樂(lè)居樓盤測(cè)評(píng)系列 測(cè)評(píng)師：林敏雪

樂(lè)居樓盤測(cè)評(píng)系列，來(lái)自專業(yè)測(cè)評(píng)師的現(xiàn)場(chǎng)踩盤。在你做出買房決定之前，我們用最理性的踩盤行為，去評(píng)測(cè)、去挑剔。5分鐘閱讀時(shí)間，讓樓盤真實(shí)情況呈現(xiàn)眼前。

【評(píng)測(cè)師點(diǎn)評(píng)樓盤】

首開(kāi)融創(chuàng)榕耀之城位于城南，主打建面約65-112㎡二至四房的TOD智慧社區(qū)。

【項(xiàng)目亮點(diǎn)】

1、主打65-112㎡帶裝修、二至四房小戶型。精裝交付材料使用品牌材料，主衛(wèi)安裝智能馬桶。

2、整體容積率在1.5，樓間距在50m左右，為低密住區(qū)。并且社區(qū)內(nèi)布局五大主題景觀組團(tuán)，生態(tài)宜居程度高。

3、融創(chuàng)從“智能安防、智慧交通、數(shù)字生活”三大維度出發(fā)，設(shè)置10大智能系統(tǒng)，形成了社區(qū)智慧生長(zhǎng)體系。

4、社區(qū)營(yíng)造多主題文化空間，滿足不同年齡階層的業(yè)余生活需求。

【價(jià)格分析】

首開(kāi)融創(chuàng)榕耀之城目前價(jià)格在20000元/㎡左右。因?yàn)樵撈瑓^(qū)目前正處于開(kāi)發(fā)中，周圍在售樓盤較多，均價(jià)在2.3-2.5萬(wàn)/㎡，該項(xiàng)目主打精裝小戶型，面積小，總價(jià)低。對(duì)于價(jià)格敏感，同時(shí)又對(duì)通勤配套有一定要求的剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，有一定吸引力。榕耀之城是一個(gè)四軌（F1快線、地鐵4號(hào)線、5號(hào)線在建中）交匯區(qū)域的TOD項(xiàng)目。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，福州地鐵1號(hào)線在投入使用后，1號(hào)地線沿線房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)30%（3000-5000元/㎡）。預(yù)計(jì)地鐵5號(hào)線和4號(hào)線試運(yùn)行，將帶來(lái)新一輪的價(jià)值紅利。項(xiàng)目由首開(kāi)和融創(chuàng)兩家實(shí)力房企聯(lián)袂打造，社區(qū)品質(zhì)必定有所保證。并引進(jìn)智慧社區(qū)，以業(yè)主掌上客戶端——“歸心APP”為載體，形成了社區(qū)智慧生長(zhǎng)體系。社區(qū)整體品質(zhì)較高，未來(lái)也有一定的保值空間。

【樓盤規(guī)劃】

首開(kāi)融創(chuàng)榕耀之城地處地鐵1號(hào)線、4號(hào)線（在建中）、5號(hào)線（在建中）、F1濱海快線（在建中）四軌交匯交通樞紐處，是地鐵上蓋社區(qū)，定位為TOD·智慧·超級(jí)社區(qū)。項(xiàng)目占地面積287.85畝，總建筑面積約40萬(wàn)方，規(guī)劃44棟9-15層小高層，配套1所幼兒園，且無(wú)任何安置房。共分A、B、C三個(gè)板塊，其中4萬(wàn)平的限價(jià)房（人才房）集中在A區(qū)。

 

社區(qū)規(guī)劃圖

 

在戶型規(guī)劃上，推出建面約65㎡兩室兩廳一衛(wèi)戶型、79㎡三室兩廳一衛(wèi)戶型、89㎡三室兩廳兩衛(wèi)，帶裝修交付（限價(jià)商品房除外）。目前主推C1、C2#兩棟樓，建面約65-89㎡戶型，即將開(kāi)盤。

 

在社區(qū)規(guī)劃上，項(xiàng)目因地制宜分為3個(gè)區(qū)域，彼此通過(guò)廊橋、樓梯等相連，并利用地勢(shì)高差布局了不同植被，從而形成了獨(dú)特的視覺(jué)景觀效果。

 

