日前，有萬科瀾悅花園A區(qū)、C區(qū)和陽光城悠瀾郡一區(qū)、二區(qū)業(yè)主，因難以承受保障房2.98元/㎡的物業(yè)費(fèi)，質(zhì)疑物業(yè)“強(qiáng)買強(qiáng)賣”，紛紛要求適當(dāng)降低物業(yè)費(fèi)。

事實(shí)上，假若按照福建新規(guī)，保障房物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)0.5-4.6元/㎡，這也意味著該價(jià)格并未超標(biāo)。只是，將近10倍的浮動(dòng)空間，如何合理定價(jià)，似乎并不好拿捏。

▎安置房物業(yè)2.98元/㎡，業(yè)主難以接受

日前，有媒體報(bào)道報(bào)道，臺(tái)江區(qū)紅星棚改項(xiàng)目是福州市臺(tái)江區(qū)近十年面積最大的連片舊屋區(qū)之一。項(xiàng)目2017年10月啟動(dòng)，總征收戶數(shù)約6289戶，其中一部分是水上“連家船”和岸上“竹架棚”的原住戶。

根據(jù)業(yè)主反映，當(dāng)時(shí)他們與臺(tái)江區(qū)房管局簽訂了拆遷安置協(xié)議，核心內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)調(diào)換、就地安置。到了2022年4月，他們收到交付通知書，沒想到，物業(yè)費(fèi)竟高達(dá)2.98元/㎡，甚至高于周邊許多商品房小區(qū)。

有業(yè)主表示，這里的不少安置戶原本都是棚戶區(qū)里的中低收入群體和無業(yè)人員，收入有限。2.98元/㎡的物業(yè)費(fèi)加上水電公攤費(fèi)，接近4元/㎡。以一套100㎡安置房為例，每月物業(yè)費(fèi)公攤費(fèi)就要交近400元，一年就要近5千元。

相較于目前市場上的統(tǒng)建安置房小區(qū)，比如雙湖新城、首山麗景、臚雷新城、聯(lián)建新苑等，物業(yè)費(fèi)約1.2元/㎡左右，對比之下，不少業(yè)主抱怨，萬科瀾悅花園A區(qū)、C區(qū)和陽光城悠瀾郡一區(qū)、二區(qū)所繳納的物業(yè)費(fèi)明顯偏高。

▎福建保障性住房物業(yè)收費(fèi)：0.5-4.6元/㎡

那么，2.98元/㎡物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，是否合理呢？根據(jù)2023年11月27日，福建省發(fā)展和改革委員會(huì)公布的《福建省政府定價(jià)的經(jīng)營服務(wù)性收費(fèi)目錄清單》，內(nèi)容顯示，保障房物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為0.5-4.6元/㎡。

這也意味著，假若按照新標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，2.98元/㎡物業(yè)費(fèi)，是在標(biāo)準(zhǔn)范圍主內(nèi)的。然而，根據(jù)業(yè)主們的反饋，前期物業(yè)費(fèi)備案，陽光城悠瀾郡是2019年12月，萬科瀾悅花園是2020年2月。

那么，當(dāng)時(shí)物業(yè)收費(fèi)是如何制定呢？

根據(jù)閩發(fā)改服價(jià)[2019]331號第一條：福建物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)相結(jié)合的管理模式。除保障性住房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)外其他物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。

此外，第三條內(nèi)容顯示：實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的保障性住房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合理利潤。其中物業(yè)服務(wù)成本包括由人員費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、清潔衛(wèi)生費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)用等組成。

這也意味著，2.98元/㎡指導(dǎo)價(jià)是通過該小區(qū)的收費(fèi)構(gòu)成，測算出來的。

▎福州有商品房物業(yè)費(fèi)最高報(bào)價(jià)10元/㎡

相比較于保障性住房0.5-4.6元/㎡接近10倍的浮動(dòng)空間，福州商品住房則基本按照市場調(diào)節(jié)價(jià)靈活定價(jià)，不過，價(jià)差也不小。

根據(jù)網(wǎng)友爆料，南江濱某外灘項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)10元/㎡；福州龍庭路某小區(qū)物業(yè)費(fèi)9.9元/㎡；鼓樓金茂某項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)4.3元/㎡；而保利西湖某項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)3元/㎡。

那么，商品房物業(yè)費(fèi)定價(jià)，是否有個(gè)相對狹窄的浮動(dòng)區(qū)間呢？

該政策已被廢止

比如，2009年7月，福州市物價(jià)局、福州市房管局就曾聯(lián)合印發(fā)《福州市普通住宅物業(yè)服務(wù)規(guī)范及等級指導(dǎo)性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》，其中，最高一個(gè)層級，高層電梯住宅一級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為1.32-1.76元/㎡，每個(gè)類別房源，價(jià)格差異控制在0.5元/㎡以內(nèi)。

重慶市住宅物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)

再比如，2023年3月，重慶發(fā)布了《住宅物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》，將主城區(qū)住宅物業(yè)管理費(fèi)分四級，每個(gè)等級價(jià)格區(qū)間控制在0.3元/㎡以內(nèi)，整體價(jià)格控制在0.6-1.9元/㎡之間。雖然今年1月重慶出臺(tái)新修訂的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，但其中明確，超過最高等級標(biāo)準(zhǔn)的，需嚴(yán)格認(rèn)定并公開招標(biāo)。

數(shù)據(jù)以實(shí)際為準(zhǔn)；圖片來源網(wǎng)絡(luò)

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