近兩年，城央、價(jià)值支撐力強(qiáng)的改善型產(chǎn)品需求量不斷上漲。而足夠令人心儀的改善盤卻很少，能同時(shí)占據(jù)城市成熟板塊及純改善的產(chǎn)品更是少之又少。如何用合理的預(yù)算，選擇一個(gè)既能滿足自住品質(zhì)需求，各方面沒有明顯短板，未來(lái)又具備高潛的改善產(chǎn)品，對(duì)改善族來(lái)說(shuō)是門綜合性學(xué)問(wèn)。

過(guò)去20年，福州哪個(gè)板塊最有價(jià)值？

放眼福州過(guò)去20年城市發(fā)展，哪個(gè)板塊最吸引人們的關(guān)注？“金山”恐怕當(dāng)之無(wú)愧。

從城市發(fā)展角度來(lái)看，金山占盡地利。交通上，地鐵2、4、5、6號(hào)線開通加持，還規(guī)劃3號(hào)線。道路也是四通八達(dá)，浦上大道、金山大道、建新大道和洪灣路等大大小小的城市主干道縱橫交錯(cuò)。教育方面，金山的教育資源已經(jīng)成為鼓樓、老倉(cāng)山之后的新貴。商業(yè)上，愛琴海購(gòu)物中心、倉(cāng)山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、紅星美凱龍(福州金山商場(chǎng)店）、倉(cāng)山萬(wàn)科里四大商業(yè)綜合體匯聚，形成了業(yè)態(tài)齊全，不斷自我生長(zhǎng)迭代的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)。生態(tài)上，南江濱公園、高蓋山公園、飛鳳山公園、金山公園、烏龍江濕地公園，由南向北，幾大公園呈“川”字形排列，景觀各有特色。過(guò)去10年間，金山吸引了很多人的目光，根據(jù)第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，金山街道20.29萬(wàn)人（2021年第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)），10年人口增加12.22萬(wàn)，數(shù)據(jù)冠絕福州。

來(lái)源：2021年第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)再看房?jī)r(jià)，2020年，金山房?jī)r(jià)上限3W。2021年，金山新房房?jī)r(jià)突破3.2W（ 數(shù)據(jù)來(lái)源于人民網(wǎng)）。2022年，金山土拍指導(dǎo)價(jià)3.5W，房企爭(zhēng)奪激烈。不論從土拍熱度、房?jī)r(jià)、開發(fā)商、購(gòu)房者認(rèn)可度哪個(gè)方面來(lái)看，金山的熱度始終居高不下，甚至可以說(shuō)是福州最穩(wěn)定發(fā)展的一個(gè)板塊。

安家金山，改善能選哪里？

談到金山，我們想到的是繁華，生活所需一應(yīng)俱全。但如果你問(wèn)我，福州最宜居的板塊在哪里？我的答案是：奧體板塊。
翻看城市規(guī)劃，福州對(duì)奧體片區(qū)的功能定位始終是以生態(tài)宜居為主：集康體休閑、商務(wù)辦公、文化創(chuàng)意、生活居住等為一體的復(fù)合型、生態(tài)型的奧體主題綜合功能區(qū)，主打以海峽奧體中心為體育休閑中心，飛鳳山為生態(tài)康體中心，串聯(lián)高蓋山等景點(diǎn)。隨著城市版圖的擴(kuò)大，金山+奧體雙圈疊加之處的“金山-奧體板塊”已經(jīng)醇熟。從居住角度看，“金山-奧體板塊”才是金山真正的核心中央居住區(qū)，從大福州版圖看，“金山-奧體板塊”位于福州南面，是大福州“南進(jìn)”的橋頭堡位置。在這里，既可坐享金山核心區(qū)現(xiàn)成的多維配套，又能享受奧體的生態(tài)宜居和高規(guī)格規(guī)劃，真正做到在周邊醇熟配套環(huán)繞中享受出則繁華，入則寧?kù)o的居住環(huán)境，是金山難得的兼具純改善居住形態(tài)與繁華煙火底蘊(yùn)的稀貴土地。潛力股在哪兒

金山有什么產(chǎn)品可選？

對(duì)于改善族而言，買房是對(duì)生活品質(zhì)的提高。但想在金山尋覓一處各方面條件均好的改善居所，實(shí)則很難。一方面，在售新房產(chǎn)品少。2018-2022年，金山成交的住宅用地寥寥可數(shù)。那就意味著目前板塊內(nèi)新房房源可選余地小。

