?　 “集中供地以來，投拓部門基本沒休息過，周末加班成常態(tài)，整得大家灰頭土臉。”潘俊是福州當(dāng)?shù)匾患曳科笸锻刎?fù)責(zé)人，集中供地以來，每次有地塊出讓，他和團隊總在反復(fù)盤點，每天都在想怎么把賬算得更細(xì)，確保公司可以拿到優(yōu)質(zhì)土地。

??“像我們這種規(guī)模房企，面對外來大型房企的進(jìn)場，是毫無招架之力的?！庇门丝〉脑拋碚f，集中供地的實施正加速行業(yè)洗牌，有央企背景的開發(fā)商和部分龍頭民營地產(chǎn)商資金實力雄厚，將獲得更多土地，逐漸形成行業(yè)壟斷優(yōu)勢。

??好在，這一現(xiàn)象正在得到緩解。

??潘俊告訴我們，8月13日，福州市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布補充公告，要求：同一申請人不得與其所屬集團參加同一宗住宅地塊的競買，也不得與申請人或其所屬集團的控股企業(yè)參加同一宗住宅地塊的競買。 

??換句話，就是禁止開發(fā)商多馬甲拿地。

??根據(jù)媒體統(tǒng)計，今年5月12日，福州首次集中土拍，當(dāng)天169家競買人中，真正買家只有40人。這也意味著，現(xiàn)場藏了近130個馬甲！而多數(shù)競買人之所以如此操作，就是為了能在搖號中勝出。

??“本以為禁了馬甲的參與，房企土地參拍的積極性會更高，但是，沒曾想，福州第二次集中土拍，反而多家活躍在當(dāng)?shù)氐拇箝_發(fā)商選擇了旁觀?！边@點讓潘俊有點不理解。

??據(jù)統(tǒng)計，9月8日福州土拍，包括萬科、融創(chuàng)、旭輝、華潤、世茂、陽光城、綠城、禹洲、大唐等在內(nèi)，一度活躍在福州樓市的多家房企，都選擇了“躺平”！

??最終，原本準(zhǔn)備的26塊地，臨時取消出讓7地塊，2地塊流拍，總出讓金額僅70個億。

??一場“遲到”的土拍

??7月23日，福州市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布公告，將于8月19日在福州市行政服務(wù)中心舉行2021年第三次公開出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)，即福州第二次集中土拍。

??在大家滿懷期待中，8月13日，福州市自然資源和規(guī)劃局突然發(fā)布補充公告，土拍延期至9月7-8日舉行，采取“限地價、搖號”方式出讓。

??事實上，福州不是第一個延遲第二次集中土拍的城市。8月6日，深圳就已叫停第二輪集中供地，隨后，包括福州在內(nèi)，北京、天津、廣州、重慶、沈陽、長沙、杭州等城市陸續(xù)發(fā)布公告，將第二輪集中供地延遲或中止出讓。

??這輪集中供地延遲或中止，其實有所預(yù)兆。8月11日，國家自然資源部一份閉門會議資料流出，自然資源部對部分集中供地試點城市的供地部門作出新的部署，明確要求商品住宅用地出讓公告需體現(xiàn)四個方面：

??第一、參與商品住宅用地競買企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。

??第二、建立有效的購地審查制度，加強對房地產(chǎn)企業(yè)購地資金的來源審查。1、房地產(chǎn)企業(yè)參與土地競拍和開發(fā)建設(shè)過程中，其股東不得違規(guī)對其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)?；蚱渌谫Y便利。2、參與土地競買的主體必須提供資金來源證明，將現(xiàn)行工具箱中的“建立購地資金來源審查制度”由可選項改為統(tǒng)一實施的政策措施。

??第三、單宗地溢價率不得超過15%，絕不允許通過提高起拍價格調(diào)整溢價率，否則將嚴(yán)肅公開處理，嚴(yán)控城市樓面地價新高。  

??第四、在達(dá)到地價或溢價率上限時候，不得以競配建等方式增加實際地價，可通過一次性合理報價、搖號、競更高更優(yōu)品質(zhì)建設(shè)方案等方式確定競得人。

??而就目前福州、天津、青島、濟南四個已經(jīng)二次土拍城市來看，基本證實這份資料是可信的，這幾個城市基本就此執(zhí)行。

??流拍地塊增多

??根據(jù)7月23日福州自然資源和規(guī)劃局發(fā)布的出讓公告，第二次集中土拍，原本出讓六區(qū)26幅地塊，其中四區(qū)推出18幅地塊，長樂推出7幅地塊，馬尾推出1幅地塊。

??其中，市區(qū)18幅地塊，總體量達(dá)到1163.65畝，起拍總額為115.99億！馬尾1幅，占地54.35畝，起拍價8.23億；長樂7幅，總體量240.57畝，起拍價18.18億。

??然而，開拍前夕，福州接連發(fā)布4道補充公告，出于方案優(yōu)化，陸續(xù)取消7幅地塊的出讓，其中包括三江口最大的那幅，占地371.84畝地塊。雖說方案優(yōu)化，但根據(jù)部分房企投拓部門統(tǒng)計，是因為無開發(fā)商報名。

??即便這樣，長樂依舊出現(xiàn)2幅地塊流拍，優(yōu)化、流拍達(dá)到9幅，占比26%，流拍面積720.12畝。如此比例土地流拍，這在福州近年來都是沒有的。

??而同樣的局面，也發(fā)生在天津、青島。

??9月8日晚間，天津發(fā)布公告，宣布2021年天津第二批61宗集中供應(yīng)宅地之中19宗地塊因故停牌，其中，涉及市內(nèi)六區(qū)7宗，濱海新區(qū)4宗，北辰區(qū)、西青區(qū)各3宗，津南區(qū)1宗，武清區(qū)1宗。

