??3月1日，鄭州市人民政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，在支持合理住房需求、改善住房市場(chǎng)供給、加大信貸融資支持、推進(jìn)安置房建設(shè)和轉(zhuǎn)化、優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境等方面，出臺(tái)19條詳細(xì)規(guī)定。意味著這座擁有1200萬(wàn)人口的省會(huì)大城，正式啟動(dòng)了一場(chǎng)轟轟烈烈的“救市大戰(zhàn)”。

??3月1日，鄭州市人民政府辦公廳印發(fā)一份名為《鄭州市人民政府辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》的紅頭文件。內(nèi)容指出，通知的目的是為了貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院和省委省政府決策部署，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，因城施策，落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

??整體來(lái)看，文件主要對(duì)“支持合理住房需求”、“改善住房市場(chǎng)供給”、“加大信貸融資支持”、“推進(jìn)安置房建設(shè)和轉(zhuǎn)化”、“優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境”做出詳細(xì)規(guī)定。其中，重磅內(nèi)容包括二套普通商品房貸款享首套房貸政策、加大房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)貸款支持、鼓勵(lì)老年人來(lái)鄭投親養(yǎng)老投靠家庭新購(gòu)一套住房、穩(wěn)定住宅用地供應(yīng)節(jié)奏等多條內(nèi)容。

??本文將對(duì)“鄭19條”中部分重點(diǎn)內(nèi)容進(jìn)行梳理，并對(duì)照福州現(xiàn)行的部分政策以供參照。

??老年人前往鄭州投親養(yǎng)老

??其投靠家庭可新購(gòu)一套住房

??文件提出，子女、近親屬在鄭工作、生活的，鼓勵(lì)老年人來(lái)鄭投親養(yǎng)老，允許其投靠家庭新購(gòu)一套住房。對(duì)新建小區(qū)加強(qiáng)適老化設(shè)計(jì)，對(duì)老舊小區(qū)進(jìn)行適老化改造，對(duì)實(shí)施適老化改造的，給予一定補(bǔ)貼支持。

??此舉一方面鼓勵(lì)在鄭州工作生活的青年人將長(zhǎng)輩接來(lái)鄭州，為青年人留駐鄭州提供實(shí)質(zhì)上的支持，另一方面也相當(dāng)于從一定程度上對(duì)限購(gòu)進(jìn)行“松綁”。對(duì)比福州以及其他各城市出臺(tái)的“零門(mén)檻落戶”政策來(lái)看，此舉無(wú)論是在人才引入、人才留駐還是限購(gòu)方面，力度都要更大。

??此外，在支持合理住房需求方面，文件還提出了保障大學(xué)生在鄭安居，為外來(lái)務(wù)工人員置業(yè)提供便利、支持居民改善性住房需求。措施包括為在鄭大學(xué)生提供購(gòu)房、租房?jī)?yōu)惠；為外來(lái)務(wù)工人員提供公積金政策支持；為“賣小買大、賣舊買新”的改善性購(gòu)房者提供按揭、網(wǎng)簽、辦證等方面便利。

??根據(jù)去化周期穩(wěn)定宅地供應(yīng)節(jié)奏

??購(gòu)地款可在成交一年內(nèi)分期繳納

??在改善住房市場(chǎng)供給方面，文件明確提出，鄭州市將進(jìn)一步穩(wěn)定住宅用地供應(yīng)節(jié)奏。依據(jù)各片區(qū)商品住宅去化周期情況，合理確定新增住宅用地供應(yīng)量，確保商品住宅供需平衡。在去化周期小于18個(gè)月時(shí)，適度增加住宅用地供應(yīng)量；在去化周期大于18個(gè)月時(shí)，適度減少住宅用地供應(yīng)量。土地競(jìng)拍保證金最低比例下調(diào)至掛牌價(jià)的20％，土地出讓金可在成交后1年內(nèi)實(shí)行分期繳納。

??通過(guò)去化周期長(zhǎng)短來(lái)決定宅地供應(yīng)，一方面能夠更平穩(wěn)健康的促進(jìn)樓市發(fā)展，避免部分區(qū)域庫(kù)存過(guò)大，另一方面也能使得土地出讓更加平穩(wěn)有序。同時(shí)，土地出讓金可分期繳納，也照顧到了一些資金緊張卻又有拿地意愿的房企。

