近日，二手房平臺(tái)上出現(xiàn)了當(dāng)年島內(nèi)熱門的豪宅產(chǎn)品-建發(fā)養(yǎng)云的身影。

　　該小區(qū)于11月25日成交一套201.91㎡大平層產(chǎn)品，戶型5室2廳1廚3衛(wèi)，位于高樓層，成交總價(jià)1210萬(wàn)，折合單價(jià)59928元/㎡。

　　這是小區(qū)在貝殼平臺(tái)上成交首套二手房，于10月30掛牌出售，掛牌價(jià)1400萬(wàn)，最終降價(jià)190萬(wàn)成交，或許是價(jià)格到位，成交周期僅27天。

　　據(jù)了解，建發(fā)養(yǎng)云位于島內(nèi)枋湖片區(qū)，去年底交付。小區(qū)規(guī)劃有17棟，約879戶，主力戶型為建面約199-255㎡4-5房，少部分143㎡4房，公攤較低，約12-19%。

　　2020年7月開盤時(shí)均價(jià)6.6萬(wàn)/㎡左右，當(dāng)時(shí)可以用搶破頭來(lái)形容。

　　其中，201㎡產(chǎn)品高樓層預(yù)售價(jià)格約6.9萬(wàn)/㎡，總價(jià)大約1390萬(wàn)。

　　相比之下，此次成交單價(jià)不到6萬(wàn)，不算車位、利息等成本，這套房就大約虧了1萬(wàn)/㎡，總價(jià)200萬(wàn)左右。

　　上一輪島內(nèi)舊村改造，島內(nèi)恢復(fù)供地，枋湖片區(qū)誕生了一批豪宅產(chǎn)品，比如中駿天盈、中駿天宸、建發(fā)養(yǎng)云。

　　除了上述建發(fā)養(yǎng)云房東選擇選擇割肉離場(chǎng)，此前中駿天盈也成交了2套大平層。

　　其中9月10日，一套高樓層259.77㎡戶型，以總價(jià)1600萬(wàn)成交，折合成交單價(jià)61593元/㎡，成交周期156天。

　　當(dāng)時(shí)預(yù)售，高樓層259.77㎡價(jià)格7.8-7.9元/㎡，很明顯，這套房東虧了更多，大約400萬(wàn)。

　　5月27日成交一套中樓層206.96㎡戶型，房東掛牌價(jià)1640萬(wàn)，最終降價(jià)80萬(wàn)，以總價(jià)1560萬(wàn)成交，折合成交單價(jià)75377元/㎡，成交周期61天。

　　根據(jù)此前小區(qū)預(yù)售價(jià)格來(lái)看，中樓層206.96㎡戶型，預(yù)售價(jià)格大約在7.3萬(wàn)/㎡，總價(jià)1510萬(wàn)。若是加上車位成本、利息等因素，房東差不多保本。

　　另一豪宅中駿天宸目前暫未看到成交，不過(guò)有10套二手房正在出售，掛牌價(jià)5.8-7.6萬(wàn)/㎡，最低單價(jià)僅5.8。

　　其他兩個(gè)豪宅，中駿天盈掛牌價(jià)6.6-7.6萬(wàn)/㎡，建發(fā)養(yǎng)云的掛牌價(jià)6.8-7.3萬(wàn)/㎡，可見房東心理預(yù)期比較靠近此前開盤價(jià)7萬(wàn)/㎡左右，并不想虧本出售，但現(xiàn)實(shí)是有沒有人接手還是另外一回事。

　　枋湖板塊這三大豪宅，2019-2020年，作為當(dāng)時(shí)島內(nèi)高品質(zhì)改善產(chǎn)品，以中大戶型為主，開盤現(xiàn)場(chǎng)基本都要搖號(hào)，吸引了不少島內(nèi)高端購(gòu)買力。

　　如今根據(jù)市場(chǎng)情況來(lái)看，業(yè)主想保本成交的狀態(tài)難度有點(diǎn)大，想出貨得割點(diǎn)肉才走得動(dòng)。主要是：

　　這一兩年，島內(nèi)新房市場(chǎng)持續(xù)供應(yīng)，買房人選擇增多，并且產(chǎn)品戶型建面、總價(jià)門檻在不斷下探，還有限售均價(jià)的制約，不能捆綁車位銷售等。

　　另外，這些新房位置多在五緣灣、湖邊水庫(kù)等，從板塊能級(jí)、配套來(lái)看，基本都好過(guò)枋湖板塊。對(duì)于島內(nèi)剛需來(lái)說(shuō)，這邊戶型太大總價(jià)高，而對(duì)于高端改善客群，枋湖片區(qū)像很多人說(shuō)的其實(shí)不具備豪宅基因。

　　在島內(nèi)大量新房擠壓之下，疊加二手房市場(chǎng)平淡期，二手房?jī)r(jià)格下調(diào)成交不足為奇。枋湖板塊次新的豪宅想要快速出售，降價(jià)，甚至低于成本、割肉成交不可避免。

　　不過(guò)，枋湖片區(qū)內(nèi)小區(qū)普遍房齡新是一大優(yōu)勢(shì)。

　　除了上述三個(gè)豪宅，中央美地、聯(lián)發(fā)欣悅園、新景龍郡、禹洲城上城、東海山莊、東暉廣場(chǎng)、凱悅新城等，大部分都是2008年后才建成的，目前掛牌均價(jià)4.6-6.9萬(wàn)/㎡。

　　相比島內(nèi)目前一些熱門板塊，整體配套不算出挑，缺少大型商業(yè)、公建配套等，但教育資源、交通便利性等屬中等水平。

　　如果說(shuō)是自住需求，又看中居住品質(zhì)，不愿將就在老破小，在夠不到島內(nèi)新房的情況下，這邊還是可以看看。

　　文：廈門樂居

　　(部分來(lái)源：廈門網(wǎng)上房地產(chǎn)、貝殼等)