??5月27日，福州2022年第二輪集中土拍結束，19幅地塊，攬金101.37億元。大家普遍關心的是：住宅項目都被哪些房企拿走了。

??概括為一句話：國央企包攬。

??事實上，我們更應該關注的是：誰沒有參拍。根據(jù)樂居統(tǒng)計，萬科、中海、融創(chuàng)、首開、世茂、中駿、融信、正榮、融僑、大名城、金輝等在內，一度活躍在福州樓市的房企，都選擇了站在觀看臺上。

??而一個市場表現(xiàn)如何，房企的拿地熱情是很重要的衡量標準。畢竟，相對普通購房者，他們更專業(yè)，市場敏銳度更高，勢必會更為謹慎。

??尤其是福州放寬限購兩月之際，市場成交并未迎來好轉，審慎拿地更成為各家房企的共識。而土拍更像是一片葉子，最先反映了地產(chǎn)行業(yè)到了哪個季節(jié)。

??01.

??樓市新政收效甚微

??3月30日前后，福州通過非官方文件公告的形式宣布放寬限購政策。內容簡單概括來說有三點：

??1.針對非五城區(qū)戶籍家庭（含港澳臺）在福州五城區(qū)購買普宅：無須提供近兩年內滿12個月社?；蚣{稅證明，即可購買一套福州五城區(qū)144平方以下普通住宅。

??2.長樂戶籍也屬于福州本地戶籍。

??3.五城區(qū)小區(qū)業(yè)主購買車位數(shù)量不受限。

??對比2021年1月1日正式執(zhí)行的福州“零門檻落戶”政策，此次放寬樓市限購，門檻更低；這對處于低位運行半年有余的福州樓市而言，此舉有望帶來市場成交回暖。

??不少業(yè)內人士分析認為，此項政策出臺，勢必會帶來一波樓市的回暖，特別是福州本土客戶不足的情況下，外來購房需求就顯得很有必要了。比如一些外地公務人員，他們來榕置業(yè)，在醫(yī)社保、納稅上有著諸多限制。

??然而，通過近2月觀察，我們發(fā)現(xiàn)，受大環(huán)境影響，新政效果大打折扣：項目開盤去化不高、郊縣樓盤降價明顯、成交量大幅下滑、新房均價不漲反跌……樓市新政并未激起市場水花。

??02.

??新房開盤驟降50%

??“這兩個月，明顯感覺福州各區(qū)項目的開盤量減少了?！庇蟹科蠊ぷ魅藛T對此表示疑惑，“按道理，新政出臺，會調動一撥購房需求，房企應該更為活躍?！?/p>

??事實確是如此。根據(jù)福州房地產(chǎn)登記中心與交易中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)，4月1日截止至今，福州四區(qū)含地下停車位在內，拿證合計33張，與去年同比，下滑50%。尤其5月至今，20多天，也僅7個項目拿證。

??而根據(jù)克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)，4月僅2個項目開盤，共推241套，去化率32%。其中，東二環(huán)中海晉安湖叁號院開盤，116套房源，僅賣了18套，去化率僅為15.5%。

??面對需求疲軟的大環(huán)境，不少項目依舊保持低流速或滯銷，大部分房企開始“以價換量”。

??例如，水晶榕著備案單價29681元/平方米房源，總價261萬，折后僅208萬，優(yōu)惠金額高達53萬元。遠洋天賦推出一批房源，優(yōu)惠總價在36-43萬元不等。

??東二環(huán)某房企營銷負責人表示，市場不好，現(xiàn)在是以價換量。他們擔心福州第二次集中土拍，東二環(huán)再新添五塊宅地，供應量更大，競爭將更激烈。“提前跑量，沖點業(yè)績，總不能一直等著。” 該負責人臉上泛著愁容。

??03.

