日前，福州市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布公告，擬定5月18日上午舉行2023年福州四城區(qū)首場土拍，出讓10幅地塊，總面積約160.8畝，起拍總價16.81億元。

而早前4月17日，廈門也發(fā)布了今年首次土拍公告，將于5月10日出讓湖里、翔安合計3幅地塊，總起拍價91.9億。有業(yè)內(nèi)人士表示：福州此次土拍“沒看頭”。

▎出讓10幅地塊，鼓樓、倉山住宅斷供

公告顯示，此次2023年福州四城區(qū)首場土拍共涉及10幅地塊，其中臺江3幅、倉山2幅、晉安5幅，土地總面積約160.773畝，起拍總價16.81億元。

按照用地性質(zhì)來看，10幅地塊，商品房用地僅2幅，租賃住房用地3幅，商服用地5幅，據(jù)統(tǒng)計，此次土拍可售商品住宅合計僅供應約6.4萬方左右，且?guī)缀跫性谖逅谋薄?/span>

另外，我們留意到，此次土拍，鼓樓區(qū)并沒有地塊出讓，此外，倉山區(qū)雖然供應兩塊地，但是，一塊屬于商服用地，一塊屬于社會租賃住房用地，可售商品住宅為零。

▎地塊還未出讓，多幅已明確規(guī)劃用途

根據(jù)此次公示的地塊信息，比照早先媒體的公開報道會發(fā)現(xiàn)，其中不少地塊早已明確規(guī)劃用途。例如2023-04號晉安區(qū)五里亭茶葉市場出讓地塊以及2023-03號倉山區(qū)交通樞紐指揮中心西北側(cè)地塊。

在去年首屆中國茶葉交易會上，中國優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品開發(fā)服務協(xié)會便與福州振興鄉(xiāng)村集團簽訂合作協(xié)議，要將將五里亭茶葉交易市場打造成國際茶葉交易中心。規(guī)劃中的五里亭國際茶葉聯(lián)合交易中心即為2023-04號地塊所在地。

而在去年9月份，福州本土大型國企左海集團公布了其總部大樓設計效果圖，大致確定地塊將用建設集團總部大樓。不出意外，2023-03號倉山區(qū)交通樞紐指揮中心西北側(cè)地塊便是該大樓規(guī)劃所在地。

▎毫無驚喜！土拍對住宅市場影響可忽略

2023年的首場土拍姍姍來遲。作為福州取消集中出讓土拍的首輪土拍，本次供地無論從土地面積，還是起拍總金額上來看，都處于近年來單輪土拍出讓低位。

在福州克而瑞看來，盡管福州本輪土拍規(guī)則延續(xù)前兩年的“寬限價”，個別地塊銷售指導均價達到45000元/㎡，但縱觀福州市場，目前大部分樓盤實際售價根本達不到備案均價，名義上提高指導均價并無實質(zhì)性的幫助。本次土拍以商服和租賃用房為主，幾乎無優(yōu)質(zhì)地塊，且商服基本為自持或不可分割。結(jié)合目前的市場，福州本輪土拍可謂天時地利人和均不占，土拍對住宅市場影響可忽略。

▎兩幅住宅用地，最高指導價45000元/㎡

2023-06號位于晉安區(qū)坂中路北側(cè)，面積25778㎡（約38.67畝），用途為住宅、商業(yè)用地，容積率2.3以下（商業(yè)面積≤1000㎡），限高80米。地塊起始價6.77億元，起始樓面價11419元/㎡，最高限價7.785億元。商品住宅銷售指導均價為27500元/㎡。

該地塊較為方正，是板塊內(nèi)僅剩為數(shù)不多的地塊。地塊周邊住宅林立，配套上緊鄰省婦產(chǎn)醫(yī)院，中醫(yī)院分院；近距離五四北泰禾廣場以及秀山公園；此外，地塊距離地鐵1號線秀山站也不遠。

2023-07號位于臺江區(qū)八一七路東側(cè)、群眾路北側(cè)，面積10839平方米（合16.26畝）。用途為住宅用地，年限為70年。地塊起始價3.02億元，起始樓面價13081元/㎡，最高限價3.473億元。住宅銷售指導均價為45000元/平方米；須配建安置型商品房17145平方米，銷售均價為19800元/平方米，由福州市土地發(fā)展中心回購。

