樂居樓盤測評系列 測評師：林敏雪

樂居樓盤測評系列，來自專業(yè)測評師的現(xiàn)場踩盤。在你做出買房決定之前，我們用最理性的踩盤行為，去評測、去挑剔。5分鐘閱讀時間，讓樓盤真實情況呈現(xiàn)眼前。

【評測師點評樓盤】

福州熙悅府位于五四北，中小戶型，低總價，購房門檻低。

【項目亮點】

1、由碧桂園、保利、華潤、世茂、首融五大開發(fā)商聯(lián)合打造，聚合了華潤的產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計、世茂的匠心打造等優(yōu)勢。

2、主推建面約79-135㎡三至四房，帶裝修現(xiàn)房交付，價格17888元/㎡，總價低，購房門檻低。

3、眾多利好的落地，整體的配套日漸成熟，區(qū)域宜居屬性正在不斷攀升，板塊價值不斷提升。

【價格分析】

福州熙悅府參考均價為17888-22000元/㎡，據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，該項目所處板塊在2021年上半年中成交均價為23236元/㎡，遠低于板塊成交均價，且為帶裝修交付，性價比較高。與周邊新房相比，也具有一定的優(yōu)勢。與周邊二手房相比，性價比較高，二手房掛牌均價在2.61萬/㎡，如中庚香山春天等。但社區(qū)房齡已接近十年，在居住品質(zhì)、物業(yè)等方面與新房存著一定差距，綜合考慮，福州熙悅府還是具有一定的優(yōu)勢。福州熙悅府定位為剛需，總價低、購房門檻低。此外，該樓盤為帶裝修交付，后期也比較省心。即使后期想換房，該板塊內(nèi)的二手房也較容易置換。據(jù)CRIC數(shù)據(jù)統(tǒng)計，近兩年時間，福州五城區(qū)住宅成交量中，成交量最大的兩大板塊分別為中心板塊和北區(qū)板塊。其中，五四北板塊占據(jù)北區(qū)板塊成交量的97%。相當(dāng)于過去的兩年時間，除了人口密度最高的中心板塊，購買力最強的當(dāng)屬五四北板塊。

2021年五四北板塊均價為23236元/㎡，該價格遠低于板塊整體均價，性價比高。

【樓盤規(guī)劃】

福州熙悅府總建筑面積約23萬方，占地約158畝，社區(qū)規(guī)劃有18棟17層高層和10棟6層洋房，除8、9、10、11#為純商品房外，其余6棟住宅均混合有安置型商品房。社區(qū)容積率為2.2，綠化率為35%。社區(qū)自帶1.5萬方的5層商業(yè)廣場，2000平社區(qū)底商。

在戶型規(guī)劃上，主打小戶型產(chǎn)品。共有7種戶型，分別是F戶型（建面約60㎡，兩房兩廳一衛(wèi)，中間戶，分布在1#、2#、3#、5#樓）；B戶型（建面約81㎡，三房兩廳兩衛(wèi)，分布在8#-11#、15#、18#、20#樓）；G戶型（建面約75㎡，三房兩廳一衛(wèi)，分布在1#、2#、3#、5#樓）；

H2K2戶型（建面約110㎡，四房兩廳兩衛(wèi)，分布在6#、7#、8#樓）；D戶型（建面約105㎡，四房兩廳兩衛(wèi)，分布在1#-2#樓）；A戶型（建面約89㎡，四房兩廳兩衛(wèi)，分布在8-11#、15#、18#、20#、3#、5#樓）；E戶型（建面約45㎡，一房兩廳一衛(wèi)，分布在1-2#、3#、5#）。

戶型比較一般，很多戶型都存在暗衛(wèi)，廚房也較小等硬傷，值得表揚的是75㎡做三房，89㎡做四房，但部分房間會相對較小。目前項目主推建面約80-135㎡戶型，參考價格2.1-2.2w/㎡。

 

在社區(qū)規(guī)劃上，采用人車分流，保證出行的安全性，打造中心景觀花園的布局，形成一個約270米的中央景觀軸線，分為4個功能公園和1個兒童公園，配有400m景觀跑道。據(jù)了解社區(qū)后期的物業(yè)為世茂物業(yè)。

【樓盤基礎(chǔ)信息】

1、社區(qū)規(guī)劃上，采用人車分流，保證出行的安全性

2、社區(qū)占地約158畝，社區(qū)規(guī)劃有18棟17層高層和10棟6層洋房

3、容積率決定了居住舒適度，2.2的容積率較為適中。

基礎(chǔ)信息點評：五家房企打造：福州熙悅府由碧桂園、保利、首開/融僑、華潤、世茂，五家房企聯(lián)手打造，品質(zhì)有所保障。并且存在著一定比例的混合安置房，對安置房較介意的購房群體需注意。

【戶型分析】

89㎡ 四室兩廳兩衛(wèi)戶型-四居室-建面約89㎡

福州熙悅府A戶型，建面約89㎡，四房兩廳兩衛(wèi)設(shè)計，端頭戶型，戶型方正，無過道空間浪費，得房率較高。按照福州目前首套房首付比例計算，這套房首付預(yù)計在60多萬，適合對四房有需求，且希望總價較低的剛需購房者。

