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       在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的這些年里，我國(guó)的房?jī)r(jià)可謂是一路上漲。

??根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局1月17日公布的2021年房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，2021年商品房銷(xiāo)售單價(jià)為10143元/平，較2020年的9859元/平上漲近3%。

??雖然漲幅不大，但是對(duì)于無(wú)房者來(lái)說(shuō)也是一筆大的開(kāi)銷(xiāo)，畢竟大部分人的月收入都沒(méi)有超過(guò)萬(wàn)元大關(guān)。

??在這種背景下，買(mǎi)房的難度只會(huì)越來(lái)越大。

??而且，社科院給出的數(shù)據(jù)也證實(shí)，前后四年中國(guó)人的購(gòu)房難度幾乎翻了一番。2016年全國(guó)房?jī)r(jià)收入比平均值為7.1，2021年飆升至13.3。

??尤其是一線發(fā)達(dá)城市，房?jī)r(jià)收入比甚至達(dá)到了30，遠(yuǎn)超標(biāo)準(zhǔn)區(qū)間的平均值。

??基于此，國(guó)家智囊仇保興提出這樣的建議：“想要解決炒房客、炒房團(tuán)的囤房問(wèn)題，需要建立完善的打擊炒房客和炒房團(tuán)的政策體系和稅收制度”。

??仇保興的意思很明確，解決當(dāng)前高房?jī)r(jià)的問(wèn)題，最有效的措施是引入一些稅制，如空置稅、房產(chǎn)稅、房東稅等。

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??在這其中，最受期待的就是房產(chǎn)稅，因?yàn)閺钠渌呀?jīng)開(kāi)征房產(chǎn)稅的國(guó)家來(lái)看，確實(shí)起到了很好的調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)作用。

??許多專(zhuān)家學(xué)者也支持這一觀點(diǎn)。例如，經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平認(rèn)為，“開(kāi)征房產(chǎn)稅是大勢(shì)所趨，遲早的事”。

??在9月16日舉行的2021博鰲房地產(chǎn)交流會(huì)上，國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)樊綱也表示：“房產(chǎn)稅的出臺(tái)，對(duì)整個(gè)行業(yè)都是有利的”。

??雖然目前房地產(chǎn)稅還沒(méi)有出臺(tái)，但國(guó)內(nèi)不少專(zhuān)家學(xué)者已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)稅的出臺(tái)時(shí)間進(jìn)行了預(yù)測(cè)。例如，經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)和張啟迪認(rèn)為，“十四五”期間開(kāi)征房地產(chǎn)稅是最妥當(dāng)?shù)摹?/p>

??但是，從國(guó)家層面來(lái)看，對(duì)于房產(chǎn)稅的開(kāi)征，至今仍未有回應(yīng)。

??所以目前房產(chǎn)稅最多只處于立法層面，也就是說(shuō)在短時(shí)間內(nèi)房產(chǎn)稅并不會(huì)出臺(tái)。

??除了房產(chǎn)稅之外，空置稅也是打擊炒房行為的有效手段。

??眾所周知，新房的銷(xiāo)售熱度遠(yuǎn)大于二手房，所以很多炒房者囤積大量樓盤(pán)后并未出租，而是一直處于空置狀態(tài)。

??近期，關(guān)于開(kāi)征房產(chǎn)稅的消息，國(guó)家多次提及，但一直沒(méi)有空置稅的消息。

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??在大家期待房產(chǎn)稅和空置稅盡快出臺(tái)的同時(shí)，房東稅卻悄然來(lái)臨。

??什么是房東稅？簡(jiǎn)而言之，就是對(duì)房東出租的房屋征收個(gè)人所得稅。

??在2021年1月1日，國(guó)家稅務(wù)總局、云南省稅務(wù)局發(fā)布《關(guān)于個(gè)人出租房屋個(gè)人所得稅征收管理有關(guān)事項(xiàng)的公告》，在通知中明確規(guī)定：

??1、個(gè)人在云南省內(nèi)自有或者租入房屋出租給承租人，并取得租金收入或者其他經(jīng)濟(jì)利益所得，應(yīng)按照“財(cái)產(chǎn)租賃所得”繳納個(gè)人所得稅；

