㎡。

這也意味著，假若按照新標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，2.98元/㎡物業(yè)費(fèi)，是在標(biāo)準(zhǔn)范圍主內(nèi)的。然而，根據(jù)業(yè)主們的反饋，前期物業(yè)費(fèi)備案，陽(yáng)光城悠瀾郡是2019年12月，萬(wàn)科瀾悅花園是2020年2月。

那么，當(dāng)時(shí)物業(yè)收費(fèi)是如何制定呢？根據(jù)閩發(fā)改服價(jià)[2019]331號(hào)第一條：福建物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)相結(jié)合管理模式。除保障性住房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)外其他物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

此外，第三條內(nèi)容顯示：實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的保障性住房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合理利潤(rùn)。其中物業(yè)服務(wù)成本包括由人員費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、清潔衛(wèi)生費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)用等組成。

這也意味著，萬(wàn)科瀾悅花園、陽(yáng)光城悠瀾郡安商房物業(yè)費(fèi)2.98元/㎡指導(dǎo)價(jià)或是通過該小區(qū)的收費(fèi)構(gòu)成，測(cè)算出來(lái)的。但顯然，瀾悅花園、悠瀾郡小區(qū)業(yè)主對(duì)這種“測(cè)算”后的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不滿意。

當(dāng)然，上述的規(guī)定，是將瀾悅花園、悠瀾郡認(rèn)定為安置房。問題是，瀾悅花園、悠瀾郡小區(qū)又屬于商品房，因?yàn)椋?/span>他們明確的屬性是：安置型商品房。

假若按照商品房定價(jià)，那就市場(chǎng)原則，再簡(jiǎn)單不過了。

有業(yè)內(nèi)人士表示，成立業(yè)委會(huì)更換小區(qū)物業(yè)，是當(dāng)下最佳途徑。但考慮到萬(wàn)科瀾悅花園、陽(yáng)光城悠瀾郡均屬于大型小區(qū)，小區(qū)交房也就兩年時(shí)間，要成立小區(qū)業(yè)委會(huì)不是易事。至于街道會(huì)發(fā)函，能發(fā)解決問題，還值得觀察。