除此之外，還營(yíng)造多主題文化空間“書(shū)享、果殼、足跡、樂(lè)活”四大歸心空間，滿足社區(qū)不同年齡階層的需求。社區(qū)樓下規(guī)劃總建面約7000㎡全齡戶外健身場(chǎng)地、總長(zhǎng)度約1400米健身跑道、3大TOD特色兒童活動(dòng)場(chǎng)地等，以及10大智慧系統(tǒng)，提升社區(qū)業(yè)主的生活品質(zhì)。

榕耀之城示范區(qū)

據(jù)了解，榕耀之城以 “智慧、生態(tài)、活力”三大關(guān)鍵詞，以TOD為底盤，未來(lái)將形成“效率聚合、智慧驅(qū)動(dòng)、網(wǎng)格單元、驚喜街區(qū)、友好社交”五大生活場(chǎng)景，適合年輕一代群體居住。

【樓盤基礎(chǔ)信息】

1、采用人車分流社區(qū)管理模式，可以保證業(yè)主在社區(qū)的活動(dòng)安全。

2、產(chǎn)權(quán)年限是70年：一般民用住宅建筑用地;也就是住宅，可以落戶口

3、住宅小區(qū)綠化率標(biāo)準(zhǔn)居住小區(qū)綠地面積占用地總面積應(yīng)在30%以上。

【戶型分析】

65㎡兩房戶型-二居室-建面約65㎡

首開(kāi)融創(chuàng)榕耀之城建面約65㎡戶型，兩房?jī)蓮d一衛(wèi)設(shè)計(jì)，中間戶型。戶型方正，全明采光，動(dòng)靜分離，無(wú)過(guò)道面積浪費(fèi)，空間布局合理。

雙開(kāi)間朝南，面寬約5.8m，餐客廳一體化與陽(yáng)臺(tái)相連，使得客廳的空間更大。兩房設(shè)計(jì)，面寬較大。一房朝南，一房朝北，南面臥室可作為主臥，采光充足，居住舒適度高，北面臥室可作為多功能房，做書(shū)房、兒童房等，但北側(cè)臥室主要依靠采光井來(lái)采光。

廚房和衛(wèi)生間面積占比較大。廚房U型操作臺(tái)面設(shè)計(jì)，操作動(dòng)線流暢。衛(wèi)生間采用干濕分離設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)較為合理，該戶型面積較適合剛需者購(gòu)買。

唯一不足的是戶型面寬和進(jìn)深比例不是很理想。

89㎡三房戶型-三居室-建面約89㎡

首開(kāi)融創(chuàng)榕耀之城建面約89㎡戶型，三房?jī)蓮d兩衛(wèi)設(shè)計(jì)，端頭戶型。屬于當(dāng)前市面上主流的一種戶型，戶型南北通透，三開(kāi)間朝南，居住動(dòng)線合理，舒適度高。

兩個(gè)臥室加一個(gè)客廳均朝陽(yáng)，約9.2m的南向面寬，采光充足。入戶門處可設(shè)計(jì)獨(dú)立玄關(guān)，增強(qiáng)家庭收納功能，門口的玄關(guān)底部甚至專門安置了掃地機(jī)器人的擺放空間和插座。

餐客廳一體化設(shè)計(jì)連接寬景陽(yáng)臺(tái)，使家庭的活動(dòng)空間更大。主臥套房式設(shè)計(jì)，且?guī)эh窗、獨(dú)立衛(wèi)浴，隱私性、居住舒適度高。南向房間可作為兒童房/長(zhǎng)輩房，北向房間可作為書(shū)房/兒童房，滿足家庭中不同時(shí)期的居住需求。

廚房使用上懸掛門的設(shè)計(jì)，地面平整不會(huì)被絆倒，解決推拉槽內(nèi)藏污納垢。U型操作臺(tái)面設(shè)計(jì)，利用率高，符合洗切炒的動(dòng)線流程。

整體而言，該戶型盡管可能會(huì)有點(diǎn)緊湊，但是動(dòng)靜分離還是做得不錯(cuò)，而且也是端頭戶型。與之相類似的還有79㎡三房?jī)蓮d一衛(wèi)。

