?“網(wǎng)絡(luò)上四處流傳，說開發(fā)商暴雷，房價要下跌了，但是，這周跑了二環(huán)周邊幾個售樓部發(fā)現(xiàn)，不少樓盤房價并沒有什么大的變化，甚至有的還漲價了?！编嶌o有些不理解。

??畢業(yè)五年，鄭靜一直留在福州，本以為可以借著這波行情，完成置業(yè)夢想，但是，現(xiàn)實(shí)卻讓她有些糾結(jié)：是繼續(xù)等待，還是趁著黃金周優(yōu)惠直接入市？

??事實(shí)上，遭遇同樣困惑的不止鄭靜。

??不少購房者眼瞅著街邊商鋪關(guān)門、生意下行，似乎樓市馬上要崩；但卻又發(fā)現(xiàn)，不少樓盤賣的竟然比平常還快，地段稍好一點(diǎn)的房源不僅漲價，還不好買到。

??既然這樣，那為什么不買偏遠(yuǎn)一些呢？

??在南臺三江口，有項(xiàng)目在售價不到1.7萬元/㎡；在閩侯南通，有項(xiàng)目在售價不到1.4萬元/㎡，妥妥剛需，甚至開盤價都已經(jīng)賣到樓面價的水平。

??“那些地方太偏了，房子根本就沒人要，我當(dāng)然也不會考慮?！庇绵嶌o的話，看上的賣得太快，賣不好的又看不上。而這，或許正體現(xiàn)當(dāng)下福州樓市呈現(xiàn)的最大特點(diǎn)：分化！

??有樓盤開盤去化100%

??9月17日，位于五四北的綠城海棠映月迎來開盤，1#、5#、8#，3棟樓72套房源，面積為149㎡和155㎡四房產(chǎn)品，備案均價26010元/㎡。

??開盤當(dāng)天，去化100%。

??項(xiàng)目緊鄰地鐵1號線秀山站，從土拍之日起就備受關(guān)注，加之是綠城競得，具備打造高品質(zhì)住宅的基礎(chǔ)，容積率僅1.6，購房者對該項(xiàng)目的期待值也相應(yīng)更高。

??據(jù)悉，項(xiàng)目開盤前，市場放風(fēng)價為30000元/㎡，與魯能公館二手房源持平。

??如今，按照備案價銷售，的確是“撿漏”。

??該項(xiàng)目打造板塊內(nèi)難得的純改善住區(qū)，樓盤產(chǎn)品又是今年市面上受歡迎程度較高的改善大戶型，加之不限購，總套數(shù)僅170余套，因而，吸引一波改善客戶入手。

??當(dāng)然，綠城海棠映月并非個例。

??日前，位于閩侯的國貿(mào)學(xué)原二期新房源再次開盤，吸引諸多購房者搶購。此次入市房源共計557套，均價19280元/㎡，較6月開盤1029套，均價微漲281元/㎡。值得一提的是，此次開盤，對外宣傳：不捆綁車位。

??對比上批次91%去化，此次去化率高達(dá)96%。

??有樓盤低于樓面價賣房

　　與綠城海棠映月、國貿(mào)學(xué)原去化等形成極大反差的，則是那些高喊降價促銷、揮淚甩賣樓盤：例如中鐵城江督府、中海錦江城等，都是近期因降價而“名噪一時”的樓盤。

??中海錦江城位處三江口清富片區(qū)，日前推出瞰江新品，均價16XXX元/平，對比樓盤超2萬元的備案均價，相當(dāng)于單價打了不到8折。

??要知道，2017年，中海錦江城當(dāng)年拍地，實(shí)際可售樓面價分別為：18792元/平、17951元/平。

??售樓價還賣不過樓面價。

??這個備案名為中海悅江公館的樓盤，自2020年1月拿證，在福州市不動產(chǎn)登記與交易中心，一區(qū)669套，已售11套，二區(qū)633套，已售174套，平均去化14.2%。

??好一個“慘淡”了得。

??而不止中海錦江城，位處閩侯的中鐵城江督府，一線看江準(zhǔn)現(xiàn)房，單價也僅為1.2萬元/平，是目前福州二手中介門店分銷的主力樓盤。而就是這個樓盤，信息顯示，2020年，均價也賣到了約16000元/平。

??即便如此，無奈大幅降價依舊賣不好!

