??關(guān)于公攤面積的討論一直爭論不休，也成了兩會期間“老生常談”的話題。

??3月7日，一則“建議取消商品房公攤面積”的話題登上了微博熱搜榜第一，這個(gè)話題的來源是今年兩會期間，全國政協(xié)委員洪洋提出“建議取消商品房公攤面積，可以將實(shí)際的公攤面積成本核算到實(shí)用面積之中”。

??這一提議得到了不少網(wǎng)友支持，多名網(wǎng)友在話題下留言，“這個(gè)建議有用”“支持購房透明化”“這個(gè)太合理了，一直覺得這是個(gè)bug”。

??不過，也有聲音認(rèn)為，取消公攤面積后，開發(fā)商必然要提高房屋單價(jià)，最終總價(jià)或與此前相差無幾，反而會導(dǎo)致房價(jià)上漲，并無調(diào)整的必要。

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??“公攤面積看不見、摸不著”

??據(jù)悉，公攤面積指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同分?jǐn)偹械恼麠潣枪貌糠值慕ㄖ娣e，包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室等以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積等，以水平投影面積計(jì)算。

??而在洪洋看來，公攤多少面積都是一團(tuán)迷霧，只能由開發(fā)商“信口開河”，而業(yè)主毫無申辯權(quán)力?！霸谏唐贩夸N售中附加公攤面積是全國普遍現(xiàn)象。最可怕的是公攤面積缺乏法律依據(jù)和制度約束?！?/p>

??“從來沒有哪一個(gè)專業(yè)機(jī)構(gòu)在業(yè)主或第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督下測量清楚每戶的公攤面積，也從來沒有哪一個(gè)業(yè)主測量清楚了自家房子的公攤面積。公攤面積看不見、摸不著，而百姓卻為它承擔(dān)了高額費(fèi)用?！焙檠蠼榻B，公攤面積劃分沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。哪些區(qū)域?qū)儆诠珨偯娣e，哪些區(qū)域不是，有沒有重復(fù)收費(fèi)？也只能由開發(fā)商說了算。公攤面積還衍生出一系列不合理收費(fèi)，如物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)都是按公攤后的面積收費(fèi)，在住宅壽命期，幾十年的積累又是一筆巨額的冤枉支出。

??與此同時(shí)，開發(fā)商只將公攤面積數(shù)據(jù)和費(fèi)用攤給了業(yè)主，而公攤面積所產(chǎn)生的收益（廣告、車位、會所、超市等收益）卻被開發(fā)商據(jù)為己有。

??據(jù)此，洪洋建議取消商品房公攤面積，可以將實(shí)際的公攤面積成本核算到實(shí)用面積之中，讓老百姓明白付費(fèi)，放心購房，同時(shí)也化解業(yè)主與開發(fā)商諸多矛盾糾紛，促進(jìn)社會和諧。

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??46%的公攤?cè)菭幾h

??事實(shí)上，商品房的公攤面積一直頗受爭議，主要圍繞公攤面積的大小、此后的使用情況以及公攤面積后續(xù)產(chǎn)生的收益等。

??這其中，爭議最多的莫過于公攤面積的比例，這直接關(guān)系到購房者此后實(shí)際的使用大小。有行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，多層的公攤面積一般在12%-18%左右，小高層的公攤面積在18%-24%左右，高層的公攤面積一般在25%-30%左右。

??前幾年，市場上對于公攤面積的討論還停留在“買100平只得70平”上，即購買100平方米的房屋，實(shí)際得到套內(nèi)面積70平方米，公攤面積占30%，這在行業(yè)內(nèi)已是較高比例。而到了2021年，公攤面積占比愈發(fā)高企，山東青島一樓盤甚至被爆出公攤面積高達(dá)46%的“奇葩”案例，相當(dāng)于購房者約半數(shù)購房款花在公攤面積上。

