或是因?yàn)榭吹介}侯首個(gè)第四代住宅項(xiàng)目——錦繡外灘開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)勢(shì)頭，今年1月底，閩侯迫不及待發(fā)布了7幅“可供第四代立體生態(tài)住宅開(kāi)發(fā)用地”，總計(jì)面積達(dá)約392.15畝。

然而，2月24日，閩侯縣資規(guī)局發(fā)布公示，擬就其中一幅地塊的容積率、建筑高度等指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，尤其是容積率降低至1.2，引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)“四代宅”變換別墅的猜測(cè)。

▎閩江北一地塊控規(guī)調(diào)整，擬建別墅項(xiàng)目

2月24日，閩侯縣資規(guī)局發(fā)布“關(guān)于《閩侯縣杜塢片區(qū)DW-B管理單元B-73地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃動(dòng)態(tài)維護(hù)》的公示”，公示征求公眾意見(jiàn)，公示時(shí)間為10個(gè)工作日。

根據(jù)公示信息，該幅地塊位于閩侯杜塢片區(qū)，福州市中心城區(qū)西部，福州繞城高速南側(cè)，用地性質(zhì)為商住綜合用地，用地面積2.51公頃（約37.65畝）。

從調(diào)整必要性來(lái)看，為塑造舒適協(xié)調(diào)的城市景觀，打造高品質(zhì)商住開(kāi)發(fā)的正面典型案例，由縣資規(guī)局牽頭，按相關(guān)程序規(guī)定，調(diào)整B-73地塊規(guī)劃條件的容積率、建筑密度、建筑高度等指標(biāo)。

該幅地塊，2023年原控規(guī)指標(biāo)，容積率≤2.8、建筑密度≤23%、建筑高度≤80米，此次調(diào)整，容積率變?yōu)?amp;le;1.2、建筑密度≤30%、建筑高度≤36米，該指標(biāo)后期大概率建別墅類項(xiàng)目。

▎臨近綠洲家園——20多年的老別墅區(qū)

談及閩侯杜塢片區(qū)B-73地塊規(guī)劃，不得不提綠洲家園——一個(gè)曾經(jīng)以富豪象征的居住區(qū)，坐擁閩江畔，一沿線沿著閩江，有著福州唯一碼頭豪華別墅的美譽(yù)，如今已淡出大眾的視野。

資料顯示，綠洲家園是閩水緣發(fā)展有限公司開(kāi)發(fā)的別墅樓盤(pán)。項(xiàng)目建于2002年前后，是福州首個(gè)大型的別墅社區(qū)，甚至比福州五四北片區(qū)別墅群建設(shè)來(lái)得更早。

項(xiàng)目分三期，共有1100多套，從聯(lián)排到雙拼，再到占地好幾畝的獨(dú)棟別墅均有。

綠洲家園除了幾棟低層單元房外，其他均為別墅，產(chǎn)權(quán)最小的聯(lián)排153㎡，最大的獨(dú)棟產(chǎn)權(quán)超500㎡。據(jù)稱，在20年前，能夠買(mǎi)得起這里的業(yè)主，多數(shù)來(lái)自于軟件園的企業(yè)老板，以及當(dāng)?shù)氐囊恍┍┌l(fā)戶，還有許多的華僑人士。

杜塢片區(qū)B-73地塊與綠洲家園面積相比，只能算是“大巫見(jiàn)小巫”。

▎荊溪不缺別墅，更不缺高層住宅項(xiàng)目

荊溪不缺別墅，從綠洲家園往西，沿濱江中大道、西大道，分布有建發(fā)領(lǐng)域、濱江荔園、富豪山莊、亞青游艇別墅等別墅區(qū)，別墅區(qū)內(nèi)部分樓棟因長(zhǎng)時(shí)間空置，院內(nèi)雜草叢生。

而比起別墅，荊溪更不缺高層住宅。作為福州西“后花園”，近年來(lái)荊溪開(kāi)發(fā)的高層地產(chǎn)項(xiàng)目有如萬(wàn)科城市花園、金輝優(yōu)步悅山、保利棠悅、鳳翔攬邑等快速建起。

然而，不容忽視的是：高層住宅越建越多，荊溪土地出讓成交樓面價(jià)卻在不斷下滑。要知道，2020年，荊溪土拍可售樓面價(jià)一度高達(dá)8512元/㎡，刷新板塊地價(jià)記錄。

如此看，地塊控規(guī)是時(shí)候該調(diào)整了。