12月10日，一場土拍，再度將大家的視線拉到三江口。倉山三江口樟嵐一幅約74.79畝地塊，最終由榕發(fā)置地以10.27億元競得，樓面價僅為11442.92元/㎡。

最關(guān)鍵的是：該地塊明確未來劃片清華附中福州學(xué)校。這對比周邊動輒2.5萬/㎡售價項目，地塊安全邊際高，然而，土拍參與競價者寥寥無幾，地塊價值被嚴(yán)重低估？

10.27億，榕發(fā)置地三江口底價拿地12月10日，2022年福州市第四輪集中土拍結(jié)束，備受關(guān)注的幾幅地塊中，兩幅位于臺江上海西新村，最后，廈門國貿(mào)、廈門建發(fā)以總價45.23億瓜分。

此外，位于倉山三江口樟嵐編號為宗地2022-54號地塊業(yè)備受關(guān)注，該地塊整體方正，容積率低，僅為1.0-1.8，面積比較適中，達(dá)到74.79畝。

地塊區(qū)位優(yōu)勢明顯：

1.根據(jù)規(guī)劃，項目觀江視線雖然部分會受福州市教育研究院阻擋，但高層看江問題不大；

2.該地塊明確未來劃片清華附中福州學(xué)校；

3.地塊距離樟嵐或林浦地鐵站距離不算遠(yuǎn)；

4.商業(yè)配套有嘉里商業(yè)中心等。雖然，地塊近距離福平鐵路線以及福廈連接線，以及南面城門山，有些瑕疵，但是，在業(yè)內(nèi)看來，并不至于僅一家房企競價參拍。然而，事實(shí)就是：榕發(fā)置地以底價10.27億競得，樓面價約11442.92元/㎡。

低樓面價為項目上市留足叫價空間根據(jù)土拍公告，三江口樟嵐2022-54號地塊，未來的商品住宅銷售指導(dǎo)均價為27000元/㎡，顯然，該指導(dǎo)價的參考依據(jù)，主要就是濱江正榮府以及大東海江山府。

目前，濱江正榮府銷售已經(jīng)接近尾聲，高層帶裝修住宅尾盤售價在30000元/㎡左右，而大東海江山府帶裝修售價約28900元/㎡，這兩個項目同是劃片清華附中福州學(xué)校。

對此，福州中原市場研究中心總監(jiān)陳蒼松認(rèn)為，按照目前出讓約11442.92元/㎡樓面價，疊加建安成本以及裝修費(fèi)用，預(yù)計帶裝修售價20000元/㎡出頭就能回本，這也就為項目未來上市留足叫價空間?！熬褪怯行┫氩幻靼?，為何這次大東海不參與競拍，畢竟，以此樓面價，未來市場一旦繼續(xù)下行，打擊最大的應(yīng)該就是江山府項目了。江山府的庫存還不少?！标惿n松表示。

三江口的樓市，預(yù)期在不斷下探回顧三江口樓市發(fā)展歷程會發(fā)現(xiàn)，三江口樓市也曾有過輝煌。2017年福州提出“七山兩江一面?！钡拇蟪鞘邪l(fā)展理念，正式吹響向海發(fā)展的號角，三江口作為“承上啟下”的黃金樞紐，區(qū)域價值首次凸顯。

那一年也正值福州樓市高峰，三江口成為開發(fā)商的必爭之地，泰禾、萬科、中海等房企高調(diào)布局三江口，地王頻出，房企包裝的福州版“陸家嘴”、“城市中軸”等概念利好再次將三江口推向高位。如今，三江口存量與日俱增。雖然，目前部分樓盤有學(xué)區(qū)房的加成，去化不錯，但是，更多的是成交慘淡。錦江城、天賦都成為這波樓市降價的領(lǐng)頭羊。這實(shí)則反映的是市場的預(yù)期，以及房企對三江口板塊的預(yù)期。在市場下行，房企資金緊張的情況下，遠(yuǎn)郊地塊房企首先放棄，于是，我們也就容易理解為何三江口地塊低價成交。