該幅地塊面積較小，較為畸形，四周被公交站、金源廣場以及老舊小區(qū)包圍。交通上看，地塊周邊八一七路、仁德路、廣達路、群眾路等多條主干道，交通十分便捷。地鐵1號線在地塊西南設置茶亭站，步行可直達。配套上，地塊緊鄰福建醫(yī)科大學附屬第一醫(yī)院、福州市兒童醫(yī)院，醫(yī)療配套豐富；茶亭公園、于山風景區(qū)、五一廣場環(huán)伺，可近距離享受休閑配套；教育資源上，地塊近距離群眾路小學，此外，地塊周邊還有酒店、劇院等配套。

▎三幅社會租賃住房用地，均需整體持有

2023-08號地塊位于晉安區(qū)前嶼村，面積10203㎡（約15.3畝），用途為社會租賃住房用地，容積率上限1.8，限高80米。地塊整體持有，不得分割轉(zhuǎn)讓，住宅部分全部建設社會租賃住房。地塊起始價6500萬元，起始樓面價3539元/㎡，最高限價7470萬元。

2023-09號地塊位于晉安區(qū)坂中路北側(cè)，面積6766㎡（約10.15畝），用途為社會租賃住房、商業(yè)用地，容積率上限2.5（商業(yè)面積≤1300㎡），限高80米。地塊住宅部分要求全部建設社會租賃住房，整體持有，不得分割轉(zhuǎn)讓。地塊起始價5100萬元，起始樓面價3015元/㎡，最高限價5860萬元。

2023-10號地塊位于倉山區(qū)地鐵排下站出入口，面積10567㎡（約15.85畝），用途為社會租賃住房、商業(yè)用地，容積率2.2以下（商業(yè)面積≥1300㎡且≤2300㎡），限高50米。地塊住宅部分要求全部建設社會租賃住房，整體持有，不得分割轉(zhuǎn)讓。地塊起始價7000萬元，起始樓面價3011元/㎡，最高限價8050萬元。

▎五幅商服用地，起始總價約5.16億元

2023-01號是臺江區(qū)市一醫(yī)院西側(cè)地塊，面積2721㎡（約4.08畝），用途為商業(yè)（含酒店）、商務用地，容積率上限1.6（酒店面積≥3520㎡），限高24米。地塊起始價2800萬元。地塊需整體持有，不得分割轉(zhuǎn)讓。

2023-02號為臺江區(qū)連江中路西側(cè)、排尾路北側(cè)，原東二環(huán)食品冷凍廠項目出讓地塊，選址面積4330平方米（合6.49畝）。用途為商服（商業(yè)、商務）用地的年限為40年，用途為公共管理與公共服務（公園綠地）用地的年限為50年。起始價5900萬元，競買保證金1180萬元。

2023-03號為倉山區(qū)交通樞紐指揮中心西北側(cè)地塊，面積9008㎡（合13.51畝），用途為商服（商務）用地，年限為40年。起始價12600萬元，競買保證金2520萬元。宗地2023-03號由競得人全部自持。

2023-04號為晉安區(qū)五里亭茶葉市場出讓地塊，面積16380㎡（合24.57畝），用途為商業(yè)、商務用地，容積率3.0以下（商業(yè)建筑面積2-2.3萬方），限高100米。地塊起始價2.47億元。地塊需由競得人全部自持。

2023-05號為晉安區(qū)火車北站南東側(cè)，火車北站南廣場東樓項目出讓地塊，面積10590平方米（合15.88畝）。用途為商業(yè)（酒店）用地的年限為40年，用途為交通運輸（公交場站、軌道交通）用地的年限為50年。起始價5600萬元，競買保證金1120萬元。該地塊需整體持有，不得分割轉(zhuǎn)讓；須配建派出所1處，建筑面積450~500平方米，其中地面建筑面積不少于140平方米，建成后以毛坯（含墻體）移交給福州市政府指定單位；須配建公共樞紐建筑面積3800~3900平方米，建成后以毛坯（含墻體）移交福州市政府指定單位。

來源：福州房產(chǎn)