另一方面，產(chǎn)品分化嚴(yán)重，要么 “極改善”，要么“極剛需”。購(gòu)房者打開平臺(tái)查詢房源的時(shí)候，也或多或少會(huì)有些歧義，區(qū)域內(nèi)有總價(jià)千萬(wàn)以上的豪宅，也有不少存量房滯銷。確實(shí)，當(dāng)我們談到金山-奧體板塊，最常提到的一個(gè)詞是“分化”。你會(huì)發(fā)現(xiàn)，在板塊內(nèi)有項(xiàng)目賣2.5W無(wú)人問(wèn)津，也有項(xiàng)目賣3.5W被踏破門檻。為什么會(huì)這樣?因?yàn)槲覀冋務(wù)撘粋€(gè)很大的板塊時(shí)，切入點(diǎn)不同，價(jià)格也不同。而金山-奧體板塊，可謂“一分錢一分貨”的代表。誰(shuí)能占據(jù)板塊核心，誰(shuí)才有真正的定價(jià)權(quán)。目前板塊內(nèi)新盤在售低于板塊均價(jià)的基本處于外圍，肉眼可見的配套盲區(qū)。只有介于奧體中心和飛鳳山公園之間，搭配地鐵5號(hào)線，定位低密度居住區(qū)，坐享出行、休閑、景觀，全維配套的區(qū)域才是價(jià)值代表。也就是說(shuō)，我們?cè)谶x房時(shí)要把目光集中在只有鎖定在“金山-奧體”板塊雙圈疊加處，這里才是真正核心。此前一售即罄的建發(fā)縵云最為典型，客戶始終愿意為真正的好產(chǎn)品買單?；蛘?，我們換個(gè)維度來(lái)說(shuō)，大金山缺的并不是房子，缺的是集齊配套、產(chǎn)品和高品質(zhì)的“硬核”樓盤。眼下，大金山樓市終于再次迎來(lái)新房供應(yīng)。金山第二個(gè)4.0立體生態(tài)住宅，位于飛鳳山奧體公園邊上的一個(gè)全新純商樓盤——榕發(fā)·麓里云筑即將問(wèn)世，它正好處于奧體與金山雙圈疊加之處，彌補(bǔ)了板塊內(nèi)的產(chǎn)品空白。

商業(yè)上，承接“金山-奧體”全方位醇熟配套，滿足日常生活需求；生態(tài)上，飛鳳山公園、臺(tái)嶼河公園、高蓋山公園3大公園環(huán)伺，等于把家安在公園里；教育上， 家門口幼小中一貫制時(shí)代華威學(xué)校、公辦九年制金港灣實(shí)驗(yàn)學(xué)校等一站式優(yōu)質(zhì)資源環(huán)繞，三甲醫(yī)院也近在咫尺。交通上，5號(hào)線霞鏡站步行約500米可達(dá)，緊鄰浦上大道和三環(huán)快速路，多元出行便捷自由。如此全維配套，皆可出門即享，誰(shuí)不想居于此，享受出則繁華的精彩生活。

金山的爆款在哪里？

目前，福州市區(qū)明確建設(shè)第四代立體生態(tài)住宅的項(xiàng)目已有10個(gè)。據(jù)榕發(fā)·麓里云筑已公開的數(shù)據(jù)來(lái)看，產(chǎn)品定位為建面約103-180㎡，其中，建面約139~180㎡規(guī)劃為4.0立體生態(tài)住宅，建面約103~108㎡為洋房。

通過(guò)對(duì)市場(chǎng)上已經(jīng)出現(xiàn)的第四代住宅的立面分析，我們發(fā)現(xiàn)榕發(fā)·麓里云筑的特別之處，它將屋頂造型拉通，顯得更加立體，山墻面豎向線腳造型簡(jiǎn)化，增加住戶空中花園生活體驗(yàn)。在此之上，疊加奇偶層270°環(huán)繞景觀全景露臺(tái)形成住宅標(biāo)準(zhǔn)層，并引入多層次垂直綠化空中花園景觀。

在4.0綠色生態(tài)住宅產(chǎn)品打造上，榕發(fā)·麓里云筑不僅外觀獨(dú)特，內(nèi)部空間也頗具巧思。以建面約139㎡戶型的整體布局為例，四房?jī)蓮d兩衛(wèi)，四開間朝南，大面寬實(shí)現(xiàn)完美采光，獨(dú)立餐廳滿足多人使用，右側(cè)設(shè)置客臥，減小走廊空間浪費(fèi)，獨(dú)立電梯入戶，保障隱私，同時(shí)南北都搭配了獨(dú)立的休閑庭院，可以做到完全的私人后花園享受。

