在市場調(diào)整期，福州降價動輒20%、30%的樓盤不在少數(shù)，最高的降幅高達40%。但也有一類樓盤，卻逆勢大漲，最高漲幅高達35%。無論是當時，還是現(xiàn)在來看，他們都具備較高的性價比，大部分為“日光”或者80%以上的去化率。

中心板塊

保利天悅

地址：鼓樓區(qū)銅盤路北側(cè)、北二環(huán)路南側(cè)，福州左海公園北門向東300米

開發(fā)商：保利

開盤時間：2018年6月

開盤均價：4.3萬/㎡（精裝）

首次開盤去化率：78%

交房時間：2020年12月

二手房掛牌價：5.6-6.3萬/㎡

漲幅：約34%

簡評：

保利天悅為2014年5月20日拿地，項目位處鼓樓核心區(qū)，毗鄰西湖公園優(yōu)質(zhì)生態(tài)配套。得天獨厚的條件，讓項目從拿地開始就賺足了眼球。在2018年6月開盤前，中間傳出多次即將開盤都被延續(xù)。最后，該樓盤低調(diào)認籌并開盤，雖然4.3萬/㎡的價格屬于當時市場的高位水平，但也遠低于該樓盤最初對外釋放的5萬/㎡的價格。且當初認籌時間短，大部分翹首以盼的購房者還沒被通知已經(jīng)停止認籌。

不論是當時，還是現(xiàn)在來看，該樓盤也是福州近幾年的“撿漏盤”之一。當然，撿漏也需要足夠的資金實力，畢竟套均總價高達650萬的樓盤，也非一般購房者能承受的范圍。如今，該樓盤實際成交均價約為5-6萬/㎡，一線瞰湖房源也是一房難求，物以稀為貴也在該樓盤上體現(xiàn)得淋漓盡致。

福州源

地址：鼓樓區(qū)烏山西路北側(cè)、白馬路沿線西側(cè)柳河路以南

開發(fā)商：融創(chuàng)、三盛、大東海

開盤時間：2019年12月

開盤均價：4.3萬/㎡（精裝）

首次開盤去化率：65%

交房時間：2021年12月

二手房掛牌價：5.8-6萬/㎡（僅供參考）

漲幅：約35%

簡評：

在2018-2020年福州三年拆遷大改中，福州中心板塊出讓了一大批住宅用地。但多以90%以上安商房為主，福州源是中心板塊出讓的一幅罕見低密純商品房地塊。地塊體量雖小，但所處的地段和配套無可厚非，且容積率僅約2.4，打造14-17層145-180㎡改善房源，全盤僅174套住宅。

福州近三年以來有多個高端項目面市，但地段和福州源相比都有一定差距，且加價幅度較高，性價比也不如福州源。如今，項目已交房半年有余，目前掛牌價約為5.8-6萬/㎡。雖然當前真實成交案例偏少，但對比當初的4.3萬/㎡的價格，該樓盤的漲幅可躋身福州近幾年新盤漲幅TOP3之列。值得一提的是，該樓盤一手房東多以自住為主，加之樓盤未滿兩年，出房量較少，屆時成交均價以實際成交為主。

萬科金域國際

開發(fā)商：萬科

地址：福州市臺江區(qū)六一中路與排尾路交匯處

開盤時間：2020年2月

交房時間： 2022年5月

開盤均價：3.2萬/㎡（精裝）

首次開盤去化率：88%

簡評：萬科金域國際于2020年2月份開盤，彼時全國樓市受“特殊事件”影響，線下售樓部一度停擺。萬科金域國際推出多項開盤優(yōu)惠，實際開盤均價低于預(yù)期，也低于周邊競品。例如南山縱橫瀛洲府，后續(xù)加推兩次，優(yōu)惠力度也不及最早的開盤均價。目前，萬科金域國際剛交房不久，二手房還未出售。雖然福州樓市整體下行，樓盤打折促銷現(xiàn)象頻繁，萬科金域國際也沒有20%以上的漲幅，但是如今想要以3.2萬/㎡（精裝）的價格買到萬科金域國際類似地段的商品房，想必短時間內(nèi)也很難實現(xiàn)了。

金山板塊

榕心映月

地址：倉山區(qū)金洲南路東側(cè)

開發(fā)商：陽光城、綠城、中交、首開

開盤時間：2019年10月

開盤均價：2.9萬/㎡

首次開盤去化率：100%

交房時間：預(yù)計2022年12月

簡評：談到“撿漏盤”，榕心映月必定入榜。于2019年首次開盤的榕心映月，被多次冠以"現(xiàn)象級”熱銷盤的頭銜。當然，它也配得上這樣的評價，優(yōu)質(zhì)的地段，低于市場的開盤價，也讓該樓盤在往后的時間，被當成房產(chǎn)投資成功的經(jīng)典案例。

