福州樓市，或許正應(yīng)了那句：沒(méi)有賣不出去的房子，只有賣不出去的價(jià)格。今年初，金山大東海天樾均價(jià)從4萬(wàn)/㎡+降到2.6萬(wàn)/㎡，一季度該樓盤賣成倉(cāng)山銷冠。

近日，三江口大東海江山府傳來(lái)降價(jià)消息：工抵房5.1專場(chǎng)，直降1.5萬(wàn)/㎡+！多套房源一口價(jià)1.4萬(wàn)/㎡+！要知道，江山府高峰期售價(jià)2.8萬(wàn)/㎡，還捆綁裝修。

▎江山府工抵房，被曝降價(jià)超1.5萬(wàn)/㎡

日前，不少中介在朋友圈刷海報(bào)稱：大東海江山府工抵房，限時(shí)秒殺；現(xiàn)在買，9月讀清華附中；山姆旁、地鐵口、實(shí)景現(xiàn)房。配圖則是江山府項(xiàng)目房源降價(jià)的消息。

事實(shí)上，大東海江山府今年初便已降價(jià)，1.5萬(wàn)/㎡起，只是，如今恰逢“五一”，項(xiàng)目?jī)r(jià)格又往下調(diào)了調(diào)。大東海真正打響新房降價(jià)“第一槍”的，是年初便降價(jià)的大東海天樾：樓盤均價(jià)從4萬(wàn)/㎡+降到約2.6萬(wàn)/㎡。

天樾位于金山綠軸核心區(qū)，地塊僅17.8畝，2棟高層共規(guī)劃100套住宅，項(xiàng)目主推193-205㎡產(chǎn)品。促銷前，天樾僅網(wǎng)簽5套。而到了三月底，住宅基本售罄。數(shù)據(jù)顯示，天樾一季度成交4.58億，登頂倉(cāng)山樓市銷冠（如下圖）。

降價(jià)出奇跡！大東海江山府的售價(jià)，雖然年初也大幅下降了，但顯然力度似乎還不夠，而今，乘著“五一”再以工抵房名義再來(lái)一波去化。只是，這售價(jià)已貼近樓面價(jià)。

▎近390畝，樓面價(jià)超過(guò)1.2萬(wàn)/㎡

資料顯示，2019年7月，福州舉辦當(dāng)年第五次土拍活動(dòng)，宗地2019-38號(hào)，出讓面積217360㎡（約326.04畝），起始價(jià)31.3億，容積率1.6，土地用途為住宅、商服、幼兒園用地。

該地塊多家開發(fā)商激烈競(jìng)價(jià)，持續(xù)叫價(jià)半個(gè)多小時(shí)，應(yīng)價(jià)超過(guò)百輪！最終，大東海以42.9億的價(jià)格成功競(jìng)得該地塊，樓面價(jià)約12335.5元/㎡，溢價(jià)率37%。

同一場(chǎng)土拍，宗地2019-45號(hào)地塊出讓面積42237平（約63.36畝），起始價(jià)6.09億，最終，大東海再度力戰(zhàn)群雄，以7.4億奪得該地塊，樓面價(jià)約10950.1元/㎡，溢價(jià)率21.5%。

兩幅地塊，平均成交樓面價(jià)12110.1元/㎡。

根據(jù)規(guī)劃，大東海江山府打造高層、低密疊墅、SOHO、商業(yè)街等豐富業(yè)態(tài)，并自持約2.6萬(wàn)㎡商業(yè)街區(qū)。其中高層住宅34棟、疊拼住宅24棟、SOHO1棟、商業(yè)別墅22棟，規(guī)劃3673戶。

▎高峰期售價(jià)約2.8萬(wàn)/㎡，如今腰斬

拿地2年后，2021年大東海江山府首次迎來(lái)開盤，由于項(xiàng)目劃片清華附中福州學(xué)校二部，又距離地鐵6號(hào)線樟嵐站僅四五百米，項(xiàng)目精裝均價(jià)超過(guò)2.8萬(wàn)/㎡，并捆綁車位銷售。

即便如此價(jià)格，項(xiàng)目當(dāng)年依然取得不俗的業(yè)績(jī)。

然而，在近兩年這一波下跌行情當(dāng)中，“大東海江山府”同樣不能獨(dú)善其身。伴隨成交量的大幅下滑，成交價(jià)格也一路下行。

福州市不動(dòng)產(chǎn)登記和交易中心網(wǎng)站公布信息顯示，大東海江山府（備案名：俊海云筑一區(qū)）分七批次取得預(yù)售，住宅合計(jì)1893套，項(xiàng)目賣了4年，住宅還剩1272套。按此去化速度，項(xiàng)目還得再賣5年。

庫(kù)存壓頂，大東海江山府不降價(jià)不行。值得一提的是，截至2023年底，該項(xiàng)目還有110多畝的地塊尚未開發(fā)，福州市資規(guī)局曾一度發(fā)“交地告知書”催房企辦理交地手續(xù)。