建面約103-108㎡這個(gè)戶型段的洋房產(chǎn)品，是剛改一族非常心儀的面積段，此前金山新房多為大戶型，入手門檻高，隨著榕發(fā)·麓里云筑入市，一百平左右的新房房源將得到彌補(bǔ)。

選擇這個(gè)戶型的改善置業(yè)的家庭，基本以多人口、長(zhǎng)期居住的需求為第一順位。榕發(fā)·麓里云筑琢磨透了多口家庭生活軌跡，把多代人習(xí)慣、多動(dòng)線、家庭周期變化各個(gè)要素都考慮得面面俱到了。

以108㎡的四房?jī)蓮d兩衛(wèi)戶型來(lái)看，市面上大多數(shù)戶型，餐廳被匆忙的放在客廳一側(cè)，或者局促在玄關(guān)與餐廳的夾縫中，用餐體驗(yàn)感非常差。據(jù)公開的108㎡的四房?jī)蓮d兩衛(wèi)戶型來(lái)看，公共空間比較大，將過(guò)道等灰色空間有效利用起來(lái)，納入公共空間。還給予了餐廳足夠空間，且在整個(gè)餐客廳面積中，占據(jù)了2/5空間，滿足一家人聚餐需求。再加上U型廚房，配備了北側(cè)開窗，更具通透感。在這里生活動(dòng)線也十分科學(xué)：公共空間形成LKDB一體化設(shè)計(jì)，客、餐、廚、陽(yáng)臺(tái)在一條線上，豎廳設(shè)計(jì)，家庭成員在做不同事情時(shí)也可以形成良好的互動(dòng)，空間功能較好利用。

再者，戶型緊湊，得房率高。把臥室放在四角，意味著整個(gè)戶型是最接近正方形的長(zhǎng)方形，非常方正?？蛷d旁邊規(guī)劃了一個(gè)多功能廳，可根據(jù)家庭結(jié)構(gòu)自由選擇戶型格局，實(shí)現(xiàn)定制化戶型，可做3房也可以做4房，無(wú)論是兩口之家、三口之家還是二孩家庭、三代同堂……都可找到最合適的戶型方案。

值得一提的是，作為市屬國(guó)企匠心打造的“榕發(fā)”品牌已在晉安湖周邊布局三盤，分別是榕發(fā)·觀湖郡、榕發(fā)·攬湖郡以及榕發(fā)·譽(yù)湖，也在福州市區(qū)開發(fā)兩處“云筑”系項(xiàng)目，分別為倉(cāng)山白湖北園的榕發(fā)·北源云筑，以及臺(tái)江原江墘下舊改地塊的榕發(fā)·江墘云筑。目前來(lái)看，“榕發(fā)”旗下項(xiàng)目市場(chǎng)表現(xiàn)均不俗，例如榕發(fā)·觀湖郡已經(jīng)清盤，榕發(fā)·江墘云筑即將清盤，隨著榕發(fā)·麓里云筑的亮相，勢(shì)必掀起金山樓市又一股熱浪。對(duì)于后續(xù)榕發(fā)·譽(yù)湖的入市，不少網(wǎng)友也倍感期待。

結(jié)語(yǔ)

對(duì)榕發(fā)·麓里云筑進(jìn)行全維度測(cè)評(píng)之后，房產(chǎn)君將榕發(fā)·麓里云筑定義為多項(xiàng)全能的多邊形戰(zhàn)士。不論是地段、配套、產(chǎn)品、開發(fā)商都呈現(xiàn)均好成績(jī)。雖然目前福州核心區(qū)并不缺新盤，但缺少的是：大品牌的優(yōu)質(zhì)盤。像榕發(fā)·麓里云筑這樣，有如此眾多價(jià)值標(biāo)簽加持的多邊形項(xiàng)目非常難得。金九銀十馬上就要到了，其實(shí)對(duì)于買房的時(shí)間，房產(chǎn)君的建議一直都是：在買房這件事兒上，機(jī)會(huì)遠(yuǎn)比時(shí)機(jī)重要的多。真正的好房子，能搶到就趁早下手，再等一等可能就錯(cuò)過(guò)了。