2022年，一則金山小金閩校區(qū)的劃片政策，再度將該樓盤推向高潮。如今，還未交房的榕心映月，熱度居高不下。據(jù)悉，有業(yè)主趁熱打鐵，已經(jīng)提前掛出了3.8萬-4萬，價格高出周邊劃片同樣學校的商品房約6000-10000元/㎡。筆者認為，榕心映月當初的開盤價的確具有性價比，但房東的心理價位較高，遠高于市場價。有意向購買的客戶若非著急入住，可以再觀望一段時間，或者看同樣學區(qū)，但溢價格相對合理的其他品質(zhì)樓盤。（土豪請忽略~）

會展板塊

祥浦苑

地址：倉山區(qū)鼓山大橋連接線西側(cè)，東部新城商務(wù)辦公區(qū)南側(cè)

開發(fā)商：福州市建發(fā)

開盤時間：2018年6月

開盤均價：2.4萬/㎡

首次開盤去化：100%

交房時間：2021年3月

二手房掛牌價：2.9-3.2萬/㎡

漲幅：約25%

簡評：

祥浦苑，這個曾讓3000人搖號搶房的日光紅盤，曾引發(fā)市場轟動，因24000元/㎡的開盤均價，遠低于板塊市場均價約5000元/㎡（參考當時閩江世紀城約29000元/㎡），當初甚至有不少自媒體稱：買來能立賺60萬。從祥浦苑目前在二手房市場上的掛牌價格來看，均價約為2.9-3.2萬/㎡，基本為毛坯出售，項目于2021年3月交房，目前已辦證，均未滿兩年。

值得一提的是，該樓盤當初不乏投資客，多數(shù)投資客都想以最短的時間獲利。這個曾經(jīng)需要拼運氣的樓盤，雖然撿漏，但是從最近成交的價格來看，實際的收益率并沒有想象的那么高。當然，在房地產(chǎn)投資屬性下降的市場，祥浦苑收益率還是跑贏了市面上95%的樓盤。

東區(qū)板塊

榕發(fā)觀湖郡

地址：晉安區(qū)化工路北側(cè)

開發(fā)商：福州市建發(fā)

開盤時間：2020年9月

開盤均價：3.3萬/㎡

預(yù)計交房時間：2022年12月

簡評：

榕發(fā)觀湖郡是由福州市建發(fā)在東區(qū)打造的首個純商品房項目，開盤均價為3.3萬/㎡。項目緊鄰晉安湖，開盤當日109㎡、115㎡和128㎡的改善面積幾乎售罄，73㎡-89㎡的小面積戶型去化相對較慢。其臨近的其他高端改善項目，在次年賣出4萬/㎡以上的高價。

結(jié)合東二環(huán)板塊多個二手次新房來看，該樓盤當時開盤均價具備一定的性價比。2022年5月27日，福州晉安湖旁再次出讓多幅瞰湖地塊，未來限價高達4.5萬/㎡。且不論未來瞰湖樓盤是否會突破板塊價格天花板，但作為純商品房，且瞰晉安湖的觀湖郡，當時的開盤價的確很難再尋覓到了。

上街板塊

萬科又一城三期

地址：上街鎮(zhèn)建平村明德路6號

開發(fā)商：萬科地產(chǎn)

萬科開盤時間：2020年5月

開盤均價：1.66萬/㎡（精裝）

首次開盤去化率：100%

預(yù)計交房時間：2023年6月

萬科又一城一二期成交均價：約2.2萬/㎡

簡評：

萬科又一城分為一二三期，為同一批次拿地。該項目一期首次開盤時間為2013年12月31日，而項目三期之所以時隔6年半后才開盤，主要是因為此前的拆遷遺留問題。但房價與2013年的1萬/㎡相比，早已翻番。要知道，萬科又一城三期開盤時，一二期已交房。二手房的成交價早已突破2萬/㎡，而三期1.66萬/㎡的價格，倒掛現(xiàn)象明顯，明顯"有利可圖"，無論是投資還是自住，都值得入手。所以，當時即便高首付優(yōu)先，且捆綁車位銷售，售罄也在意料之中，也是名副其實的撿漏盤。

CRIC觀點

從之前的降價盤，到本篇文章傳達的“撿漏盤”信息，并非以個案吹噓福州房價上漲。筆者想要說明的是，在2018-2022年4年期間，福州陸續(xù)有200多個新盤開盤，但只有零星的7個盤能成為名副其實的“撿漏盤”。

另外，從以上7大盤所處的地段來看，位于中心的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，雖然當時的價格處于城市高位，但保值增值能力強。另外，遠低于市場價，且搖號的樓盤，需要憑運氣購買，非首套房幾乎沒有搖號資格。而近幾年火熱的東區(qū)板塊，即便是當時紅極一時的樓盤，價格已提前透支未來，所以東區(qū)板塊僅1個樓盤入選。

據(jù)CIRC數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2018年6月-2022年7月四年期間，福州主戰(zhàn)場共成交了14.3萬套新建住宅（不含安商房）。而上述盤點的7大樓盤，成交房源套數(shù)為5065套，約占近4年總成交住宅套數(shù)的3.5%。所以，從這一比例來看，不難發(fā)現(xiàn)，如今想要靠投資房產(chǎn)獲利已然越來越難。