??此外，在改善住房市場(chǎng)供給上，文件還提出了要完善房?jī)r(jià)和地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，嚴(yán)格落實(shí)房屋預(yù)售制度，加快項(xiàng)目開(kāi)工、銷售節(jié)奏，完善公共配套和基礎(chǔ)設(shè)施，提高商品住宅品質(zhì)等多項(xiàng)內(nèi)容。

??購(gòu)買二套普通商品房家庭

??可享受執(zhí)行首套房貸政策

??如標(biāo)題所示，對(duì)于鄭州樓市和購(gòu)房者而言，這條內(nèi)容無(wú)疑是最為重磅的。文件第（十二）條內(nèi)容提出：降低個(gè)人住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)。引導(dǎo)在鄭金融機(jī)構(gòu)加大個(gè)人住房按揭貸款投放，下調(diào)住房貸款利率。對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

??以福州為例，自2月1日起，福州第二次申請(qǐng)純住房公積金貸款的，首付款比例由50%調(diào)整為40%，這項(xiàng)政策出臺(tái)后就被認(rèn)作是特大利好。而鄭州本次力度更大，只要付清了首套房款，就可以再按購(gòu)買首套房的貸款政策購(gòu)買二套房。

??此前，鄭州居民的首次購(gòu)房貸款比例為30%，居民家庭有購(gòu)房貸款記錄、但申請(qǐng)貸款購(gòu)房時(shí)實(shí)際沒(méi)有住房，或者已擁有1套住房、無(wú)論有無(wú)購(gòu)房貸款記錄，再次購(gòu)買普通住房，均按照60%的首付比例執(zhí)行。

??此外，鄭州市還擬對(duì)企業(yè)項(xiàng)目給予貸款支持，定期組織銀企對(duì)接，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)對(duì)受困企業(yè)貸款展期、續(xù)貸，按照依法依規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則加大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)貸款支持，有效緩解市場(chǎng)主體資金鏈運(yùn)行壓力。

??文件還提出，將推進(jìn)信貸支持協(xié)作，對(duì)支持開(kāi)發(fā)貸、降低個(gè)人按揭貸款利率的金融機(jī)構(gòu)，在政府新增財(cái)政存款、基金賬戶等存放方面予以優(yōu)先支持。

??實(shí)行安置房建設(shè)三年行動(dòng)

??鼓勵(lì)拆遷群眾選擇貨幣化安置

??在征遷舊改安置方面，文件明確指出推行貨幣化安置。實(shí)施安置房建設(shè)工作三年行動(dòng)，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，堅(jiān)持以貨幣化安置為主。對(duì)未開(kāi)工建設(shè)的安置房，鼓勵(lì)拆遷群眾選擇貨幣化安置。

??對(duì)比而言，福州在2019年8月中旬頒布實(shí)施了《關(guān)于進(jìn)一步完善舊屋區(qū)改造統(tǒng)籌安排調(diào)度機(jī)制的實(shí)施意見(jiàn)（試行）》，文件中則是提出規(guī)范貨幣補(bǔ)償定價(jià)機(jī)制、合理控制貨幣補(bǔ)償比例等方面要求，鼓樓、臺(tái)江中心城區(qū)可向外疏解，各項(xiàng)目住宅房屋貨幣補(bǔ)償比例原則上控制在50%以內(nèi)；倉(cāng)山、晉安、馬尾主要實(shí)行就地就近安置，各項(xiàng)目住宅房屋貨幣補(bǔ)償比例原則上控制在30%以內(nèi)。

??此外，文件還對(duì)安置房轉(zhuǎn)化列出措施，對(duì)存量安置房采取政府回購(gòu)、回租等方式，盤(pán)活為保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房。

??優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境

??加強(qiáng)商品房銷售價(jià)格管理

??在優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境方面，文件提出規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序、加強(qiáng)商品住房銷售價(jià)格管理、提高政務(wù)服務(wù)水平便利交易、強(qiáng)化網(wǎng)絡(luò)輿情引導(dǎo)管控等方面內(nèi)容。

??其中明確，嚴(yán)格執(zhí)行新建商品住房預(yù)售價(jià)格備案制度、推進(jìn)商品房“交房即發(fā)證”工作。