??近期，全國樓市調(diào)控政策不斷升級(jí)。上海再次強(qiáng)化“房住不炒”定位，并對(duì)個(gè)人住房信貸管理工作提出了進(jìn)一步要求。此外，以廣州為代表的部分熱點(diǎn)地區(qū)房貸政策收緊。

??上海樓市調(diào)控再升級(jí)

??住房不封頂銀行不予放貸

??1月29日上海銀保監(jiān)局印發(fā)通知，要求轄內(nèi)商業(yè)銀行嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)各項(xiàng)規(guī)制要求，嚴(yán)格落實(shí)差別化住房信貸政策，嚴(yán)格審查個(gè)人住房貸款最低首付比、償債收入比、限貸等；嚴(yán)格個(gè)人住房貸款發(fā)放管理，重點(diǎn)支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對(duì)購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放住房貸款。

??從購房者的角度來看，新規(guī)實(shí)行后，會(huì)對(duì)買新房首付款的資金來源進(jìn)行審核，如果是通過房屋抵押或者其他來源的資金抵押，可能會(huì)影響到買第二套新房的資格。對(duì)于剛需購房者，如果能夠通過提高政策的門檻來分流掉一部分投資買房的人，能夠得到的房源無疑是變得充足了。從總體上看，預(yù)售制沒有改變，房企可以繼續(xù)賣期房，但購房者的還款周期和房企銷售的回款進(jìn)度會(huì)進(jìn)一步放緩，開發(fā)商拿地力度也會(huì)受到一定影響。

??深圳調(diào)控加碼嚴(yán)查買房資金

??嚴(yán)控資金違規(guī)進(jìn)入樓市

??繼廣州四大行上調(diào)個(gè)人房貸利率后，深圳各家銀行對(duì)購房貸款的發(fā)放也謹(jǐn)慎了不少，對(duì)于個(gè)人購房者來說，銀行審核也越來越嚴(yán)格。1月23日，深圳住建局發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市商品住房購房資格審查和管理的通知》，強(qiáng)調(diào)商品住房購房資格審查，進(jìn)一步嚴(yán)厲打擊“代持”等炒房現(xiàn)象。一旦違規(guī)，購房者在深圳將被暫停買、賣房3年。

??房貸收緊概率大

??全國加碼調(diào)控城市或增多

??2020年底出臺(tái)的貸款集中度制度對(duì)銀行影響較大，在基礎(chǔ)利率進(jìn)一步下行概率較低、商業(yè)銀行惜貸的情況下，居民進(jìn)一步加杠桿的基礎(chǔ)不牢，預(yù)計(jì)2021年居民購房杠桿率穩(wěn)中趨降。根據(jù)貝殼研究院預(yù)計(jì)，2021年LPR繼續(xù)下行的可能性較低，相較于2020年，房貸大概率收緊。貸款集中度制度的出臺(tái)對(duì)銀行影響較大。

??據(jù)易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，信貸收緊會(huì)限制市場(chǎng)交易，有助于市場(chǎng)穩(wěn)定。預(yù)計(jì)2021年多地將進(jìn)一步收緊銀行信貸額度。在以“三條紅線”和貸款集中度為主體的房地產(chǎn)金融審慎管理框架下，2021年房企融資環(huán)境易緊難松，凈融資額大概率下降，房地產(chǎn)信托仍將面臨強(qiáng)監(jiān)管。

??當(dāng)前，大城市房地產(chǎn)政策有收緊的風(fēng)向。從深圳樓市調(diào)控政策收緊開始，到上海樓市調(diào)控政策升級(jí)、杭州樓市調(diào)控政策“打補(bǔ)丁”，以及廣州房貸政策收緊，都說明大城市樓市調(diào)控在不斷加碼。