??2月24日，全國(guó)土地市場(chǎng)迎來(lái)了超級(jí)“殺手锏”，網(wǎng)傳文件顯示，2021年全國(guó)22個(gè)重點(diǎn)城市要實(shí)現(xiàn)住宅用地“兩集中”，全年將分3批次統(tǒng)一發(fā)布住宅用地招拍掛公告。隨后，青島、天津、鄭州等多個(gè)城市相關(guān)政策文件紛紛被爆出，更加坐實(shí)了該消息。

??多個(gè)城市陸續(xù)宣布土拍新政！

??2月24日，山東省青島市自然資源和規(guī)劃局官網(wǎng)發(fā)布《堅(jiān)決落實(shí)上級(jí)有關(guān)要求 部署2021年住宅用地供應(yīng)工作》的通知?！锻ㄖ凤@示，青島明確全年將分3批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告并實(shí)施招拍掛出讓活動(dòng)，引導(dǎo)市場(chǎng)理性競(jìng)爭(zhēng)。

??隨后，網(wǎng)絡(luò)爆出一份天津規(guī)劃和自然資源局2月23日的文件，文件內(nèi)容與青島大同小異，且明確了將于3月、6月、9月中旬分三批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的出讓公告。

??接著，一份2月23日鄭州自然資源和規(guī)劃局的文件也被爆出，內(nèi)容為要求鄭州航空港區(qū)、鄭東新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)、上街區(qū)禁止發(fā)布宅用地出讓公告，需由市局統(tǒng)一組織發(fā)布實(shí)施。

??此外，網(wǎng)傳文件顯示，濟(jì)南將于今年5月上旬、8月下旬和10月下旬發(fā)布三次住宅用地出讓公告，全市統(tǒng)一。

??▲網(wǎng)友爆料濟(jì)南供地要求

??雖然目前尚未有明確的官方信息，但是據(jù)網(wǎng)傳消息稱，本次住宅用地“兩集中”新政的覆蓋范圍包括北京、天津、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、上海、成都、重慶、廣州、深圳、武漢、長(zhǎng)沙、濟(jì)南、青島、鄭州，福州、廈門、合肥、杭州、寧波、無(wú)錫、蘇州、南京。

??重塑市場(chǎng)！土拍進(jìn)入2.0時(shí)代！

??本次住宅用地“兩集中”新政對(duì)于全國(guó)特別是22個(gè)熱點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)無(wú)疑影響巨大，直接把土地市場(chǎng)帶入了土拍2.0時(shí)代。

??在土拍1.0時(shí)代，主要還是通過(guò)“限地價(jià)、競(jìng)配建、搖號(hào)”等多種手段抑制熱點(diǎn)地塊價(jià)格，對(duì)土拍的整個(gè)模式并沒(méi)有太大調(diào)整，而是著眼于精細(xì)化調(diào)整。而土拍2.0時(shí)代，則更加簡(jiǎn)單直接，重塑了土地市場(chǎng)的邏輯。

??土地新政對(duì)各方影響巨大！

??我們習(xí)慣把地價(jià)和房?jī)r(jià)的關(guān)系比作“面粉與面包”的關(guān)系，“面粉”市場(chǎng)翻天覆地的巨變，必將引發(fā)蝴蝶效應(yīng)，對(duì)每一個(gè)有關(guān)的細(xì)枝末節(jié)進(jìn)行重塑。

??對(duì)地價(jià)影響：

??1.降低房企參拍率，一定程度上有利于抑制地價(jià)

??每年三次集中大量推地，改變了以往“涓涓細(xì)流”的推地模式，有利于穩(wěn)住市場(chǎng)預(yù)期，體現(xiàn)土地的充足保障。多個(gè)熱點(diǎn)城市同期推地，能夠有效分散競(jìng)買資金，搶的人少了價(jià)格自然就下來(lái)了。對(duì)于一些熱點(diǎn)地塊，同時(shí)還有“限地價(jià)、競(jìng)配建”等多種土拍限價(jià)手段控制，多家競(jìng)買人哄搶，只會(huì)拉低利潤(rùn)率。

??2.土地冷熱極端效應(yīng)更加明顯，考驗(yàn)社會(huì)引導(dǎo)功力

??受集中推地政策影響，在土拍中將形成明顯的冷熱兩極現(xiàn)象，開發(fā)商的資金將更加集中在爭(zhēng)奪熱點(diǎn)地塊上，導(dǎo)致熱點(diǎn)地塊的競(jìng)買人將會(huì)非常多，而普通地塊的拍賣將會(huì)乏人問(wèn)津。這也將導(dǎo)致更容易在社會(huì)上形成“明星地塊”效應(yīng)，周邊的樓盤更加望風(fēng)而動(dòng)，對(duì)于后續(xù)的社會(huì)宣傳引導(dǎo)也是一大考驗(yàn)。