??2、個(gè)人出租住房，減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅；個(gè)人出租非住房，按20%的稅率征收個(gè)人所得稅。

??事實(shí)上，除云南省外，河北省和湖南省才是“房東稅”的首批試點(diǎn)省份。

??河北省早在2019年10月就出臺(tái)了相關(guān)《政策》：個(gè)人出租或轉(zhuǎn)租無(wú)相關(guān)費(fèi)用的，按租金的5-10%作為應(yīng)納稅所得額繳納。

??同年12月，湖南省還發(fā)布了“國(guó)家稅務(wù)總局湖南省稅務(wù)局公告2019年第9號(hào)”，主要用于征收房東稅。

??其征收方式有兩種：按據(jù)實(shí)征收、核定征收，對(duì)于出租或轉(zhuǎn)租房屋，無(wú)法提供成本憑證且無(wú)法準(zhǔn)確計(jì)算房屋租金成本法的，按租金收入的5%至10%核定應(yīng)交所得稅。

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??那么，房東稅的出臺(tái)會(huì)給房東帶來(lái)多大的壓力呢？

??按照云南省昆明市五華2020年底正常的租金4000元/月計(jì)算，如果是個(gè)人出租房屋則應(yīng)繳納稅費(fèi)400元，如果是非住房，繳納金額則為800元。

??顯然，這個(gè)稅收成本不低，尤其是對(duì)于很多“以租支貸”的改善型房東和資金周轉(zhuǎn)長(zhǎng)期陷入困境的房東來(lái)說(shuō)，很可能是致命的打擊。

??除去以租養(yǎng)貸的房東外，在三四線城市擁有多套難以出租房屋的炒房客也會(huì)難眠，因?yàn)槿木€城市的房地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)嚴(yán)重過(guò)剩局面，很多房子的租金收入偏低。

??如果持有者背負(fù)著巨額債務(wù)購(gòu)買(mǎi)，未來(lái)更難獲得可觀的租金收入。

??此外，每年還要繳納大量的房東稅，這對(duì)于持有者來(lái)說(shuō)將是一個(gè)不容忽視的負(fù)擔(dān)。

??看到這里很多人可能會(huì)覺(jué)得，即使開(kāi)征房東稅，受苦的也不是這些房東，而是租戶(hù)。

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??為什么這么說(shuō)？

??正所謂“羊毛出在羊身上”，在出臺(tái)房東稅后，這些房東可以增加租金，使他們的收入不會(huì)減少，可以說(shuō)，這部分費(fèi)用由租戶(hù)承擔(dān)。

??但實(shí)際上，去年8月份，住建部出臺(tái)新規(guī)，明確表示“租金年漲幅不得高于5%”。

??其次，對(duì)于租房市場(chǎng)不發(fā)達(dá)、租房供大于求的三四線城市，房東上漲租金可能是癡心妄想。這類(lèi)城市有很多出租屋長(zhǎng)期空置，提高租金只會(huì)讓租房更難。

??那么房東稅的出臺(tái)是否會(huì)導(dǎo)致二手房掛牌量大幅增加，從而引發(fā)二手房市場(chǎng)出現(xiàn)“拋售潮”呢？

??其實(shí)隨著近兩年房?jī)r(jià)的穩(wěn)定，房地產(chǎn)投資者和炒房客的利潤(rùn)越來(lái)越小，風(fēng)險(xiǎn)也越來(lái)越大。

??部分城市的二手房掛牌數(shù)量較以往增加不少，如天津、武漢、重慶等城市。一旦出臺(tái)房東稅，二手房掛牌量肯定會(huì)有所增加。

??在這一系列的監(jiān)管政策下，炒房客會(huì)因?yàn)榧庇讷@利而繼續(xù)拋售房產(chǎn)。

??在“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心理下，二手房的成交量甚至?xí)^續(xù)下降，與此同時(shí)，這也將對(duì)新建商品房產(chǎn)生一定的影響。