??據(jù)悉，該小區(qū)新盤銷售期間承諾得房率為69%，即公攤面積31%，但在交房時(shí)，購房者發(fā)現(xiàn)房屋公攤面積較此前承諾的31%又上漲了15個(gè)百分點(diǎn)至46%，110平方米房源套內(nèi)面積僅60平方米。甚至有網(wǎng)友留言，自己購買的該小區(qū)146平方米的4房戶型，交付后套內(nèi)面積僅68平方米，堪稱“迷你”小四房，據(jù)此折算得房率甚至不足50%。最終相關(guān)部門委托三方檢測機(jī)構(gòu)進(jìn)行了測算，并進(jìn)行公示，表示公攤率為31.74%，基本與合同約定一致。

??實(shí)際上，公攤面積引發(fā)的爭議不在少數(shù)。

??2021年開盤的上海仁恒海上源項(xiàng)目披露的房屋得房率在68%-77%左右，其中80平方米的2房戶型得房率約68%，以一套14幢20樓的房源為例，房屋總價(jià)約955.6萬元，單價(jià)11.85萬元/平方米，但若去掉公攤面積按實(shí)際套面建面54.84平方米計(jì)算，單價(jià)將高達(dá)17.43萬元/平方米，可與傳統(tǒng)上海豪宅翠湖天地等高端豪宅價(jià)格相媲美。

??此前，半月談也曾發(fā)文稱，公攤面積存在多年，伴生的一系列亂象一直未得到根本解決，特別是關(guān)于公共空間的計(jì)算，始終是筆糊涂賬。如果購房合同上不注明得房率、套內(nèi)面積等詳盡數(shù)據(jù)，老百姓購買期房很大程度上如同“開盲盒”，撞運(yùn)氣。

??對此，同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)指出，得房率參差不齊主要是由于目前沒有針對公攤面積設(shè)計(jì)的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，因此公攤的比例基本由開發(fā)商來控制，規(guī)劃部門審批即可，價(jià)格相同的兩個(gè)商品房項(xiàng)目很可能因公攤面積的不同差出一個(gè)使用房間來，這也是為什么有很多項(xiàng)目在銷售的時(shí)候都把得房率當(dāng)做一個(gè)賣點(diǎn)。

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??專家怎么看？

??那么，網(wǎng)友呼吁的取消商品房公攤面積是否可行？專家們的看法也并不統(tǒng)一。

??“未來取消公攤面積將會成為一個(gè)趨勢，也有可能成為部分城市支持房地產(chǎn)市場發(fā)展的一個(gè)舉措，尤其是改善需求釋放的一個(gè)政策觸點(diǎn)?！彼渭t衛(wèi)認(rèn)為，這個(gè)問題一直都有爭議，且不同城市和地區(qū)間也存在公攤面積差異政策。2013年香港便提出房屋交易需以“實(shí)用面積”作為計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，告別了公攤面積時(shí)代，內(nèi)地重慶也是按照套內(nèi)面積來計(jì)算的。

??而廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則持不同觀點(diǎn)，其認(rèn)為“取消公攤屬于無稽之談”，業(yè)主對不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)有兩部分，即《物權(quán)法》第70條規(guī)定的專有和共有面積，購房不可能只買專有面積（即套內(nèi)面積），而不買為樓棟運(yùn)轉(zhuǎn)服務(wù)的電梯井、樓梯間、垃圾道和值班警衛(wèi)室及墻體等共有面積（即公攤面積）。

??同時(shí)，李宇嘉指出，1995年建設(shè)部（住建部前身）發(fā)布的《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》第八條中，已對公攤面積具體測量的標(biāo)準(zhǔn)作出明晰，只是需要實(shí)施細(xì)則和落地監(jiān)管，目前存在的問題多是有漏洞被鉆了空子。

??對于當(dāng)前存在的問題，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為不應(yīng)大刀闊斧式的改革，公攤面積的存在有一定的合理性和值得肯定的地方，要漸進(jìn)式改革，同時(shí)要防范“一邊取消公攤一邊又滋生新費(fèi)用”的現(xiàn)象。

??其認(rèn)為，可以從兩方面改進(jìn)，一是明確公攤面積的界定、公攤面積的成本和收益、此類問題后續(xù)解決的機(jī)制等，以便更好地研究和處理此類問題；二是建議一些小區(qū)或城市率先做試點(diǎn)，針對業(yè)主訴求和公攤問題進(jìn)行優(yōu)化，以降低業(yè)主的購房和居住壓力。