??近日，位于福州金山板塊的大東海天樾首次取證、開盤，共計46套房源入市，分別為193㎡五房、205㎡五房產(chǎn)品，備案均價約為3.11萬元/平，套均總價約為615萬元/套，毛坯交付，因產(chǎn)品面積較大，總價偏高，購房門檻較高，疊加當前大環(huán)境市場降溫，改善客戶購買意愿低，故此次開盤去化較差。這個號稱“外灘之后是天樾”的項目性價比如何？一起來看看！

??備案情況

??2021年2月3日，大東海以5.07億+競自持社會租賃住房1500平競得宗地2021-04號（倉山金山片區(qū)舊改地塊七），樓面價約18533.28元/㎡。需配建商業(yè)建筑面積不少于2000平，不超過2500平；須配建全齡化養(yǎng)老設(shè)施建筑面積2000平、街道衛(wèi)生服務(wù)中心建筑面積2000平，按6423元/㎡回購。

??時隔近一年，該項目終于取證、開盤，本次取證樓棟為1#、1—A#樓，共計46套，位于社區(qū)北側(cè)。其中東端頭為205㎡戶型，兩梯一戶，中間為193㎡戶型，兩梯兩戶，西側(cè)3-8層05單元為自持社會租賃房（1—A#樓）。

??項目主打大平層產(chǎn)品，據(jù)悉，開盤當日成交均價約為4W/平，對比1.8萬/平的樓面價，存在一定的利潤空間。

??戶型分析

??193㎡戶型，五房兩廳四衛(wèi)，四開間朝南，兩梯兩戶設(shè)計，戶型整體布局中規(guī)中矩，搭配了傭人房，主衛(wèi)設(shè)計雙臺盆，雙主臥設(shè)計，符合改善的居住需求，唯一不足的東側(cè)主臥，衛(wèi)生間為暗衛(wèi)，通風采光效果不理想，且靠近電梯廳，居住體驗感較差。

??205㎡戶型：五房兩廳五衛(wèi)，位于東端頭，兩梯一戶，整體戶型設(shè)計縱深較大，從戶型規(guī)劃來看，主臥無衣帽間，且雖有四個衛(wèi)浴，但三個為暗衛(wèi)，客廳朝北設(shè)計，雖無遮擋，但靠近馬路，存在一定的噪音影響。

??價格分析：

??對比周邊在售新房價格：
       大名城紫金九號：3.2W/平

??龍湖蘭園天序：3.2W/平(配建50%安置房）

??建發(fā)和璽：3.2W/平

??周邊在售價格大多在3.2W/平左右，戶型面積在78-158㎡之間，大戶型較少，以中小戶型為主，購房門檻在300萬左右，加上社區(qū)較大，未來社區(qū)成型度較高，客戶接受度較高。

??但大東海天樾主打200㎡大戶型產(chǎn)品，總價在600萬以上，對購房者有一定的資金考驗，加上目前樓市行情不如當初，因此本次首開去化效果不理想。

??大東海天樾位于金山公園東側(cè)，周邊有地鐵5號線鳳岡里站，萬達商圈、萬科里，以及規(guī)劃的天翔綜合體，社區(qū)東側(cè)還有小型人工湖，周邊配套齊全，但地塊面積較小，難以形成規(guī)模，整體性價比一般，價格偏高。

??附：一房一價表