??PART1

??近日，筆者在麥田在線上看到一條房源信息，昔日紅盤祥浦苑的二手房竟掛牌3.4萬(wàn)/㎡，著實(shí)令人震驚。

??從祥浦苑目前在二手房市場(chǎng)上的掛牌價(jià)格來(lái)看，均價(jià)約為2.9-3.2萬(wàn)/㎡，基本為毛坯出售，項(xiàng)目于2021年3月交房，目前已辦證，均未滿兩年。目前，福州房源掛牌價(jià)多為房東實(shí)收，相當(dāng)于營(yíng)業(yè)稅（5.3%）、個(gè)人所得稅（1.5%）、契稅（1%-1.5%）、中介費(fèi)都要買家承擔(dān)，實(shí)際購(gòu)房成本更高。

??據(jù)了解，該套房源為全新精裝修，房源信息里面顯示裝修高達(dá)50萬(wàn)，加上有看江優(yōu)勢(shì)，又是端頭戶型，所以房東結(jié)合小區(qū)掛牌價(jià)，權(quán)衡自身房源的情況，也掛出了一個(gè)“心理價(jià)位”。

??我們從中介處了解到，該套房源位于17號(hào)樓的12層，按照當(dāng)時(shí)領(lǐng)證的一房一價(jià)表顯示，105㎡的成交總價(jià)約為255.5萬(wàn)，成交單價(jià)為24459元/㎡。所以，單從均價(jià)上來(lái)看，房?jī)r(jià)在開(kāi)盤至今的2年半內(nèi)上漲了近1萬(wàn)/㎡。

??那么，該套房扣除成本后，房東究竟能賺多少呢?
我們接著往下看！

??PART2

??談到祥浦苑，這個(gè)讓3000人搖號(hào)搶房的日光紅盤，曾引發(fā)市場(chǎng)轟動(dòng)，因24000元/㎡的開(kāi)盤均價(jià)，遠(yuǎn)低于板塊市場(chǎng)均價(jià)約5000元/㎡（參考當(dāng)時(shí)閩江世紀(jì)城約29000元/㎡），當(dāng)初甚至有不少自媒體稱：買來(lái)能立賺60萬(wàn)！

??那么，按照如今3萬(wàn)/㎡的價(jià)格，相當(dāng)于每平米上漲6000元，祥浦苑的房東真的賺到了這么多嗎？

??我們先按照文章開(kāi)頭顯示的掛牌價(jià)3.4萬(wàn)/㎡的房源來(lái)計(jì)算，105㎡，掛牌價(jià)358萬(wàn)，裝修50萬(wàn)的這套房源來(lái)計(jì)算。

??原值：255.5萬(wàn)+辦證費(fèi)（258*1.5%+105*150）5.4萬(wàn)≈261萬(wàn)

??首付：77萬(wàn)

??貸款：179萬(wàn)

??利率：當(dāng)初商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率上浮10%，即5.39%

??月供（分30年）：約1萬(wàn)/㎡

??房源網(wǎng)簽時(shí)間：2019年9月

??還款月份：30個(gè)月（從2019年10月-2022年3月）

??支付本息：約30萬(wàn)（按照上述利率，30個(gè)月累計(jì)利息約為22萬(wàn)）

??該房源實(shí)際盈利：358-（261+22+ 50）= 25萬(wàn)（考慮到該房源裝修成本不到50萬(wàn)，且358萬(wàn)為掛牌價(jià)，實(shí)際成交總價(jià)要低于這一價(jià)格，通過(guò)粗略估算得到該數(shù)字，僅供參考）

??年化收益率：23萬(wàn)/30個(gè)月累計(jì)成本（78+5.4+30）/30*12≈8%（未計(jì)算裝修成本）

??可以看出，即便按照358萬(wàn)成交價(jià)，該房源實(shí)際賺到的也才25萬(wàn)左右，并沒(méi)有想象中的多。

??PART3

??當(dāng)然，以上只是初步估算，掛牌價(jià)并非真實(shí)的市場(chǎng)反應(yīng)，且房東的心里價(jià)位和預(yù)期也有一定區(qū)別，小區(qū)的真實(shí)成交價(jià)格才能反應(yīng)真實(shí)的市場(chǎng)。

??據(jù)了解，目前祥浦苑早有實(shí)際的成交案例，筆者也了解到以下兩套真實(shí)成交房源信息，僅供參考。

??真實(shí)成交房源案例一：

??房源信息：90㎡，毛坯、6樓，房東實(shí)收258萬(wàn)

??祥浦苑各樓棟均價(jià)差別較小，根據(jù)房源的樓層，面積，初步推算房子原始價(jià)格。
房子原值：208萬(wàn)+3.43萬(wàn)（辦證費(fèi)）=211.4萬(wàn)
漲幅：約22%

??首付：63萬(wàn)

??貸款（7成）：145萬(wàn)

??月供（分30年、利率1.1%）：8133元

??支付本息：約24.3萬(wàn)（按照上述利率，30個(gè)月累計(jì)利息約為18萬(wàn)）

??該房源實(shí)際盈利約：258-（211+18）=29萬(wàn)

