分化，是這兩年福州樓市的顯著標(biāo)簽。不僅體現(xiàn)在區(qū)域上：購(gòu)房者對(duì)中心區(qū)的熱衷程度遠(yuǎn)高于外圍，還體現(xiàn)在產(chǎn)品類(lèi)型上：剛需盤(pán)去化艱難，而豪宅的成交卻屢創(chuàng)新高。

日前，克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2023年1-11月，福州五區(qū)800萬(wàn)級(jí)別大平層豪宅已成交407套，12月若再成交5套，就有望超過(guò)2022全年成交的411套，再創(chuàng)新高。

▎800萬(wàn)門(mén)檻，福州樓市高端局打響

在福州，多大面積的房子才稱(chēng)得上“豪宅”？顯然，144㎡是最低門(mén)檻。因?yàn)樵诟Ｖ?/span>144㎡以下就觸發(fā)了限購(gòu)。豪宅購(gòu)買(mǎi)對(duì)象，畢竟主要還是城市塔尖階層，肯定是不限購(gòu)的。

當(dāng)然，豪宅不光體現(xiàn)在面積上，在價(jià)格上，那也得是天花板級(jí)別。而在福州，備案均價(jià)5萬(wàn)應(yīng)該是封頂了。如此算來(lái)，一套豪宅至少也得720萬(wàn)左右。

面積再大一些，按照160㎡算，一套豪宅總價(jià)也得800萬(wàn)。

以800萬(wàn)作為福州豪宅的門(mén)檻，根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1-11月，福州五區(qū)800萬(wàn)大平層豪宅合計(jì)成交407套，其中，成交高峰期為8-10月，僅此三個(gè)月便成交了293套。

同往年相比，2020年福州800萬(wàn)級(jí)別豪宅成交102套，2021年成交358套，2022年成交411套。今年前11月，福州便成交407套，12月再成交5套，就有望創(chuàng)新高。

在當(dāng)前大環(huán)境下，福州豪宅成交量反而節(jié)節(jié)走高。

▎福州市中心，豪宅成交量領(lǐng)先

800萬(wàn)豪宅成交量中，福州市中心領(lǐng)先?？硕鸱治稣J(rèn)為，福州今年豪宅成交集中在8-10月，主要是受建發(fā)璞云、國(guó)貿(mào)天琴樾成交影響。

數(shù)據(jù)顯示，建發(fā)璞云主力戶(hù)型147㎡和175㎡，備案單價(jià)4.1萬(wàn)-5.8萬(wàn)/㎡，均價(jià)5萬(wàn)/㎡，項(xiàng)目最早于6月29日取證，截至目前，434套住宅剩余可售僅為9套。

國(guó)貿(mào)天琴樾戶(hù)型面積143-206㎡，項(xiàng)目售價(jià)4.5萬(wàn)/㎡-4.7萬(wàn)/㎡，項(xiàng)目最早于8月18日取證，截至目前，350套住宅剩余可售僅為75套。

數(shù)據(jù)顯示，7-9月，建發(fā)璞云集中備案，9-11月則是國(guó)貿(mào)天琴樾。

由此可見(jiàn)，盡管在市場(chǎng)下行的環(huán)境下，但是，市中心豪宅的成交卻絲毫不受大環(huán)境影響，核心原因就是中心區(qū)供應(yīng)有限、地段優(yōu)越且產(chǎn)品又比較好的高端資產(chǎn)，往往有著更強(qiáng)的穿越周期的能力。

▎土拍市場(chǎng)，市中心、外圍冷冰火兩重天

市中心豪宅熱銷(xiāo)，也帶火中心城區(qū)土拍市場(chǎng)。從最近福州兩場(chǎng)土拍市場(chǎng)來(lái)看，市中心越貴的地塊，爭(zhēng)搶者眾多，反而，福州城市外圍地塊，要不流拍，要不兜底出讓。

11月18日，高工舊改地塊出讓?zhuān)瑑H報(bào)名開(kāi)發(fā)商便有：廈門(mén)建發(fā)、保利、綠城、中海、國(guó)貿(mào)、首開(kāi)、華潤(rùn)、聯(lián)發(fā)等，最終，經(jīng)過(guò)90輪叫價(jià)，廈門(mén)建發(fā)以23.75億競(jìng)得該地塊，樓面價(jià)約38524元/㎡。

此外，屏西宗地2023-41號(hào)地塊爭(zhēng)搶激烈，報(bào)名參拍的開(kāi)發(fā)商不乏保利、國(guó)貿(mào)、聯(lián)發(fā)等。最終，經(jīng)過(guò)113輪競(jìng)價(jià)，該幅地塊最終“花落”保利，25.42億，樓面價(jià)28677元/㎡。

而11月28日，市中心晉安河畔一幅地塊出讓?zhuān)瑯游私òl(fā)、國(guó)貿(mào)、保利、聯(lián)發(fā)、首開(kāi)、守正等實(shí)力房企報(bào)名。最終，經(jīng)過(guò)82輪競(jìng)價(jià)，由守正競(jìng)得，樓面價(jià)約22607元/㎡。

值得注意的是，11月28日出讓的6幅地塊，除了晉安河畔那幅，剩余5幅地塊，全部由國(guó)央企兜底，地塊均底價(jià)成交。而事實(shí)上，土拍前夕，福州突然取消10幅主城外圍地塊的出讓?zhuān)@也讓人看成福州外圍市場(chǎng)不被看好。

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