??12月29日，位于晉安區(qū)長(zhǎng)樂(lè)北路與塔頭路的榕發(fā)悅樂(lè)郡，B區(qū)樓棟全部取證，分別是1#和2#樓，共計(jì)83套住宅、7套商鋪、98個(gè)車位入市。該項(xiàng)目是福州市區(qū)為數(shù)不多的純商品房項(xiàng)目，自拿地起備受關(guān)注的一個(gè)項(xiàng)目。

      據(jù)悉，截止開(kāi)盤(pán)當(dāng)天（2022年1月4日），去化76套，去化率92%，去化表現(xiàn)優(yōu)秀。（數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞福州）。那該樓盤(pán)是否值得入手呢？一起來(lái)看看吧！

       一、樓棟分析：

??榕發(fā)悅樂(lè)郡共分A、B兩區(qū)開(kāi)發(fā)，此次取證的B區(qū)位于社區(qū)南側(cè)，從區(qū)位上看，沒(méi)有北側(cè)塔頭路的噪音影響，居住舒適度較高，且社區(qū)配備了沿街商鋪，方便后期業(yè)主的生活采買。但B區(qū)僅兩棟樓，社區(qū)空間較小，導(dǎo)致社區(qū)內(nèi)部配套受限。

??從戶型上看，此次主推106㎡（三房?jī)蓮d兩衛(wèi)）、130㎡（四房?jī)蓮d兩衛(wèi)）戶型，以及少數(shù)頂層復(fù)式，兩梯兩戶設(shè)計(jì)，公攤較高。 以B2#樓 1401復(fù)式為例，預(yù)測(cè)建筑面積153.95㎡，套內(nèi)面積111.3㎡，分?jǐn)偯娣e達(dá)42.65㎡，相當(dāng)于一套一居室。按其備案價(jià)格38981.6元/㎡計(jì)算，等于花166萬(wàn)買公攤！

??其中，B1#主推建面約130㎡戶型，兩梯兩戶設(shè)計(jì)，套內(nèi)面積約100.6㎡，公攤約為22.72%。對(duì)于小高層而言，公攤不算低，但戶型布局尚可，整體空間布局較好。

??四房?jī)蓮d兩衛(wèi)，四開(kāi)間朝南，餐客廳一體化設(shè)計(jì)且連接7.7m朝南景觀陽(yáng)臺(tái)，通風(fēng)采光效果較好。大面寬布局，符合改善群體的需求。但不足的是南向次臥緊鄰電梯井，會(huì)有一定的噪音影響，同時(shí)該戶型為西端頭，客廳部分早上采光會(huì)有一點(diǎn)影響。

??三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，包心布局，三開(kāi)間朝南，室內(nèi)無(wú)過(guò)道面積浪費(fèi)，適合剛改客戶群體。每個(gè)居室空間均帶有窗戶，整體通風(fēng)采光效果較好，但從戶型來(lái)看，廚房、臥室、衛(wèi)生間，空間都不大，同時(shí)B2棟北側(cè)即是電信大樓和規(guī)劃的公交站，未來(lái)有噪音影響。

      二、區(qū)位分析

??項(xiàng)目位于晉安區(qū)塔頭路與長(zhǎng)樂(lè)路交界的東南處，處于市中心與東二環(huán)板塊的交匯區(qū)內(nèi)，地理優(yōu)勢(shì)突出。沿塔頭路向東可抵達(dá)東二環(huán)泰禾廣場(chǎng)，向西則可直達(dá)鼓樓東街口、省立醫(yī)院，向南則可達(dá)王莊商圈，向北則可達(dá)福州北站、金雞山公園。

??項(xiàng)目定位為T(mén)OD項(xiàng)目，距離在建的地鐵四號(hào)線三角池站直線距離約100米，是正地鐵房，出行優(yōu)勢(shì)較大。此外，A區(qū)與B區(qū)存在電信大廈和公交站（規(guī)劃中），對(duì)于A區(qū)和B區(qū)2號(hào)樓而言，日后的噪音和人流影響較大?？傮w而言，區(qū)位不錯(cuò)。

       三、價(jià)格分析

??目前取證的樓棟是B區(qū)的83套房源，均價(jià)3.37萬(wàn)/㎡，但是層高差價(jià)較大，高達(dá)6700元/㎡。最高3.89萬(wàn)/㎡，最低2.87萬(wàn)/㎡。（文末附一房一價(jià)表）

??從目前福州二環(huán)內(nèi)的房?jī)r(jià)分布來(lái)看，項(xiàng)目具有一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

??①正榮世茂棠悅山南：3.2萬(wàn)/㎡（安商）

??②聯(lián)發(fā)君樾府：3.55萬(wàn)/㎡（純商、帶裝修）

??③國(guó)貿(mào)榕上：3.5萬(wàn)/㎡（分棟安商）

??④中建岳前雅居：3.2萬(wàn)/㎡（安商）

??⑤首開(kāi)香悅：3.2萬(wàn)/㎡

??周邊在售房源，新房多以安商房為主，二手房多以老舊小區(qū)為主，榕發(fā)悅樂(lè)郡由福州本土國(guó)企打造的純商品房社區(qū)的優(yōu)勢(shì)較為耀眼，后期的物業(yè)也是福州本土口碑較好的融僑物業(yè)，具有一定優(yōu)勢(shì)。

??整體而言，該樓盤(pán)適合剛改和改善客群。最小面積房源總價(jià)過(guò)300萬(wàn)，超過(guò)了剛需客戶的承受范圍。目前該樓盤(pán)已經(jīng)正式開(kāi)售，有需要的購(gòu)房者可以前往選購(gòu)。

??一房一價(jià)表：