??年化收益率：29萬(wàn)/30個(gè)月累計(jì)成本（63+3.43+24.3）/30*12≈12.8%

??真實(shí)成交房源案例二：

??房源信息：90㎡，毛坯、136樓，房東實(shí)收265萬(wàn)

??原值：216萬(wàn)+3.43萬(wàn)（辦證費(fèi)）=219.4萬(wàn)

??首付：66萬(wàn)

??貸款（7成）：151萬(wàn)

??月供（分30年、利率1.1%）：8469元

??支付本息：約25.4萬(wàn)（按照上述利率，30個(gè)月累計(jì)利息約為19萬(wàn)）

??該房源實(shí)際盈利約：265-（219+19）=27萬(wàn)

??年化收益率：27萬(wàn)/30個(gè)月累計(jì)成本（66+3.43+25.4）/30*12≈11.3%

??
當(dāng)然，如果房東是一次性購(gòu)買，實(shí)際盈利要高于以上價(jià)格?；蛟S有人會(huì)說(shuō)，為何不等產(chǎn)權(quán)證滿兩年再賣呢？可以賣更多。

??據(jù)筆者了解，該樓盤當(dāng)初不乏投資客，多數(shù)投資客都想以最短的時(shí)間獲利。通過(guò)計(jì)算，兩年后雖然能省下的5.3%的營(yíng)業(yè)稅，按不足以支付2年多付給銀行的利息，部分投資客考慮到自身償貸能力，還是認(rèn)為及時(shí)脫手更妥。

??可以說(shuō)，這個(gè)曾經(jīng)需要拼運(yùn)氣的樓盤，最后的投資回報(bào)雖然不如預(yù)期，但按照當(dāng)前二手房市場(chǎng)的行情，其實(shí)已經(jīng)跑贏市場(chǎng)上大部分樓盤。

??PART4

??2019年8月，祥浦苑以2.4萬(wàn)的均價(jià)入市，而當(dāng)值周邊的新房和二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)達(dá)到2.8萬(wàn)以上，倒掛現(xiàn)象明顯。這也導(dǎo)致了祥浦苑當(dāng)時(shí)首次開(kāi)盤就引發(fā)了市場(chǎng)轟動(dòng)，870套房源遭3047人搖號(hào)。2020年6月加推98套90平房源，同樣秒光。

??項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)如下：

??1、祥浦苑位于江南CBD，毗鄰東部辦公區(qū)，未來(lái)規(guī)劃利好，板塊價(jià)值正在以肉眼可見(jiàn)的速度提升，隨后板塊內(nèi)開(kāi)盤的禹洲融信璽灣、金輝觀瀾云著、凱佳江南里，位置雖不如祥浦苑，但價(jià)格都有明顯提升；

??2、項(xiàng)目緊鄰地鐵4號(hào)線花海公園站（建設(shè)中），為正地鐵房+純商品房；

??3、均價(jià)低于周邊二手房約5000元/㎡，且總價(jià)及首付門檻均較低，在板塊內(nèi)相比其他樓盤上漲的空間也相應(yīng)更高；

??4、周邊規(guī)劃福州高級(jí)中學(xué)和小學(xué)，據(jù)悉部分業(yè)主想等學(xué)校建好后再賣。

??
（萬(wàn)變不離其宗：其實(shí)就是足夠便宜）

??當(dāng)然，該樓盤缺點(diǎn)也是不容忽視，例如公攤較大，平均公攤約為26%，并且樓盤一側(cè)靠近鼓山大橋，有一定的噪音干擾。但瑕不遮瑜，整體而言，該樓盤（一手房），仍是當(dāng)時(shí)福州市面上一個(gè)相當(dāng)具有性價(jià)比的樓盤。

??顯然，無(wú)論是作為投資還是自住，祥浦苑都算是一個(gè)相對(duì)不錯(cuò)的選擇。該樓盤也是福州國(guó)企首個(gè)純商品房項(xiàng)目，的確憑借外在和自身的綜合優(yōu)勢(shì)火了一把。尤其當(dāng)初不乏投資客，結(jié)合目前的回報(bào)率來(lái)看，也算是賭對(duì)了一次。

??PART5

??但回歸到當(dāng)前市場(chǎng)，目前很難有類似的高性價(jià)比房子，如果一味以投資為目的購(gòu)房，能搖到這樣的房子幾率當(dāng)然很好，但是筆者想說(shuō)的是，房子的投資屬性正在逐步被剝奪。若按照如今的購(gòu)買價(jià)格，兩年的漲幅要高于15%，才能算勉強(qiáng)保本。想要盈利，漲幅要遠(yuǎn)高于這一數(shù)值。

??望眼福州，能滿足條件的樓盤屈指可數(shù)，更別提祥浦苑這樣，交房1年時(shí)間，漲幅便高達(dá)20%的房源。況且，外圍的房?jī)r(jià)還跑不贏城市平均漲幅，降價(jià)虧本甩賣，實(shí)際的虧損程度比你想象的更高。

??所以，最后還是要回歸“房住不炒”，并秉承地段及配套論的核心觀點(diǎn)，選擇適合自己的房源上車。