此次國貿(mào)“中獎”，樓面價僅僅13131元/㎡，對比三盛拾光里，幾乎打了對折，顯然，算是撿了漏！

這也就不難理解，為何開發(fā)商對這塊地情有獨鐘。

那么，這次我們就來探討一下，1.3萬/㎡樓面價，究竟賣多少錢才能實現(xiàn)項目保本；賣什么價格，能賺取多少利潤。

回答這個問題之前，我們先來了解1.3萬/㎡樓面價是怎么來的。

依照公告，戰(zhàn)坂路地塊占地面積25778㎡，容積率2.3以下，地塊起始價6.77億，最高限價7.785億。而國貿(mào)是以最高限價7.785億拿下的。那么，這塊地的樓面價便是：

7.785億÷（25778㎡×2.3）=13130.5元/㎡

該樓面價已經(jīng)把土地總價分攤到每平方米建筑面積上的價格，代表了一平方米的房款里包含了多少土地成本。

有了該了解，我們再開始對項目進行開發(fā)費用測算：

對照表格，我們會發(fā)現(xiàn)，其中樓面價占比超過總費用的一半，而除了樓面價占比較大外，建安成本的費用為其次，此外便是利息，也就是我們通常說的融資成本。

當然，這只是一個預(yù)估費用。融資成本有高低，各房企經(jīng)費管控也有差異，但是，一般而言，1.3萬/㎡左右樓面價，基本上也要2萬/㎡上下才能實現(xiàn)保本。如果按照凈利潤8%以及企業(yè)所得稅來算，保守銷售價在2.3萬/㎡。

如若國貿(mào)能做到按照該地塊銷售指導均價27500元/㎡賣，那么，利潤會更高些。但結(jié)合五四北目前在售樓盤價格水平看，還是有不少的難度，除非做高端改善產(chǎn)品，而一旦做高端產(chǎn)品，也意味著更高的投入。

看到這里，大家多少明白了房價最基本的構(gòu)成。有人要說了，按照這個邏輯，五四北2017年高價拿地項目，以后來的售價看，豈不是賠的只?！把濕谩?？

的確如此。

市場下行，這也是沒辦法的事。板塊一直不見回暖，不降價促銷，利息成本更高，可能虧得更多。五四北片區(qū)有項目負責人曾表示：當年，開發(fā)商見面問候最多的便是，比誰虧得更少。

一個典型的案例。2020年底，有一對男女因購房問題，大鬧三盛國際公園售樓部，原因是他們花了23500元/㎡的價格購買了三盛拾光里的期房，兩個月后，同樣的期房卻以1.9萬/㎡的價格、工抵房名義售賣。

事實上，除了購房者購房損失外，開發(fā)商也是虧得欲哭無淚。

再拿一個在售典型項目看，大家都知道的三江口某項目，2017年拍地，樓面價已經(jīng)是18000元/㎡左右了，而今折扣一次比一次大，現(xiàn)在價格直接探到13000元/㎡。

大家不妨算算成本。這些都是血的教訓。

但不管怎樣，此次，五四北戰(zhàn)坂路這塊地至少還是安全的：總價不高，拿地門檻低；基本生活配套完善；競品相比往年較少；經(jīng)營風險低，且利潤有保障。

這也就不難理解，為何開發(fā)商帶了那么多馬甲，在覬覦這塊地。

而今天給大家做這樣一篇文章分析，是希望大家能夠大概清楚房價的組成和影響因素，更為理性看待市場。我們一直認為只要購房者越來越專業(yè)，房地產(chǎn)市場也會越來越好。