??而中鐵城江督府最近更爆出項(xiàng)目交房上的諸多問題，包括房屋滲水、漏水、開裂等，遭到200多名業(yè)主聯(lián)名投訴維權(quán)。

??樓市兩極分化嚴(yán)重

??“有的樓盤去化理想，賺得盆滿缽滿；也有的樓盤無人問津，門口羅雀。樓市的分化，已成為當(dāng)下福州樓市重要特征?！笨硕鸶Ｖ輩^(qū)域公司總經(jīng)理方明認(rèn)為，主要原因有兩點(diǎn)：樓面價以及項(xiàng)目所處的地段。

??事實(shí)也是如此，這些目前去化艱難的樓盤，多數(shù)都是2017年前后拿的項(xiàng)目。當(dāng)年，福州土地價格屢屢刷新，突破區(qū)域單價或總價成交記錄的高價地塊接連出現(xiàn)。

??以中海錦江城為例，項(xiàng)目2017年拍得，實(shí)際可售樓面價1.8萬元/平左右，如今新品亮相均價不到1.7萬元/平，顯然，這塊地如若擺在當(dāng)前，預(yù)計將是流拍的。

??要知道，周邊龍湖景粼原著，2020年6月拿的地，樓面地價也僅為11230元/㎡，而且在地段上，處于三江口更核心位置，在交通配套上更加便捷。

??如今，龍湖景粼原著目帶裝修房源，在售均價為2.3萬元/㎡，這就使得中海錦江城，難以做到1.7萬元/平價格的突破。

??無疑，中海錦江城吃了樓面價的虧。

??賣得好的，如綠城海棠映月，2020年12月拿的項(xiàng)目，樓面價僅為14848元/㎡。項(xiàng)目處于五四北板塊核心位置，緊鄰地鐵1號線秀山站，北側(cè)規(guī)劃秀山公園。

??例子很多，不一而足。顯然，樓面價以及項(xiàng)目位置好壞成為影響項(xiàng)目操盤、影響后期價格重要因素。

??年底福州樓市仍不樂觀

??“相比前些年拿的高價地項(xiàng)目，現(xiàn)在的土地市場更加理性。15%的最高溢價率既限制了地價，也保證了項(xiàng)目的利潤率?！狈矫髡J(rèn)為，限價政策容易形成項(xiàng)目周邊一二手房倒掛，加速新項(xiàng)目去化，因而早些年拿地項(xiàng)目應(yīng)趕緊加快去化，哪怕是虧錢。

??“就目前全國土拍市場來看，多個熱點(diǎn)城市都出現(xiàn)土地流拍，地塊溢價率也不高。新的地塊一旦出來，將對原有的高價地形成新一輪打擊?！痹诜矫骺磥?，市場不好，樓市兩極分化將更明顯，城市核心區(qū)，價格穩(wěn)定；偏遠(yuǎn)地區(qū)的高地價項(xiàng)目，去化則將更為艱難。

??福州地產(chǎn)專業(yè)人士吳祖平則認(rèn)為，“進(jìn)入年底沖刺階段，伴隨房企釋放不同優(yōu)惠力度，預(yù)計樓市會整體稍微好轉(zhuǎn)，尤其對于去化艱難的項(xiàng)目，銷售上會有所改觀?！钡幢闳绱?，依然難扭轉(zhuǎn)市場低迷的購買情緒。

??國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年8月，福州新建商品住宅銷售價格指數(shù)環(huán)比上漲0.2%，較7月份漲幅收縮0.1個百分點(diǎn)，漲幅已經(jīng)回落到2021年以來的最低水平！

??成交量上，根據(jù)不動產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)，截止9月22日，目前五城區(qū)網(wǎng)簽僅1862套，與5月份的6735套相比，幾近膝斬。預(yù)計9月能賣到3000套都很困難。

??“反正買不上，再等等吧?！痹卩嶌o看來，如今福州樓市下行，那就等市場稍微明朗一些再入手，到時候，或許將是更好的選擇。