??近日，位于福州金山板塊的大東海天樾首次取證、開(kāi)盤(pán)，共計(jì)46套房源入市，分別為193㎡五房、205㎡五房產(chǎn)品，備案均價(jià)約為3.11萬(wàn)元/平，套均總價(jià)約為615萬(wàn)元/套，毛坯交付，因產(chǎn)品面積較大，總價(jià)偏高，購(gòu)房門(mén)檻較高，疊加當(dāng)前大環(huán)境市場(chǎng)降溫，改善客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)意愿低，故此次開(kāi)盤(pán)去化較差。這個(gè)號(hào)稱(chēng)“外灘之后是天樾”的項(xiàng)目性?xún)r(jià)比如何？一起來(lái)看看！

??備案情況

??2021年2月3日，大東海以5.07億+競(jìng)自持社會(huì)租賃住房1500平競(jìng)得宗地2021-04號(hào)（倉(cāng)山金山片區(qū)舊改地塊七），樓面價(jià)約18533.28元/㎡。需配建商業(yè)建筑面積不少于2000平，不超過(guò)2500平；須配建全齡化養(yǎng)老設(shè)施建筑面積2000平、街道衛(wèi)生服務(wù)中心建筑面積2000平，按6423元/㎡回購(gòu)。

??時(shí)隔近一年，該項(xiàng)目終于取證、開(kāi)盤(pán)，本次取證樓棟為1#、1—A#樓，共計(jì)46套，位于社區(qū)北側(cè)。其中東端頭為205㎡戶(hù)型，兩梯一戶(hù)，中間為193㎡戶(hù)型，兩梯兩戶(hù)，西側(cè)3-8層05單元為自持社會(huì)租賃房（1—A#樓）。

??項(xiàng)目主打大平層產(chǎn)品，據(jù)悉，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日成交均價(jià)約為4W/平，對(duì)比1.8萬(wàn)/平的樓面價(jià)，存在一定的利潤(rùn)空間。

??戶(hù)型分析

??193㎡戶(hù)型，五房?jī)蓮d四衛(wèi)，四開(kāi)間朝南，兩梯兩戶(hù)設(shè)計(jì)，戶(hù)型整體布局中規(guī)中矩，搭配了傭人房，主衛(wèi)設(shè)計(jì)雙臺(tái)盆，雙主臥設(shè)計(jì)，符合改善的居住需求，唯一不足的東側(cè)主臥，衛(wèi)生間為暗衛(wèi)，通風(fēng)采光效果不理想，且靠近電梯廳，居住體驗(yàn)感較差。

??205㎡戶(hù)型：五房?jī)蓮d五衛(wèi)，位于東端頭，兩梯一戶(hù)，整體戶(hù)型設(shè)計(jì)縱深較大，從戶(hù)型規(guī)劃來(lái)看，主臥無(wú)衣帽間，且雖有四個(gè)衛(wèi)浴，但三個(gè)為暗衛(wèi)，客廳朝北設(shè)計(jì)，雖無(wú)遮擋，但靠近馬路，存在一定的噪音影響。

??價(jià)格分析：

??對(duì)比周邊在售新房?jī)r(jià)格：
       大名城紫金九號(hào)：3.2W/平

??龍湖蘭園天序：3.2W/平(配建50%安置房）

??建發(fā)和璽：3.2W/平

??周邊在售價(jià)格大多在3.2W/平左右，戶(hù)型面積在78-158㎡之間，大戶(hù)型較少，以中小戶(hù)型為主，購(gòu)房門(mén)檻在300萬(wàn)左右，加上社區(qū)較大，未來(lái)社區(qū)成型度較高，客戶(hù)接受度較高。

??但大東海天樾主打200㎡大戶(hù)型產(chǎn)品，總價(jià)在600萬(wàn)以上，對(duì)購(gòu)房者有一定的資金考驗(yàn)，加上目前樓市行情不如當(dāng)初，因此本次首開(kāi)去化效果不理想。

??大東海天樾位于金山公園東側(cè)，周邊有地鐵5號(hào)線(xiàn)鳳岡里站，萬(wàn)達(dá)商圈、萬(wàn)科里，以及規(guī)劃的天翔綜合體，社區(qū)東側(cè)還有小型人工湖，周邊配套齊全，但地塊面積較小，難以形成規(guī)模，整體性?xún)r(jià)比一般，價(jià)格偏高。

??附：一房一價(jià)表