【樣板房細(xì)節(jié)】

上圖為首開(kāi)融創(chuàng)榕耀之城65㎡戶型樣板間，因?yàn)樵搼粜蜑閹аb修交付，在大門邊有1 個(gè)金屬掛鉤，回家時(shí)可以把包或者雨傘掛上，方便拿鑰匙開(kāi)門。在入戶處設(shè)置有門禁傳感器及人體紅外傳感器，后期可以自己搭配和燈光做聯(lián)動(dòng)，人來(lái)燈亮。除此之外，廚房配置有洗碗機(jī)，解決不想洗碗的痛點(diǎn)，臺(tái)面外延做了阻水設(shè)計(jì)，防止殘留水流到柜門處。衛(wèi)生間安裝的是智能馬桶，生活體驗(yàn)感好。

【交通出行】

軌道交通：首開(kāi)融創(chuàng)榕耀之城周邊有地鐵1號(hào)線-三角埕站、4號(hào)線（在建中）-螺洲溫泉站、5號(hào)線（在建中）-前錦站、F1濱?？炀€（在建中）四軌交匯，周邊9座地鐵站環(huán)繞。其中距離地鐵1號(hào)線三角埕直線距離約600米，距離5號(hào)線前錦站直線距離約400米。其中，地鐵4號(hào)線預(yù)計(jì)2023年9月底建成通車，地鐵5號(hào)線預(yù)計(jì)2022年上半年通車，F(xiàn)1濱?？炀€預(yù)計(jì)2024年通車。

公共交通：首開(kāi)融創(chuàng)榕耀之城周邊1km(直線距離）內(nèi)有10個(gè)公交站，最近的公交站是杜園前錦公交站臺(tái)，距離該項(xiàng)目小于100米；主要線路有21路、30路、31路、地鐵接駁12號(hào)專線路等，公共交通便捷，出行便利性較高。

自駕：首開(kāi)融創(chuàng)榕耀之城靠近南臺(tái)大道、福峽路、魁浦大橋等城市主干道，區(qū)域通達(dá)性較好。往東可到達(dá)國(guó)貨路、化工路、火車北站等，往西可達(dá)金山、奧體、農(nóng)大等，環(huán)島路往東連三江口大橋，可達(dá)馬尾、機(jī)場(chǎng)高速。 

【周邊配套】

教育配套：首開(kāi)融創(chuàng)榕耀之城周邊教育配套正不斷升級(jí)，3km范圍內(nèi)有14所幼兒園（ 螺洲中心幼兒園、項(xiàng)目?jī)?nèi)配建幼兒園），10所小學(xué)（敖峰小學(xué)、北京外國(guó)語(yǔ)大學(xué)附屬實(shí)驗(yàn)基地云開(kāi)小學(xué)等），5所中學(xué)（螺洲中學(xué)等）。據(jù)悉，新開(kāi)學(xué)的云開(kāi)小學(xué)，是北京外國(guó)語(yǔ)大學(xué)在福州唯一的附屬實(shí)踐基地，福州三大私立小學(xué)之一，填補(bǔ)了福州倉(cāng)山知名學(xué)校的空白，同時(shí)也帶動(dòng)了螺洲片區(qū)的教育配套的升級(jí)。

醫(yī)療配套：首開(kāi)融創(chuàng)榕耀之城周圍醫(yī)療資源配置正不斷在優(yōu)化，5km范圍內(nèi)還有3家醫(yī)院（福建省地質(zhì)醫(yī)院等），規(guī)劃有福州市二醫(yī)院南臺(tái)分院。因該片區(qū)目前尚處于發(fā)展中，周邊醫(yī)療資源欠缺，沒(méi)有大型的醫(yī)療機(jī)構(gòu)，醫(yī)療配套有待完善。

商業(yè)配套：首開(kāi)融創(chuàng)榕耀之城帶有社區(qū)內(nèi)部的生態(tài)商業(yè)街區(qū)。除此之外，5km范圍內(nèi)還有海西佰悅城、世紀(jì)金源購(gòu)物中心、新天宇購(gòu)物廣場(chǎng)等商業(yè)配套，滿足周邊居民的生活所需。

公園配套：首開(kāi)融創(chuàng)榕耀之城周邊3km范圍內(nèi)有福州市花茉莉花公園、螺洲文化公園、螺洲溫泉小鎮(zhèn)（在建）等休閑文旅配建，環(huán)境優(yōu)美，宜居指數(shù)較高。

主推帶裝修小戶型，適合首次置業(yè)的年輕群體、新婚夫妻、三口之家等剛需群體。

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