雙開間朝南，且?guī)эh窗，居住舒適度較高。套房式主臥設(shè)計，帶獨立衛(wèi)浴、衣帽間，隱私性較好。唯一不足的是，89㎡做四房，壓縮了大部分空間，廚房，衛(wèi)生間，書房能小就小。

餐客廳一體化設(shè)計，雖然增加了整體的活動空間，但只有一個西陽臺，日后生活中會有洗衣晾曬不便的煩惱，以及公共衛(wèi)生間存在暗衛(wèi)的不利因素。

但整體而言，89㎡可以做到4房，對大多數(shù)有多房、低總價需求的剛需群體來說，不妨是一個選擇。

C戶型-80㎡-三居室-建面約80㎡

福州熙悅府C戶型，建面約80㎡，三房兩廳兩衛(wèi)設(shè)計，戶型方正，南北通透，無過道浪費，增加整體空間利用率。按照福州目前首套房首付比例計算，這套房首付預(yù)計在50多萬。

餐客廳一體化設(shè)計，且連接陽臺，整個空間都十分的明朗、敞亮，同時增加了家庭成員的活動空間。陽臺西側(cè)預(yù)留洗衣機位、洗手臺盆，滿足日常洗衣、晾曬；余下的東邊可賞景、種植花草，作為日常休息娛樂的場所。

主臥朝南帶飄窗，獨立衛(wèi)浴、衣帽間，整體居住舒適度較高。兩間次臥朝北，通風(fēng)采光效果較差，且廚房位于主臥和次臥中間，隔音效果較差，且可能會有油煙干擾的問題。

值得一提的是，衛(wèi)生間采用三段式分離設(shè)計，將洗漱臺單獨分離出去，保持了衛(wèi)浴的干爽、減少細菌的滋生，也讓生活起居更加輕松便捷。

【樣板房細節(jié)】

上圖為福州熙悅府A戶型樣板間。餐客廳一體化設(shè)計，可放置一張四人座餐桌、約2m的沙發(fā)，如果家中有小孩，可以將客廳作為孩子的活動區(qū)域，不放置茶幾，擺上軟墊，增加孩子的活動區(qū)域。

 

次臥可放置一張1.8*2m雙人床，飄窗位置可以裝飾為梳妝臺，或擺上抱枕、軟墊、小茶幾作為一個小吧臺。北向兩間次臥，可作為兒童房和書房，滿足四口之家的居住需要。

【交通出行】

軌道交通：福州熙悅府周邊有地鐵1號線經(jīng)過，地鐵1號線已開通，距地鐵1號線象峰站直線距離約2公里；地鐵3號線目前正在規(guī)劃中，該樓盤離地鐵口較遠，在軌道交通上較弱。

公共交通：福州熙悅府周邊1km(直線距離）內(nèi)僅有1個公交站，警森苑，對大多數(shù)剛需人群而言，不大友好，公共出行不便。通過實勘發(fā)現(xiàn)，該樓盤位于半坡上，且下雨天道路泥濘，即使是步行出門也不大方便。

自駕：福州熙悅府靠近新店外環(huán)路、三環(huán)路、繞城高速、北二通道等城市主干道，區(qū)域通達性較好。新店外環(huán)路串聯(lián)起五四北、東二環(huán)、海峽金融街、江南CBD等區(qū)域，打通了五四北片區(qū)的閉環(huán)。但該社區(qū)門口路段，路況較差，有一較陡的斜坡，路況較差，若后期有修復(fù)還可以，若無出行還是不大方便的。因片區(qū)公共交通發(fā)展較薄弱，依靠自駕出行較多，對剛需而言，還是要謹慎考慮出行問題。

交通點評：福州熙悅府周邊路網(wǎng)、配套處于在建狀態(tài)，整體面貌上可能不美觀，后期建成后，將提升周邊的居民生活出行的便利性。

【周邊配套】

教育配套：福州熙悅府周邊教育配套正不斷升級，3km范圍內(nèi)有10所幼兒園（福建省直屬屏西幼兒園分園、福建省直象峰幼兒園等），5所小學(xué)（晉安區(qū)實驗小學(xué)等），4所中學(xué)（中加學(xué)校等），滿足周邊不同年齡段的孩子的入學(xué)需求。

醫(yī)療配套：福州熙悅府周邊醫(yī)療正不斷完善，5km范圍內(nèi)有3家醫(yī)院（福建省立醫(yī)院北院、福建省婦產(chǎn)醫(yī)院等）、數(shù)十家社區(qū)醫(yī)院（晉安區(qū)新店鎮(zhèn)秀峰社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站等），滿足周邊居民的醫(yī)療服務(wù)需求。福建省婦產(chǎn)醫(yī)院（省婦幼五四北分院）實景圖

商業(yè)配套：福州熙悅府自持1.5萬方商業(yè)，除此之外，5km范圍內(nèi)還有五四北泰禾廣場、火車站商貿(mào)城、金科嘉迪廣場（在建中）等商業(yè)配套，滿足周邊居民的生活所需。

公園配套：福州熙悅府3km范圍內(nèi)有森林公園、蓮花山、楊廷水庫等公園環(huán)伺左右，景觀資源豐富，環(huán)境優(yōu)美宜居。

主推三至四房，適合僅能接受50萬首付的剛需置業(yè)群體，以及五四北周邊的購房群體。

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