??對(duì)開發(fā)商影響：

??1.土地資金高周轉(zhuǎn)模式行不通，影響開發(fā)全流程

??以往各個(gè)城市分散土拍的模式，有利于開發(fā)商進(jìn)行資金高周轉(zhuǎn)，隨時(shí)有資金就可以在土地市場(chǎng)上拿地，而現(xiàn)在，一年只有三次土地出讓，什么時(shí)候收集資金、拿哪一塊地就成為開發(fā)商的一大考驗(yàn)，需要有強(qiáng)大的現(xiàn)金流管理能力，這也將對(duì)開發(fā)商的整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)銷售流程產(chǎn)生巨大影響。

??2.對(duì)頭部開發(fā)商的考驗(yàn)巨大，聯(lián)合拿地或更加普遍

??對(duì)于一些實(shí)力強(qiáng)大的頭部開發(fā)商來(lái)說(shuō)，土地新政改變了以往的土地研判邏輯，不再是隨時(shí)研究，22個(gè)熱點(diǎn)城市同時(shí)期推出大量土地，對(duì)于投資團(tuán)隊(duì)來(lái)說(shuō)可以說(shuō)是“魔鬼級(jí)難度”，也容易導(dǎo)致決策風(fēng)險(xiǎn)大幅上升。為了減少資金壓力，未來(lái)開發(fā)商聯(lián)合拿地將會(huì)更加普遍。

??3.對(duì)中小開發(fā)商或許是機(jī)遇，能夠獲得更多撿漏機(jī)會(huì)

??頭部開發(fā)商聚焦于熱點(diǎn)地塊的爭(zhēng)奪，對(duì)于中小開發(fā)商來(lái)說(shuō)是一大機(jī)遇，能有更多選擇的余地，聚焦在其他的普通地塊上，在土拍中也能夠避開與頭部開發(fā)商的直接競(jìng)爭(zhēng)，獲得更多的土地開發(fā)機(jī)會(huì)。

??對(duì)樓市影響：

??1.有效抑制房?jī)r(jià)過(guò)熱，有利于穩(wěn)住市場(chǎng)預(yù)期

??集中大量推地，勢(shì)必將導(dǎo)致大量項(xiàng)目同期入市，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將主要以“價(jià)格戰(zhàn)”為主，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)選擇更大，更容易獲取市場(chǎng)信息，能夠有效穩(wěn)住市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)市場(chǎng)回歸理性，抑制房?jī)r(jià)過(guò)熱。

??2.帶火周邊三四線城市，開發(fā)商外溢效應(yīng)明顯

??由于集中供地的影響，開發(fā)商在22個(gè)熱點(diǎn)城市的拿地難度將明顯增加，在22個(gè)熱點(diǎn)城市拿不到地的開發(fā)商，將會(huì)外溢到周邊三四線城市。以福州來(lái)說(shuō)，近幾年來(lái)，已經(jīng)有相當(dāng)多頭部開發(fā)商攻入寧德、莆田等周邊市場(chǎng)，未來(lái)這些城市的熱度將會(huì)進(jìn)一步提升。

??土地新政對(duì)福州影響幾何？

??雖然目前福州相關(guān)政策并未出臺(tái)，但也應(yīng)是箭在弦上，本次土地新政對(duì)于福州的影響也是不容小覷。

??1.擺脫“土地財(cái)政”依賴，降低土地出讓金總收入

??對(duì)于福州來(lái)說(shuō)，土地財(cái)政依賴度一直比較高。據(jù)克而瑞發(fā)布的全國(guó)土地財(cái)政依賴度報(bào)告，2019年福州土地財(cái)政依賴度達(dá)到153%，在全國(guó)排名第3位，僅次于溫州和昆明。去年，福州四區(qū)住宅用地總成交額達(dá)到694.44億，環(huán)比微跌5.8%，雖然2020年土地財(cái)政依賴度數(shù)據(jù)目前尚未公布，但想必也不會(huì)太低。土地新政后，對(duì)于土地財(cái)政依賴度達(dá)到153%的福州來(lái)說(shuō)，無(wú)疑會(huì)造成很大影響。

??▲數(shù)據(jù)來(lái)源：各城市統(tǒng)計(jì)局及其他政府網(wǎng)站、CRIC

??2.推地類型將更加多樣化，或加大租賃住房用地供應(yīng)

??去年，福州四區(qū)幾乎每個(gè)月都有一場(chǎng)土拍，四區(qū)全年成交了51幅住宅用地。土地新政后，要求全年只能三次出讓住宅用地，但是土地供應(yīng)又不能太少，為了彌補(bǔ)住宅用地的出讓限制，福州或在其他用途地塊推出上加大量。此外，福州還是全國(guó)利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的試點(diǎn)城市，去年共推出3幅集體租賃住房用地，未來(lái)或?qū)⒓哟笞赓U住房用地的供應(yīng)。

??總而言之，本次土地新政可謂是一次行業(yè)巨變，也體現(xiàn)了政府堅(jiān)持“房住不炒”定位、“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的堅(jiān)決。

??福州是否會(huì)跟進(jìn)此次政策？政策將如何制定？值得大家共同關(guān)注和期待。