近日，萬科城市之光的開盤及去化情況引發(fā)熱議。

作為福州空檔6周后的首次開盤，萬科城市之光可謂賺足了眼球，除了其樓盤，售罄和熱銷8成的議論充斥在各大購房群。

作為金山板塊2022年期待的巨無霸住宅瞰江盤，萬科城市之光早從去年面市之日起，就受到頗高的關注度。

我們先來看開盤詳情：

??福州市/倉山區(qū)/金山板塊/萬科城市之光/首開簡訊

??【地塊信息】宗地2020-21號地塊，由萬科地產于2020年4月15日以41.24億總價10%溢價率競得，成交可售樓面價14160元/㎡；地塊占地177183㎡，容積率1.8，總建面318929㎡，需配建3萬方社會租賃房，商業(yè)0.85萬方，公建0.46萬方；地塊共規(guī)劃23棟小高層，13棟高層，和3棟公租房，共約2788戶，戶型面積為92㎡三房，119㎡四房，132㎡四房和165㎡四房；項目物業(yè)公司為萬科物業(yè)，物業(yè)費3.68元/㎡/月，停車位3280個；

??【開盤時間】2022年3月12日
【開盤方式】線上選房

??【推售樓棟】5#/2T4/24F/1F架空/92套，6#/2T4/24F/1F架空/92套，10#/2T4/18F/1F架空/68套，18#/2T4/18F/1F架空/68套，20#/2T2/27F/1F架空/52套，21#/2T2/22F/1F架空/42套，22#/2T2/22F/1F架空/42套；合計456套；

??【推售產品】92㎡/3房2衛(wèi)/160套，119㎡/4房2衛(wèi)/160套，165㎡/4房3衛(wèi)/136套，共456套；

??【備案均價】31558萬元/㎡

??【開盤折后價格】北地塊28308元/㎡，南地塊31209元/㎡，整體均價29837元/㎡；

??【優(yōu)惠】

??1、選房優(yōu)惠定存優(yōu)惠（凍結3萬優(yōu)惠0.5萬），升籌預選優(yōu)惠9萬（3月14日再凍結50萬），參與第一/二輪線上選房測試場優(yōu)惠0.5萬，參與第三輪線上選房測試場0.5萬，開盤優(yōu)惠3萬

??2、準時付款優(yōu)惠：認購7日內準時付款優(yōu)惠5萬（5/6/10/20/21/22#），18#優(yōu)惠3萬；

??3、多付款優(yōu)惠：70%≤付款比例＜100%優(yōu)惠2萬（20/21/22#）認購起七日內準時付款（與一次性付款優(yōu)惠不可疊加使用）；

??4、一次性付款優(yōu)惠：認購7天內交齊全款優(yōu)惠5萬（5/6/10/18#），優(yōu)惠10萬（20/21/22#）；

??5、準時簽約:認購起7日內準時簽約優(yōu)惠2萬（5/6/10/18#），優(yōu)惠5萬（20/21/22#）；
注：以上僅為首次開盤當天優(yōu)惠，后續(xù)價格以售樓部實際售價為準

??【付款方式】正常首付；

??【分銷】無分銷；

??【去化】截止開盤當天去化397套，去化率87%；（選房客戶需2天內再凍結50萬，否則將進行房源清退）

??【蓄客】項目于2021年8月28日愛琴海展廳開放，11月14日開放營銷中心；10月1日啟動認籌，定存3萬元，累計蓄客約992組；

??價格對比：近一年周邊新盤價格：正榮金山洋房：均價27500元/㎡（純商）大名城紫金九號：33000元㎡（純商）
建發(fā)和璽：均價32000元/㎡（純商）
從項目本次開盤的價格來看，帶裝修價格低于周邊一年左右在售的0安置房價格，但從項目地理位置來看，更靠近三環(huán)，相對更偏。但比以上幾個樓盤多了地鐵優(yōu)勢，軌道交通出行便利度更高。

??開盤去化分析：

??項目周邊在售項目少，多為尾盤，競爭壓力較小；項目入市至今，宣傳力度大、造勢強；且有TOD+品牌+江景+大盤+社區(qū)配套等多優(yōu)勢疊加，客戶關注度較高。自2021年10月1日開啟認籌，直至2022年3月12日正式開盤，項目蓄客周期長，蓄客量充足，也是本次開盤表現(xiàn)優(yōu)異的原因。