??同一天，青島發(fā)布公告，原本定于當(dāng)天出讓高新區(qū)8幅宗地，然而，7日，兩宗商住地因無人報名中止出讓。8日，剩余地塊宣布終止出讓！至此，高新區(qū)8宗地塊全部終止出讓！

??“游戲”規(guī)則變了

??拍地遇冷，背后的原因是多方面的。在克而瑞福州公司總經(jīng)理方明看來，既有政策的因素，也有市場的因素，此外，和地塊自身的素質(zhì)也是分不開。

??政策上看，作為一個“樓市三好生”，福州第一個響應(yīng)，將政策落實到了實處：嚴(yán)格購地資金審核；禁止房企多馬甲參拍；規(guī)定地塊溢價率不超過15%；嚴(yán)控地塊上市指導(dǎo)價等。

??“顯然，新規(guī)則的變化，對于開發(fā)商而言，需要一個消化的過程，例如資金的審核，就可以勸退不少開發(fā)商?！狈矫鞅硎?。

??在方明看來，之所以房企拿地?zé)崆椴桓?，從成本端、從地塊品質(zhì)來看，各類配建，在一定程度上降低了房企的拿地?zé)崆椤?/p>

??此次出讓26幅地塊中，4幅安置型商品房，3幅養(yǎng)老用地。960多畝的宅地，有接近700畝都在三江口。三江口地塊占比超過70%，這些地塊還帶有大量商辦，養(yǎng)老用房、社會租賃用房，回購房。

??帶配建的地塊多少會影響地塊的整體性，市場認(rèn)可度也會跟隨降低。此外，二環(huán)內(nèi)出讓的住宅用地則也有2宗，但體量不過70畝，占比不到10%，剩余的則分布在五四北、馬尾、長樂、濱海新城和城南。

??以取消出讓的長樂地塊為例。

??該地塊為宗地2021-39號，選址面積310288平（約465.43畝）、出讓面積247896平（約371.84畝），用途為住宅、商服、幼兒園、小學(xué)用地，容積率2.74以下，起始價47.48億、最高限價61.73億，起始樓面價約6990.22元/平。建筑高度150米及以下。

??地塊要求建設(shè)全齡化養(yǎng)老設(shè)施建筑面積2000平，按5406元/平回購；配建的公交首末站建筑面積不少于5000平，按5132元/平回購；宗地商業(yè)商務(wù)部分起始樓面地價3500元/平。

??另外該地塊還要求：如該地塊有競限價商品住房，限價商品住房按照該地塊商品住房備案價格的70%，由指定對象購買，在取得預(yù)售許可證后一年內(nèi)未銷售的限價商品房，按上述價格回購。商品住宅銷售指導(dǎo)價為24000元/平。

??業(yè)內(nèi)認(rèn)為，配建要求太多，條件苛刻，讓開發(fā)商無人愿意報名。

??開發(fā)商選擇“躺平”

??福州此次土拍，26塊地成交17幅地塊，10幅達(dá)到最高限價并轉(zhuǎn)搖號。其中，南二環(huán)樓面價10230.8元/平，五里亭樓面價約16842.3元/平，三江口樓面價6141.6元/平……沒有一幅是超過15%的溢價率。

??從某種程度上看，這是一次圓滿的拍地。

??“但事實上，這更像是一次政府公開招投標(biāo)。政府給出利潤，通過土拍尋找項目承建商。”福州地產(chǎn)知名人士吳祖平表示，利潤不高，但總體相對安全，對高周轉(zhuǎn)，利潤有高要求的企業(yè)，并不適合。

??至于福州這次土拍對后期市場將帶來多大的改變，吳祖平認(rèn)為：影響并不大，福州樓市去化艱難，這種行情還將持續(xù)，其主要原因有兩點：一方面，全國樓市政策接連出臺，讓大家對房價有了下調(diào)預(yù)期，不急于入市。另一方面，不少房企因為回款等原因，房價開始松動，造成買漲不買跌心理。

??方明也認(rèn)為，新房市場層面，雖然8月份，福州五區(qū)新房住宅簽約套數(shù)為5518套，環(huán)比上升20.6%。表面上看，數(shù)據(jù)還不錯，但是，扣除安商房，“脫水”之后實際成交并不高。另一方面，二手房成交量已經(jīng)連跌4個月。

??后市不樂觀，反饋到開發(fā)商拿地層面，則是積極性無法調(diào)動的。而這點，在全國都是共通的，市場不太好的青島和天津也出現(xiàn)了宗地停拍或流拍，可能也是這一現(xiàn)象反映。

??這似乎也就解釋了潘俊的疑惑，為何此次拍地包括萬科在內(nèi)多家開發(fā)商都選擇了“躺平”。

??根據(jù)樂居統(tǒng)計，2020年，福州六區(qū)土地總成交額為788.74億元，而2021年截至目前，福州出讓土地總金額僅為304.42億。這意味著在2021年福州如要保持2020年的供地水平，還有近500億的土地需要推出，年底第三次集中供地如何保證開發(fā)商拿地積極性成了關(guān)鍵。壓力到了政府這一邊。

??作為本地中小開發(fā)商代表，潘俊所在的企業(yè)雖然參與了搖號，但還是沒有在二次土拍中拿地成功。他們只能寄希望于年底的第三次集中供地能有一些好地塊，能有一些機會。“不過，利潤變薄，這點是難以扭轉(zhuǎn)的?！?/p>