??近日，在福州某二手網(wǎng)站看到一套房源，位于市中心烏山路的福州源，剛交房就有業(yè)主將房源掛牌出讓。

??該項(xiàng)目于2021年12月交房，共4棟高層住宅。2019年12月，福州源迎來首開，備案均價(jià)3.92萬/平，加上精裝，實(shí)際售價(jià)達(dá)4.32萬/平。如今項(xiàng)目剛交房，甚至產(chǎn)權(quán)證還沒辦下來，就有業(yè)主將一套149㎡的東端中樓層的房源進(jìn)行出售，掛牌單價(jià)57047元/平，單套總價(jià)怒漲207萬！

項(xiàng)目情況

??福州源由三家房企聯(lián)合開發(fā)，據(jù)樂居福州新聞中心土拍數(shù)據(jù)查詢，2018年8月，巨成地產(chǎn)以6.88億拍下宗地2018-28號(hào)（鼓樓白馬路沿線地塊出讓地一），樓面價(jià)20647元/平。2019年12月，該樓盤入市，開盤當(dāng)天實(shí)現(xiàn)174套的去化，做到了較好的去化效果。項(xiàng)目整體區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，位于鼓樓核心區(qū)，緊鄰市政府、三坊七巷，片區(qū)內(nèi)配套優(yōu)勢(shì)不言而喻。還是近些年來板塊內(nèi)少有的純商品房項(xiàng)目，雖然捆綁精裝，但單價(jià)仍占據(jù)一定優(yōu)勢(shì)。

房源信息

??據(jù)悉，該套房源在2022年1月12日進(jìn)行掛牌，如今時(shí)隔一個(gè)月，看房的人卻寥寥無幾。咨詢中介，回復(fù)是：賣家實(shí)收850萬，抵押還有400萬（可協(xié)商），車位另外賣30萬（原值43萬），按揭、一次性付款皆可，能接受價(jià)格在跟房東溝通看房。值得注意的是，目前該套房源一道證還未辦理，房東雖自行辦理一道證，但二道證過戶費(fèi)用需買房自己出。

??因該套房源剛交房，未滿二，還需額外的高契稅，加個(gè)捆綁一個(gè)車位，買家預(yù)計(jì)需花費(fèi)955萬左右才能拿下，相當(dāng)于6.4W/平。

戶型解讀

       據(jù)信息查詢，該建面約149㎡的房源可能分布在1號(hào)樓的端頭，兩梯兩戶，套內(nèi)面積預(yù)計(jì)120㎡，公攤率達(dá)20%。雖官方宣傳為四房，但實(shí)際僅是三房半，因北側(cè)房間較小，僅能做為一個(gè)書房。

??整體居室空間無過道面積浪費(fèi)，空間利用率較高。三開間朝南，居室空間通風(fēng)采光較好，雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)，南側(cè)次臥的陽臺(tái)可作為家庭的一個(gè)生活陽臺(tái)，客廳的陽臺(tái)則可以作為一個(gè)觀景陽臺(tái)，整體戶型縱深大，面寬小，社區(qū)內(nèi)樓間距不錯(cuò)，采光通風(fēng)效果較好。

??但社區(qū)南側(cè)的地塊，目前已拍出，據(jù)悉將建設(shè)國(guó)惠大酒樓，限高80米，從整體的間距來看，并不大，對(duì)于南側(cè)沿街的3，5號(hào)樓，有意向的需要特別注意采光。

總體分析

??從學(xué)區(qū)劃片上來看，預(yù)計(jì)是附近的小柳小學(xué)，對(duì)口中學(xué)教育學(xué)院附中，雖是鼓樓區(qū)的學(xué)校，但教育資源并不出彩，社區(qū)周邊也以老舊社區(qū)為主，沒有特別出彩的景觀資源加持，日后萬一拆遷，還要面臨一定的建設(shè)噪音影響。在交通出行方面，距離最近的地鐵站點(diǎn)南門兜站，都有1.1km的距離，唯一的好處就是區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，片區(qū)內(nèi)生活氛圍濃厚，配套完善。

??與周邊神秘新房白馬映書臺(tái)相比，福州源具有一定性價(jià)比。因?yàn)楦Ｖ菰礋o論是地理位置，還是社區(qū)配套，會(huì)強(qiáng)過總占地面積23畝還被分割成3個(gè)地塊的白馬映書臺(tái)。

??總而言之，如果有意向的購(gòu)房者，其實(shí)不太建議目前購(gòu)買。一般來說，剛交房就掛牌的房源，大概率是業(yè)主來探探水的，如果真的要出售，6.4W/平的單價(jià)，有過高的溢價(jià)，加上未滿二，還有高額的稅費(fèi)，未來在交易也具有一定的風(fēng)險(xiǎn)。

??希望有意向的購(gòu)房者，評(píng)估好自身的購(gòu)房需求，思考清楚同價(jià)位區(qū)域的在售情況再出手。