??但值得一提的是，本次為線上搖號，參與選房客戶兩日內需定存50萬，即3月14日前定存50萬升籌，否則將進行房源清退。也可以理解成，本次選房有2日的考慮期，讓客戶少了后顧之憂。所以，本次開盤的去化率并非最終的去化水平，待后續(xù)客戶實際升籌后，扣除清退房源，可了解到真實的成交情況。當然，更準確的成交結果，后續(xù)的網簽也將得到真實驗證。

??營銷分析：

??早從2月份開始，萬科城市之光就開始宣傳定存客戶數量，這樣的數據與2月的冰封市場相比頗有違和感，定存門檻雖然較低（3萬定存金），但也足以看出項目的受關注程度。

（來自朋友圈截圖）

??
開盤前一周，模擬線上開盤選房，稱“33秒，456套房源售罄”，再一次釋放熱銷信號，也讓準客戶們提前預熱一把，增強夠買欲望。

??（來自朋友圈視頻截圖）

??此外，釋放部分開盤優(yōu)惠，并稱首次開盤優(yōu)惠力度最高，建議客戶抓緊“機會”上車，不然“越等越貴。另外，選房后也給客戶預留足夠的思考時間，即48小時可以無理由退房，減少客戶的后顧之憂。

??從以上營銷方式來看，雖然有不少人認為套路滿滿，但萬科為本次開盤的確做了充足準備，在當前算是一次不錯的營銷策略。本次萬科城市之光開盤，與2020年2月首次開盤的萬科金域國際有異曲同工之處。

??首先，兩個項目都為市場冰封期的首個開盤項目，萬科金域國際為疫情爆發(fā)期間，當時售樓部的開放率都較低，市場成交量一度陷入停滯狀態(tài)，客戶的觀望情緒也較高。而萬科金域國際一反常態(tài)，選擇在最具挑戰(zhàn)的時刻開盤，除了線上選房、提前釋放較高額度的優(yōu)惠外，也給出了“三天無理由”退房的條件。得益于樓盤本身的地理優(yōu)勢和價格，加之營銷推波助瀾，最終取得了不錯的成績（當時的高去化率也引發(fā)市場質疑，最終網簽后也向市場驗證了真實業(yè)績）。

??綜合來看，項目位于金山大道北側，靠近三環(huán)，定位TOD上蓋項目，主要優(yōu)勢是緊鄰地鐵4號線，出行較為方便，項目還在東側設置了直接進出地鐵站的升降梯。結合其打造產品的來看，項目共規(guī)劃23棟小高層，13棟高層，和3棟公租房，還配備了2萬㎡的商業(yè)和一所幼兒園，主推92㎡、119㎡、132㎡、165㎡等面積段產品，部分戶型有看江優(yōu)勢，帶精裝交付，由萬科打造，品牌及物業(yè)有一定優(yōu)勢。

??當然，項目也有部分不足之處，例如靠近三環(huán)，雖然有瞰江優(yōu)勢，但噪音較大，部分客戶對此有抗性。項目在該方面也有應對措施，例如靠近三環(huán)的樓棟均有三層隔音玻璃。
從本次萬科城市之光的備案均價來看，均價約31262元/㎡，折后均價約為29307元/㎡。目前項目周邊沒有競品在售，對比已售罄的正榮金山洋房在售均價為27000元/㎡，該價格相對合理，符合市場定價。
目前，福州的環(huán)境市場依舊略顯疲態(tài)，客戶整體觀望情緒也較為濃厚，此次萬科城市之光去化有一定的提振市場信心的作用。從以上信息來看，與價格、區(qū)位、配套、品牌等相關。作為超200畝的巨幅宅地，實際可售套數高達2000余套，后續(xù)還將有充足的房源供應，對于有意向的購房者，可以繼續(xù)關注后續(xù)推出的樓盤以及價格變動情況。

??★

??
附：一房一價表及戶型圖：
本次開盤取證的樓棟為5#樓、6#樓、10#樓、18#樓、20#樓、21#樓、22#樓。均價約為31262元/㎡，最低單價27177元/㎡，最高單價35895元/㎡。套均總價約為387萬/套，最低總價約為250萬元/套，最高總價約為594萬/套。本次共546套房源取證，為92㎡三室兩廳兩衛(wèi)、119㎡四室兩廳兩衛(wèi)、165㎡四室兩廳三衛(wèi)，一房一價表詳情如下：

??
戶型圖:
92㎡三室兩廳兩衛(wèi)：

??119㎡四室兩廳兩衛(wèi)：

??165㎡四房兩廳三衛(wèi)：