??4月新房成交同比跌6成

??據(jù)樂居新媒體統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年4月，福州五區(qū)新房住宅簽約套數(shù)為2143套，成交套數(shù)環(huán)比2022年3月的2383套減少240套，環(huán)比下跌約10.07%；成交面積約189257.04㎡，環(huán)比2022年3月下跌約14.57%。

??相較2021年4月福州五區(qū)新房成交5319套的數(shù)據(jù)來看，2022年4月福州五區(qū)新房成交套數(shù)同比暴跌約59.71%，差值高達3146套。成交面積也同比下跌約57.74%。

??在新房價格上，根據(jù)國家統(tǒng)計局5月18日發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示：2022年4月，福州新建商品住宅銷售價格指數(shù)環(huán)比上月下跌0.6%，連續(xù)第二個月下跌，環(huán)比跌幅與前一個月保持一致。

??而在二手房成交方面，樂居新媒體統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2022年4月福州五區(qū)二手房成交量為2554套，環(huán)比3月的2664套減少110套，環(huán)比下跌約4.13%，同比2021年4月下跌42.79%。二手房成交面積192271.85㎡，環(huán)比3月下跌約1.26%。

??04.

??房企拿地熱情減弱

??房子成交大幅下滑，意味著企業(yè)回款難，對于本就資金短缺的房企，流動性更加緊張。由此帶來的另一個結果便是：拿地熱情大大減弱。

??5月27日，福州進行今年第二次集中土地出讓，從拍地結果來看，以國央企為主：廈門國貿拿了南方建材市場周邊改造項目；福州建發(fā)入手晉安湖邊上兩幅宅地；保利則落子塔頭。剩余的，除了商業(yè)用地，基本是國央企兜底，民營房企則淡出土拍市場。

??畢竟，比起土拍，房企銷售的回款更優(yōu)先用于債務的償還。

??5月23日，閩系房企大唐地產(chǎn)在港交所發(fā)布一則交換要約公告，就旗下一筆將于6月6日到期的12.5%的3億美元債提出要約交換。據(jù)悉，方案已獲得投資人的支持意向。

??5月17日，融僑則發(fā)布公告，計劃召開“19融僑01”債券持有人會議，審議債券展期方案，計劃本金展期一年，同時以其持有的項目公司股權質押用于增信。

??克而瑞福州公司總經(jīng)理認為：樓市成交下滑，多數(shù)房企出現(xiàn)借貸困難，企業(yè)尚在自保，本身也就沒錢拿地。

??05.

??樓市政策穩(wěn)步推進

??在“房住不炒”的大背景下，福州近年來實施的樓市調控政策效果顯著，遏制了房價過快上漲。而當前，打破樓市低迷的“破局點”在于穩(wěn)定市場預期，于此，年初以來，福州陸續(xù)出臺樓市調控支持政策。

??除了3月，福州通過非官方文件公告的形式宣布放寬限購政策外，今年初，福州發(fā)布政策，將住房公積金首付款比例調整為40%；在結清后即可再次申請住房公積金貸款；在外地繳存住房公積金的福州戶籍職工，在福州市行政區(qū)域范圍內可以申請住房公積金貸款。

??福州通過放開限購，激活外圍客戶購房潛力，靈活運用公積金工具，從降低首付比例、公積金余額繳納首付、下調購房貸款利率等方面，加大需求端扶持力度等政策，加快潛在的剛需及改善需求釋放。

??然而，在方明看來，福州現(xiàn)行政策，在當前房地產(chǎn)大背景下，形勢依然不容樂觀。

??企業(yè)端：投資保持謹慎、房企債務風險仍存；

??客戶端：透支嚴重、購買力不足；

??疫情影響：疫情反彈、擴散超預期，目前仍處于市場信心不足與政策轉暖的博弈期。

??對此，方明認為，接下來，福州樓市調控松綁力度有望繼續(xù)加大。在宏觀環(huán)境仍將保持寬松情況下，不排除出臺降低首付比例等刺激政策。