??2020年之于福州樓市是魔幻又現(xiàn)實(shí)的一年。受疫情影響，年初售樓處紛紛關(guān)門、項(xiàng)目建設(shè)停工，房企紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)線上“自救”，下半年“三道紅線”融資新規(guī)落地，房地產(chǎn)調(diào)控收緊。重重壓力下，有的房企乘風(fēng)破浪，終撥云見日，也有房企在殘酷競爭中淘汰出局。

??《2020年福州樓市報(bào)告拿證開盤篇》將重點(diǎn)從新房供應(yīng)大數(shù)據(jù)、區(qū)域分布、開盤價(jià)格、去化情況等方面解讀這不平凡的一年。

??新房供應(yīng)井噴 安商房爆發(fā)式入市

??根據(jù)樂居數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止12月31日，2020年福州五區(qū)拿證399次，業(yè)態(tài)涵蓋普通住宅、別墅、SOHO、商鋪、車位等，總許可面積約813萬方，環(huán)比增長69.4%；新入市住宅（含安商房）68307套，環(huán)比增長78.6%；新增可售商品住宅24771套，環(huán)比增長7.3%。

??新房供應(yīng)的增加并沒有帶來開盤量的增長。2020年福州五區(qū)共有59個(gè)樓盤開盤，全年累計(jì)開盤86次，環(huán)比下降16.5%；整體推售約1.3萬套房源，環(huán)比下降23.73%。

??從全年大數(shù)據(jù)來看，2020年福州樓市整體新房供應(yīng)大幅上漲，但其中包含大量安商房，可售商品住宅同2019年相比保持較高的穩(wěn)定性。開盤方面則有明顯減少，這主要是由于福州樓市目前供應(yīng)量大，銷售以去庫存為主，當(dāng)然也有年初疫情影響，開盤量呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。

??板塊格局大洗牌 城市南向軌跡露端倪

??據(jù)樂居數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年福州五大區(qū)入市可售商品住宅分別為：倉山10789套、晉安7057套、馬尾4820套、臺(tái)江1742套、鼓樓363套。同往年相比，倉山、晉安依然堅(jiān)挺，尤其是倉山區(qū)，無論總量還是增量都冠絕五區(qū)；而去年拿證兇猛的馬尾區(qū)今年疲態(tài)盡顯，環(huán)比下降21.07%；寸土寸金的鼓樓、臺(tái)江則進(jìn)一步下降，基本呈現(xiàn)“無房可買”的狀態(tài)。

??從板塊細(xì)分來看，倉山城南的活躍度最高，全年以4944套可售商品住宅的供應(yīng)量位居榜首，是2020年福州樓市當(dāng)之無愧的黑馬板塊；中心區(qū)、五四北仍然是熱門板塊，均貢獻(xiàn)住宅三千+；老倉山、金山、東區(qū)、快安、瑯岐（含亭江）中規(guī)中矩，供應(yīng)量在“兩千檔”；“昔日網(wǎng)紅”奧體，以及偏遠(yuǎn)的馬尾老城、桂湖板塊全年新增房源均不足千套。

??城市在蛻變的過程中總會(huì)涌現(xiàn)出一些新的版塊，從滄海桑田到萬家燈火，一些板塊被時(shí)間淘汰，就有一些板塊新興崛起?？v觀整個(gè)福州樓市，從單一中心的“鼓臺(tái)時(shí)代”到東二壞、金山奧體等多中心百花齊放的局面，再到如今鮮明的南向發(fā)展軌跡，福州樓市的發(fā)展始終與福州城同頻共振。

??多個(gè)板塊開盤價(jià)格下行 六成開盤即打折

??從2020年開盤區(qū)間價(jià)格來看，中心區(qū)開盤價(jià)格約在3-4.3萬/平；晉安開盤價(jià)格約在2.2-3.3萬/平；倉山開盤價(jià)格約在2.1-3.8萬/平；馬尾開盤價(jià)格約在1.6-2.4萬/平；閩侯開盤價(jià)格約在1.1-1.9萬/平；長樂開盤價(jià)格約在1.4-1.9萬/平。大體呈現(xiàn)以中心城區(qū)為核心，向外圍逐步遞減的格局，萬元以下的開盤價(jià)格已難尋。

??與2019年相比，2020年福州不少區(qū)域開盤價(jià)格有所下降。樂居君認(rèn)為開盤價(jià)格整體下行，其一主要是由于大量配建安商房項(xiàng)目入市，拉低板塊開盤價(jià)格。其二，2020年福州新房供應(yīng)增多，去化壓力大，不少項(xiàng)目都采取了“以價(jià)換量”的策略來贏得市場。在2020年開盤的項(xiàng)目中，約6成的項(xiàng)目開盤當(dāng)天都有一定力度的開盤優(yōu)惠，甚至有市區(qū)樓盤開盤打出8.4折優(yōu)惠。

??開盤去化率普遍不足四成

??2020年福州五區(qū)開盤去化情況整體不容樂觀，兩極分化、冷熱不均現(xiàn)象明顯，“搶不到”和“賣不動(dòng)”并存。從樂居君的統(tǒng)計(jì)結(jié)果上看，45%開盤當(dāng)天去化率不足四成；24%開盤去化率在四到六成；而超過八成去化率的僅有11%。并且，樂居君注意到，不少項(xiàng)目采取多期開盤的方式來提高去化率，側(cè)面顯示房企信心不足。

??總體來說，當(dāng)前樓市庫存量大，且項(xiàng)目同質(zhì)化，缺少真正高性價(jià)比的好房源是2020年福州樓市開盤去化不佳主要原因，項(xiàng)目產(chǎn)品與價(jià)格錯(cuò)配、價(jià)格與區(qū)域錯(cuò)配現(xiàn)象屢見不鮮。此外，2020年整體經(jīng)濟(jì)下行，許多購房者預(yù)期收入降低，選擇置業(yè)的購房者也愈發(fā)謹(jǐn)慎，消費(fèi)趨向于保守。

??結(jié)語：

??風(fēng)雨飄搖的2020年，我們看到了房地產(chǎn)的艱難也看到了房地產(chǎn)的韌性。12月，福州出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步降低落戶條件壯大人口規(guī)模若干措施的通知》，進(jìn)一步深化戶籍制度改革，促進(jìn)人口和勞動(dòng)力資源有序流入，壯大人口規(guī)模同時(shí)，也提振福州的樓市，為2021年樓市開篇注入強(qiáng)心劑。相信未來的房地產(chǎn)開發(fā)必然會(huì)越來越理性，房價(jià)趨向更加穩(wěn)健。

??注：①如無特別標(biāo)注，全文中福州指福州五區(qū)；②文中“可售普通商品住宅”指不含安商房、保障房、社會(huì)租賃用房、SOHO、商鋪及車位等以外的可售住宅房源。③文中所用數(shù)據(jù)是樂居根據(jù)公開數(shù)據(jù)整理，因統(tǒng)計(jì)方式及統(tǒng)計(jì)時(shí)間等因素影響會(huì)存在一定誤差。本文數(shù)據(jù)僅供用戶參考和借鑒，最終數(shù)據(jù)以開發(fā)商或政府實(shí)際公示為準(zhǔn)。